Copropriété : Procédure de désignation d’un mandataire commun

L’indivision ou le démembrement du droit de propriété sur un lot de copropriété entre une pluralité de nus propriétaires et usufruitiers suppose la désignation d’un représentant (art. 23, L. 65). Sa désignation est essentielle car c’est lui qui exercera les droits des intéressés, sera convoqué à l’assemblée, ou pourra éventuellement la contester (Civ. 3^e, 10 fév. 2015, n°13-26.490). Elle l’est d’autant plus depuis la loi ALUR qui a transformé la disposition supplétive de l’article 23 en disposition impérative. Le règlement de copropriété ne peut donc plus contenir de stipulation dérogatoire à ce sujet.

L’indivision ou le démembrement du droit de propriété sur un lot de copropriété entre une pluralité de nus propriétaires et usufruitiers suppose la désignation d’un représentant (art. 23, L. 65). Sa désignation est essentielle car c’est lui qui exercera les droits des intéressés, sera convoqué à l’assemblée, ou pourra éventuellement la contester (Civ. 3^e, 10 fév. 2015, n°13-26.490). Elle l’est d’autant plus depuis la loi ALUR qui a transformé la disposition supplétive de l’article 23 en disposition impérative. Le règlement de copropriété ne peut donc plus contenir de stipulation dérogatoire à ce sujet.

Par principe, la désignation de ce représentant, que l’on nomme «mandataire commun», se fait conventionnellement. Il arrive néanmoins que les indivisaires ou les nus-propriétaires -puisque par principe c’est parmi eux que doit être désigné le représentant, sauf en cas de convention d’usufruit (art. L. 253-1-1 CCH)- ne trouvent pas d’accord. Dans ce cas, il est nécessaire, et non simplement utile, de recourir à une désignation judiciaire du mandataire commun.

Dans ce cas, les indivisaires ou les usufruitiers et nus propriétaires ainsi que le syndic ont qualité à agir (L. 65, art. 23, al. 2). Ils pourront donc assigner les intéressés devant le président du tribunal judiciaire, par le ministère d’un avocat, selon la procédure accélérée au fond (D. 67, art. 61) -anciennement dénommée procédure en la forme des référés- qui est, rappelons-le, orale. L’assignation, qui devra être placée à partir du 1^er janvier 2021 (sauf nouveau report de cette nouvelle obligation), sous peine de caducité avant la date de l’audience (art. 481-1 Cpciv.), sera faite devant le président du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble (D. 67, art. 61-1), puisque le litige sera né de l’application de la loi du 10 juillet 1965. La décision rendue au fond sera susceptible d’une voie ordinaire de recours dans un délai bref de 15 jours.

Afin de s’assurer du succès de la procédure, il faudra démontrer l’absence de mandataire commun, d’une part, et l’absence d’accord, d’autre part. L’un comme l’autre peut résulter de l’absence de représentation à l’assemblée générale, du défaut d’indication de l’existence de ce mandataire dans la notification de l’acte de vente, et enfin, de l’interrogation adressée aux intéressés de leur représentation restée sans réponse ou ayant reçu réponse négative. Il faudra également ajouter à ces éléments, la preuve de la qualité de propriétaire des intéressés (matrice cadastrale ou extrait de l’état hypothécaire, par ex.), la preuve de la qualité du demandeur (contrat de syndic ou titre de propriété), et le règlement de copropriété.

Précisons que cette désignation se fait «aux frais des indivisaires ou des nus propriétaires», ce qui est à la fois protecteur des intérêts du syndicat, et un moyen incitatif pour que les intéressés trouvent un accord. Enfin, une fois désigné, le mandataire commun devra notifier son mandat au syndic et ce dernier devra porter la mention de celui-ci sur la liste des copropriétaires (D. 67, art. 32).

Au regard des difficultés que peut entraîner l’absence de mandataire commun, on ne peut que vivement encourager les copropriétaires -et leurs conseils- à désigner dès l’acquisition du bien, que ce soit à titre onéreux ou non, un mandataire commun dont l’existence pourra être indiquée au syndic dès la notification du transfert de propriété (D. 67, art. 6, al. 2).