Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain
Il semble désormais établi par la jurisprudence que l’état descriptif de division (EDD) est un document technique non contractuel nécessaire pour les besoins de la publicité foncière. Bien souvent, il est intégré au règlement conventionnel de copropriété dont l’article 8 de la loi de 1965 précise son objet. Sans entrer dans le détail des revirements réalisés par la Cour de cassation sur l’état descriptif, il est utile de rappeler qu’il conditionne la comptabilité du syndicat des copropriétaires. L’EDD détermine, mesure, localise et identifie tous les lots privatifs de l’immeuble auxquels une quote-part de parties communes y est obligatoirement associée.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 668 de mai 2021
L’article 5 de la loi précise que «… la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation». Chaque lot dispose donc de tantièmes intangibles qui représentent une fraction proportionnelle d’une quantité déterminée constituant ainsi une clef de répartition. Pour l’organisation de la comptabilité, il incombe au gestionnaire d’associer chaque charge de l’immeuble (assurance, matériel, gardiennage, nettoyage, honoraires, électricité…) à une clef spécifique répertoriée dans cet état descriptif. Dans le cas d’une charge devant être répartie sur le fondement du critère d’utilité objective visée à l’article 10 de la loi, le syndic doit créer une méthode de calcul a priori acceptable et sa tâche n’est pas aisée ! Prenons l’exemple d’une VMC : il appartient au syndicat de démontrer que le raccordement du lot à cet équipement est possible. Dès lors, on imagine mal les propriétaires de cave, de parking ou de jardin, participer à cette dépense sur ces lots dits «secondaires». Modifier l’état descriptif de division suppose de facto un changement des règles de calcul des charges ainsi que de leur répartition. Concrètement, il convient de créer autant de nouveaux comptes comptables qui existaient avant la modification et d’y associer les mêmes charges devant être réparties de manière différente tel qu’il résulte des dispositions du nouvel EDD.
Pour effectuer ces modifications, il est nécessaire de fixer une date à partir de laquelle les nouvelles répartitions vont s’appliquer. La question se pose de la définir, rien n’étant prévu dans les textes :
- est-ce la date de l’AG dont la décision de modifier cet EDD est exécutoire immédiatement ?
- est-ce la date de la notification du procès-verbal devant intervenir un mois maximum après l’AG ?
- est-ce la date de la notification du procès-verbal de l’AG augmentée du délai de contestation édicté par le deuxième alinéa de l’article 42 permettant aux opposants ou défaillants de contester les modifications ?
- est-ce la date de publication du nouvel EDD chez le notaire le rendant opposable aux tiers ?
Il est conseillé d’appliquer les nouveaux tantièmes à partir du premier jour de l’exercice comptable qui suit la décision de changement, sachant que cette dernière doit intervenir dans les six mois de l’exercice qui précède (art. 14-1 de la loi). Pour sécuriser cette exécution, il est prudent d’acter cette date dans le procès-verbal de l’assemblée générale, notamment pour prévenir tout litige en cas de vente de lots.
Alain Laux, Directeur d’une union de services
