En dépit d’un déficit d’image, le département de la Seine-Saint-Denis possède un marché immobilier qui est loin d’être sinistré de manière générale. Si l’envolée des prix à Paris joue certainement, avec un effet report, les politiques d’urbanisme menées ça et là permettent à certaines villes de tirer leur épingle du jeu.
Département de tous les contrastes, la Seine-Saint-Denis présente la spécificité de réunir sur un même territoire richesse économique et précarité extrême. Caractérisé par la présence d’espaces urbains très dégradés et l’enclavement de certains quartiers, il affiche, d’un côté, un taux de chômage de 13,3 %, nettement supérieur à la moyenne nationale (9,2 %), avec de fortes disparités entre les communes. Ainsi, le taux de chômage avoisine 20 % à Clichy-sous-Bois et Montfermeil, et atteint même 25 % dans certains quartiers comme les Bosquets ou Bas-Clichy. De quoi expliquer que 250 000 personnes vivent au-dessous du seuil de pauvreté, dont 28 % sont des jeunes de moins de 28 ans.
A l’opposé de ce triste bilan économique et social, le PIB de la Seine-Saint-Denis atteint près de 2,5 % du PIB national, ce qui classe le département au deuxième rang des plus riches de France ! Et pour cause ; il ne cesse d’attirer des entreprises désireuses de réduire leurs charges, notamment au niveau foncier. Le département, lieu ancien d’implantation industrielle, compte également de nombreuses grandes entreprises, telles que PSA Peugeot-Citroën à Aulnay-sous-Bois, Aventis, Alstom, L’Oréal, Kodak, Aéroports de Paris ou Saint-Gobain. Par ailleurs, la présence de l’aéroport de Roissy et la qualité du réseau de transport la reliant à Paris encourage cette attractivité économique. La Plaine Saint-Denis, qui accueille des entreprises industrielles et tertiaires en lien avec le secteur de la recherche et de l’innovation, est à ce titre emblématique.
Certes, avec un prix médian de 3 250 €/m² pour les appartements, la Seine-Saint-Denis reste encore et toujours le département le moins cher de la petite couronne parisienne. Mais cette moyenne cache de fortes disparités notamment entre les villes directement riveraines de Paris et les autres. Les premières profitent ainsi à plein d’une bonne desserte en métro et de l’afflux des Parisiens ne pouvant pas acheter dans la capitale du fait des prix qui atteignent des niveaux stratosphériques. Et dès lors que le périphérique s’éloigne, le mètre carré repasse généralement sous la barre des 3 000 €, à l’exception de villes à dominante pavillonnaire comme Le Bourget, Le Raincy, Villemomble ou Neuilly-Plaisance, plus côtées.
Prix médians à Saint-Denis
Longtemps ville industrielle à la mauvaise réputation, Saint-Denis a su tirer son épingle du jeu avec l’arrivée du stade de France en 1998. De nombreux programmes de rénovation ont ainsi permis d’améliorer le cadre de vie, même si ce dernier est loin d’être idyllique, de l’aveu même des habitants. Il n’en demeure pas moins que la commune présente de belles opportunités pour les primo-accédants avec des biens de qualité à des prix accessibles. Difficile toutefois pour les familles nombreuses d’y trouver leur bonheur, les petites surfaces représentant la majorité des biens disponibles. Riche en animations culturelles ou sportives, la ville accueille de nombreux étudiants désireux de profiter, à moindres coûts, de Paris, très facilement accessible en RER, métro ou bus.
En dents de scie ces dernières années du fait de la pénurie d’acheteurs, les prix de l’immobilier sont repartis à la hausse, avec un prix médian de 3 290 €/m². Soit une nette augmentation de 8,5 % sur un an, alors que les prix ont augmenté de 8,1 % en cinq ans. Bien loin toutefois, des envolées de la capitale, où le prix du mètre carré est par exemple deux fois plus élevé dans le 20e arrondissement.
La Plaine et le centre-ville figurent, sans surprise, parmi les quartiers demandés, en particulier les rues Catulienne, des Ursulines et celle de la Légion d’Honneur. Et ce, d’autant plus que le centre fait l’objet d’un plan d’amélioration de l’habitat, prévu pour 2016. A l’Ouest, le quartier de la gare en face de la Seine fait également peau neuve. De beaux appartements dans le neuf sont également disponibles en périphérie, grâce à plusieurs programmes de réhabilitation. Une chose est sûr, le marché de la location domine, en particulier pour les biens de une à trois pièces sur-représentés. Les investisseurs peuvent ainsi compter sur un prix moyen à la location de 17 euros le m². Photo :
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