Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, l’article 14-2 de la loi a institué un fonds de travaux «alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel». Il concerne «les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation…» et se constitue «… à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux…».
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 667 d'avril 2021
Il s’agit d’une épargne collective ou d’un fonds de prévoyance. Il ne sera traité ici que l’aspect comptable de cette cotisation dont le vocable échappe aux dispositions de l’article 45-1 du décret qui aborde le sort des «avances» et des «provisions». Le législateur a pris le soin de préciser que «les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachés aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires». Autrement dit, elles ne donnent pas lieu à remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot ; cessionnaire et cédant sont libres de convenir de leur sort.
La mise en place de ce dispositif était salutaire pour permettre aux copropriétés de pouvoir assurer un entretien «intergénérationnel». Mais son application comptable n’est pas d’une grande facilité et se heurte à plusieurs difficultés que sont :
- le calcul du montant de la cotisation due par chaque copropriétaire ;
- les modalités de répartition du montant issu de ce calcul ;
- l’éclatement de cette cotisation lot par lot ;
- les moyens techniques de mise en œuvre comptable.
En effet, le texte indique que le montant de cette cotisation s’exprime en pourcentage et précise qu’il ne peut être inférieur à 5 % du budget. En pratique, pour qu’un montant fasse l’objet d’une attribution débitrice automatisée dans le compte de chaque copropriétaire, il convient de l’imputer sur un compte de charges. Techniquement, il est nécessaire d’effectuer cette retenue par un «budget utilitaire» au budget, par l’intermédiaire d’une charge fictive elle-même associée à un journal dédié. Bref, côté limpidité, on fait mieux ! En revanche, l’écriture finale est simple :
450-5COPRO DEBIT ->105 CREDIT, puis au moment du paiement :
450-5COPRO CREDIT -> 512BQ DEBIT
Rappelons que chaque compte de charges est associé à une répartition spécifique. Dès lors, la constitution de cette cotisation devant nécessairement être répartie et éclatée lot par lot, devient une réelle difficulté d’application ; chaque ensemble immobilier ayant son propre état descriptif de division (EDD) avec ses multiples possibilités de répartition…
Quand l’assemblée générale décide d’employer ces fonds d’une manière autre que celle ayant servi à les alimenter, le législateur, conscient de cet obstacle, est venu apporter en 2018 la précision selon laquelle «cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges». Il devient manifeste que des outils performants sont quasiment indispensables pour mettre en application cet ordonnancement qui concerne l’immense majorité des copropriétés.
Quant à celles qui bénéficient du système comptable dérogatoire prévu anciennement par l’article 17-1-1 de la loi, et supplanté par le nouvel article 41-8, c’est un véritable exercice d’équilibriste !
Alain Laux, Directeur d’une union de services
