Copropriété : La répartition du fonds de travaux

par Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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Ce mois-ci dans la chronique : A chacun sa quote-part !

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose l’établissement d’un plan pluriannuel de travaux pour les immeubles achevés depuis plus de quinze ans. 

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 672 d'octobre 2021

Ce plan recense la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. En outre, il doit comprendre une estimation du niveau de performance énergétique et de performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre que les travaux envisagés permettent d’atteindre, une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation, ainsi qu’une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années. Afin de financer l’établissement du plan pluriannuel et la réalisation des travaux qui y seront inscrits, le syndicat des copropriétaires doit constituer un fonds de travaux qui pourra aussi servir à financer des travaux non prévus dans le plan mais conformes à son objet.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire due par chaque copropriétaire.

À l’instar des charges, la cotisation au fonds de travaux permet de financer des dépenses du syndicat des copropriétaires conformément à son objet qui est de veiller à la conservation de l’immeuble. Il s’agit d’une créance du syndicat des copropriétaires envers chaque copropriétaire.

Le montant de la cotisation est fixé dans les mêmes conditions que les charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes de l’immeuble. Mais la comparaison s’arrête là car, contrairement aux charges, les sommes, une fois versées, sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires et ne donnent pas lieu à un remboursement en cas de vente du lot.

L’affectation du fonds de travaux doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales et des clés de répartition des charges. Cette nouvelle disposition vient corriger un biais du texte d’origine qui ne faisait pas cette distinction ; considérant que la cotisation étant acquise au syndicat des copropriétaires, il n’était pas nécessaire d’en spécialiser l’utilisation. Ce qui créait de ce fait des distorsions importantes au sein du syndicat des copropriétaires dans l’utilisation du fonds de travaux.

La prise en compte de l’existence de parties communes spéciales et des grilles des charges existantes permet d’éviter que les cotisations versées par un copropriétaire soient utilisées pour financer des travaux sur des parties de l’immeuble ou sur des équipements qui ne le concernent pas ou qui présentent une utilité moindre, voire inexistante pour lui.

Ainsi, par exemple, en cas de travaux sur un ascenseur, seuls les copropriétaires concernés verront leur compte débité à hauteur de leur quantum des charges dudit ascenseur. Les autres copropriétaires pour lesquels l’installation ne présente pas d’utilité seront exonérés. Il en sera de même en cas d’existence de parties communes spéciales. En cas de travaux sur ces parties de l’immeuble, seuls les titulaires des parties communes spéciales seront impactés à hauteur de leur participation aux charges spéciales.

L’affectation du fonds de travaux se trouve donc parfaitement corrélée au processus de décision et les sommes sont utilisées de façon discriminée, par lot, au regard des dispositions du règlement de copropriété et non plus de manière généralisée.

Denis Brachet Denis BrachetGéomètre-expert, président de la CNEC