[N°644] - Syndic sans couverture en cas de sinistre.

par YS
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Crise dans l’assurance-construction

Tel un château de cartes, le marché de l’assurance-construction a vu plusieurs compagnies étrangères, opérant en France, disparaître en quelques mois pour cause de faillite. Cette situation fait peser une lourde menace pour des milliers de maîtres d’ouvrage (promoteurs, syndics, copropriétaires…) et d’entreprises, qui se retrouvent aujourd’hui sans couverture. Ces derniers pourraient ainsi être contraints de payer sur leurs fonds propres les réparations d’un sinistre à la place de leur assureur défaillant.
 
 Photo : Christophe TANAY
 
 

Vigilance face aux défaillances en série d’assureurs  
Depuis une dizaine d’années, de nouveaux acteurs situés dans l’un des États de l’Espace économique européen opèrent sur le marché de l’assurance-construction dans le cadre de la libre prestation de services (LPS) ou de la liberté d’établissement (LE). Ils proposent, notamment, des garanties responsabilité civile décennale ou dommages-ouvrage (DO). Le nombre de contrats délivrés par ces sociétés, basées au Danemark, à Gibraltar ou encore au Liechtenstein, a considérablement augmenté. Elles auraient conquis jusqu’à 15 % du marché de l’assurance-construction en France. Pourquoi ? Elles pratiquent des primes «low cost», qui ont pu séduire des promoteurs, des syndics ou encore des entreprises de construction. Mais, les règles prudentielles prévoyant que les provisions constituées par les assureurs doivent refléter fidèlement les risques souscrits ne sont ni appliquées par ces compagnies européennes, ni contrôlées efficacement par l’autorité du pays dans lequel l’organisme d’assurance est agréé. On voit bien ici la difficulté pour des autorités étrangères, ne connaissant pas bien le risque décennal, d’effectuer un véritable contrôle sur la solvabilité d’un tel dispositif lorsque l’on sait que le développement de la sinistralité décennale ne peut réellement se mesurer qu’une quinzaine d’années après souscription. Il en résulte des faillites en série depuis deux ans, et qui ne sont malheureusement pas prêtes de se tarir. Le mouvement s’est accéléré en 2018 avec la liquidation du néo-zélandais CBL Corporation LTD, qui contrôlait notamment le courtier français SFS, spécialisé en assurance-construction. On estime aujourd’hui à plusieurs dizaines de milliers le nombre de contrats «orphelins» d’assureurs en France. Et les entreprises de construction ne sont pas les pas seules à être impactées, loin s’en faut.
 
Pourquoi les syndics, syndicats et copropriétaires sont concernés par ces  remous ?
Rappelons que si un immeuble en copropriété est construit depuis moins de dix ans, le copropriétaire bénéficie de l’assurance obligatoire dommages-ouvrage (DO) souscrite par le constructeur ou le promoteur pour le compte des futurs propriétaires. Cette assurance garantit pendant dix ans, après la réception des travaux, le financement rapide de la réparation de malfaçons importantes. Or, il n’est pas à exclure qu’un promoteur peu regardant ait souscrit une assurance DO, auprès d’une compagnie d’assurance en LPS, depuis en faillite, laissant le syndicat sans couverture en cas de sinistre. Cette hypothèse s’est d’ailleurs malheureusement vérifiée puisque le président de l’UNIS (Union des syndicats de l’immobilier), Christophe Tanay, nous a révélé que plusieurs de leurs adhérents s’étaient manifestés pour signaler cette situation préoccupante de défaut s’assurance. 
Faute d’intervention d’un assureur DO en cas de sinistre, Christophe Tanay rappelle que la copropriété aura toujours la possibilité de se retourner contre le ou les constructeurs responsables et leurs assureurs, sous réserve que ces derniers ne soient pas également défaillants ! Mais cette alternative risque d’être longue, coûteuse et aléatoire. Sans oublier qu’en cas de revente d’un logement en copropriété dans les dix ans suivant la réception des travaux, l’absence d’assurance DO, que le notaire doit indiquer dans l’acte de vente, pourrait compromettre l’opération.
Par ailleurs, la loi impose aussi la souscription d’une assurance DO en cas de travaux importants dans une copropriété, par exemple un ravalement avec la réfection complète de la façade, pour protéger l’immeuble pendant le chantier et après réception. C’est au syndic de la copropriété ou au syndicat des copropriétaires de la souscrire s’il s’agit de travaux dans les parties communes.
Il est donc, plus que jamais, recommandé aux professionnels de la copropriété de mettre en concurrence plusieurs assureurs, notoirement connus et solvables du marché français, pour choisir une garantie DO adaptée. 
 
Quels recours en cas de défaut d’assurance ?
Depuis le 1er juillet 2018, le Fonds de garantie des assurances obligatoires est susceptible d’intervenir au bénéfice des personnes assurées en DO, en cas de défaillance de leur assureur national ou européen, mais uniquement pour des contrats souscrits ou renouvelés à cette date. Ce qui revient, concrètement, à exclure bon nombre d’assurés sinistrés du dispositif. S’agissant de la possibilité, en cas de défaillance d’une compagnie œuvrant en LPS ou en LE, de faire intervenir un fonds de garantie dans son pays d’origine, la réponse est incertaine, notamment en raison de l’hétérogénéité des systèmes existants en Europe.  
En l’absence de tout plan d’intervention global, les assureurs-construction traditionnels s’efforcent de reprendre tant bien que mal ces contrats en déshérence, mais au prix de tarifs souvent élevés, et souvent sans reprise du passé.
Pour les syndics qui auraient souscrit ou repris des contrats d’assurance DO avec une compagnie étrangère qui a baissé le rideau, le gendarme des assurances (l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution) a publié, sur le site www.abe-infoservice.fr un précieux questions-réponses. De nombreux cas sont abordés : comment sait-on si l’on est encore assuré ? Quelles démarches effectuer ? Comment sont gérés les sinistres déjà déclarés ?...
Le Bureau central de tarification (BCT) pourrait, quant à lui, faire face à un nombre important de saisines par des maîtres d’ouvrage ou des entreprises qui n’ont pas pu trouver de solution d’assurance sur le marché (S2M).