Copropriété : Le budget alloué au conseil syndical

par Alain Laux, Directeur d’une union de services
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Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain

Après la publication de l’ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019, ont été insérés dans la loi du 10 juillet 1965, cinq déclinaisons de l’article 21 qui concerne les prérogatives du conseil syndical.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 665 de janvier-février 2021 

L’article 21-1 édicte : «Sans préjudice des dispositions du a de l’article 25, lorsque le conseil syndical est composé d’au moins trois membres, l’assemblée générale peut … lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires…».

Pour compléter cette délégation, il fallait prévoir son aspect financier rédigé dans l’article 21-2 : «L’assemblée générale fixe le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs». 

Ces nouveautés s’appliquent depuis le 1er juin 2020 et afin de les mettre en concordance avec le décret comptable du 14 mars 2005, un nouveau décret du 7 octobre 2020 vient d’être publié. Son article 4 précise que «le montant alloué au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs en application de l’article 21-1 est inclus dans le budget prévisionnel, sauf lorsqu’il porte sur des dépenses non comprises dans ce budget».

Concernant ces dernières, il faut comprendre que le conseil syndical pourra désormais engager des travaux (relevant de la majorité de l’article 24) avec les moyens financiers que l’assemblée générale aura fixés. Après la création du compte 105 servant à alimenter la «cotisation annuelle obligatoire» issue de l’article14-2 de la loi, un nouveau compte comptable 106 intégrera l’annexe 1 (le bilan) à la rubrique «provisions et avances».

Quant aux dépenses, elles seront comptabilisées dans un compte de charges 650 nouvellement créé également pour celles devant être incluses au budget annuel, et dans un 674 pour des : «charges travaux». Faut-il interpréter qu’elles doivent trouver leur compensation financière par des «provisions» dont l’article 35 du décret délivre la définition ? Il semble que OUI car il s’ajoute également au plan comptable des produits en 706 dont l’intitulé débute par le vocable «provisions». En cas de cession de lots, a priori, ces montants ne seront pas remboursables au cédant (art. 45-1 du décret)…

Néanmoins, pour prévenir tout litige en la matière, les gestionnaires devront rester très précis sur la rédaction des résolutions à présenter en assemblée et sur le traitement comptable qui en résulte…

Guère de doute sur le fait que les pouvoirs publics ont voulu contourner l’obstacle de l’absentéisme en assemblée par cette délégation… Les copropriétaires qui ne cessent de se désintéresser de la gestion de leur immeuble risqueraient bien de s’en mordre les doigts car la finalité pourrait consister à ce que le conseil syndical se transforme en une sorte de «conseil d’administration» ayant vocation progressivement à se substituer au seul organe délibérant qu’est l’assemblée ! Bien que celle-ci soit censée fixer le montant dudit budget, gare aux lendemains douloureux des conseils syndicaux qui dépenseront en oubliant de compter au plus juste, surtout pour des engagements de travaux, à ceux qui dépasseront l’enveloppe budgétaire arguant qu’elle était trop faible, et dans ce dernier scénario, quid de l’imputation de l’excédent de la dépense entre un vendeur et un acquéreur au moment d’une vente ? Qui d’ailleurs déterminera sans risque d’erreur, les dépenses relevant du budget ou celles qui entrent dans le cadre des travaux ? Curieusement, les pouvoirs publics semblent conscients des litiges pouvant naître de telles dispositions car il a été prévu que : «le syndicat des copropriétaires souscrit, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance de responsabilité civile» (art. 21-4 de la loi). On n’a pas fini d’entendre parler de cette délégation !

 

Alain LauxAlain Laux, Directeur d’une union de services