Ce mois-ci dans la chronique : Le contentieux du mois
Sans être dépourvu de syndic, le syndicat des copropriétaires se trouve parfois confronté à la carence du syndic. Cette situation, contrairement à son empêchement qui suppose une impossibilité d’agir, résulte du défaut d’exercice, partiel ou total, de ses fonctions alors qu’il est en capacité de les exercer. Il pourra s’agir, par exemple, de l’inexécution d’une décision de l’assemblée générale (Civ. 3e, 29 mai 2002, n° 00-17.296). Afin de pallier cette carence, l’article 18, IV, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la possibilité de recourir au juge «à défaut de stipulation du règlement de copropriété». Le dispositif légal est donc supplétif de la volonté des parties qui peuvent conventionnellement prévoir une procédure idoine.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 671 de septembre 2021
A défaut de telles stipulations, tout tiers intéressé pourra assigner le syndic devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, statuant en référé, en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc (anciennement dénommé administrateur provisoire - art. 49, d. 17 mars 1967). Cette demande ne sera recevable qu’après mise en demeure du syndic, par le demandeur (Civ. 3e, 23 oct. 2007, n° 07-10.416), restée infructueuse plus de huit jours sauf «s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement communs ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique». Dans ce cas, le syndic pourra être assigné sans que cette formalité ne soit accomplie.
Une fois assigné, la procédure contradictoire permettra au syndic à qui l’on reproche sa carence, de s’en expliquer. S’il n’y parvient pas, le président pourra ordonner la désignation d’un administrateur ad hoc et fixer la durée de sa mission pour trois ans au plus. Si la carence n’est que partielle, le juge pourra également définir précisément les pouvoirs de l’administrateur ad hoc afin de la faire cesser : par exemple en notifiant le procès-verbal de l’assemblée générale, engageant des travaux ou une procédure judiciaire (V. par ex, CA Paris, 8 avr. 2021, n° 20/15678). Dans ce cas, la durée de la mission de l’administrateur n’a pas besoin d’être précisée : elle s’achèvera par la réalisation de son objet.
Dans tous les cas, il faut insister sur ce point, la désignation de l’administrateur ad hoc ne met pas fin aux fonctions du syndic de copropriété. Il ne se substitue à lui que pour faire cesser sa carence, qui peut n’être que partielle. Si le syndic n’exerçait plus du tout ses fonctions, l’administrateur ad hoc en ayant reçu la mission, pourrait alors simplement convoquer l’assemblée générale qui pourra, seule, en cette situation, rompre le lien contractuel qui l’unit à son représentant.
[Cette chronique est une synthèse des pages consacrées à la question dans l’ouvrage du même auteur, Le syndic de copropriété, Edilaix, 2021- ndlr].
Pierre-Edouard Lagraulet, Avocat au barreau de Paris, Docteur en droit
