Un seul copropriétaire disparaît sans héritier connu… et tout est bouleversé.
Dès lors que les charges s’accumulent, les répercussions financières peuvent en effet s’avérer très importantes pour une copropriété. D’où l’intérêt de faire appel à un généalogiste successoral pour solder la succession.
Pourquoi ? Comment ?
☛ État des lieux.
Les problèmes consécutifs à la disparition d’un copropriétaire sans héritiers connus peuvent s’avérer extrêmement préjudiciables à la bonne tenue d’une copropriété. Rechercher et trouver les héritiers légitimes s’avère donc crucial, ces derniers étant les seuls à même de régler les dettes et de rétablir la situation initiale.
L’article 36 de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 précise les conditions selon lesquelles une recherche d’héritier peut être lancée dans une succession ouverte ou dont un actif a été omis lors du règlement de la succession. Ainsi, «hormis le cas des successions soumises au régime de la vacance ou de la déshérence, nul ne peut se livrer ou prêter son concours à [une telle recherche] s’il n’est porteur d’un mandat donné à cette fin. Le mandat peut être donné par toute personne qui a un intérêt direct et légitime à l’identification des héritiers ou au règlement de la succession».
Dès lors, les copropriétaires, gestionnaires d’immeuble ou syndics de copropriété sont tout à fait fondés à mandater un généalogiste successoral, dans la mesure où le décès d’un copropriétaire sans succession apparente va, à plus ou moins long terme, s’avérer préjudiciable à l’ensemble de la copropriété.
Le syndic a tout intérêt à mandater un généalogiste successoral
Dans les faits, en cas de décès sans héritier connu, c’est au syndic de mandater un généalogiste successoral afin qu’il procède à une recherche. Et ce, indépendamment de tout mandat en assemblée générale. S’il ne le fait pas et que la situation financière se détériore, le syndicat des copropriétaires peut tout à fait assigner le syndic en justice pour défaut de transmission d’appels de charges.
Il convient de noter que le recours à un généalogiste n’engendre aucun frais pour le syndicat des copropriétaires. Et pour cause, ce professionnel va se rémunérer sous la forme d’une commission prélevée sur l’actif net recueilli. En clair, ce sont les héritiers qui vont indirectement payer, dès lors qu’ils auront accepté au préalable de signer un contrat de révélation de succession. A défaut, ou en cas de recherches infructueuses, le généalogiste en sera pour ses frais.
Il convient de noter que le recours à un généalogiste n’engendre aucun frais pour le syndicat des copropriétaires. Et pour cause, ce professionnel va se rémunérer sous la forme d’une commission prélevée sur l’actif net recueilli. En clair, ce sont les héritiers qui vont indirectement payer, dès lors qu’ils auront accepté au préalable de signer un contrat de révélation de succession. A défaut, ou en cas de recherches infructueuses, le généalogiste en sera pour ses frais.
Une fois l’héritier identifié…
Une fois la succession réglée, le notaire devra notifier sans délai au syndic le transfert de propriété qui a eu lieu au bénéfice du ou des héritiers. Dès lors que le bien transmis est en indivision ou fait l’objet d’un démembrement de propriété – cas de figure fréquent dans le cadre d’une succession –, le notaire se doit de préciser l’identité d’un mandataire commun chargé de représenter les intéressés. Il sera ainsi convoqué aux assemblées générales et participera aux votes.
À défaut d’accord entre les héritiers, la désignation de ce mandataire revient au président du tribunal de grande instance sur requête de l’un d’entre eux ou du syndic.
Les héritiers qui acceptent un héritage sont donc tenus de régler les charges dues par le défunt et, plus largement, de reprendre l’ensemble de ses engagements. Par exemple, dans le cas de travaux de ravalement votés en assemblée générale mais non encore payés. Avec une réserve toutefois : l’article 786, alinéa 2, du Code civil prévoit en effet une échappatoire pour l’héritier ayant accepté une succession. Ainsi, ce dernier peut se prémunir contre une dette successorale ignorée de lui au moment de son acceptation, dans le cas où le montant de celle-ci aurait pour effet «d’obérer gravement son patrimoine personnel». Il devra, pour ce faire, agir dans un délai de cinq mois à compter du moment où il en a eu connaissance.
À défaut d’accord entre les héritiers, la désignation de ce mandataire revient au président du tribunal de grande instance sur requête de l’un d’entre eux ou du syndic.
Les héritiers qui acceptent un héritage sont donc tenus de régler les charges dues par le défunt et, plus largement, de reprendre l’ensemble de ses engagements. Par exemple, dans le cas de travaux de ravalement votés en assemblée générale mais non encore payés. Avec une réserve toutefois : l’article 786, alinéa 2, du Code civil prévoit en effet une échappatoire pour l’héritier ayant accepté une succession. Ainsi, ce dernier peut se prémunir contre une dette successorale ignorée de lui au moment de son acceptation, dans le cas où le montant de celle-ci aurait pour effet «d’obérer gravement son patrimoine personnel». Il devra, pour ce faire, agir dans un délai de cinq mois à compter du moment où il en a eu connaissance.
Et si les héritiers restent introuvables ou refusent l’héritage ?
En cas de succession vacante, le syndicat des copropriétaires, a la possibilité de faire nommer un curateur à la succession. Cette demande, effectuée par l’entremise du syndic, doit s’effectuer par requête au président du tribunal de grande instance. Le syndic pourra alors adresser au curateur les appels de fonds correspondant au lot du défunt, qui seront réglés en puisant dans l’actif du copropriétaire décédé. Si le passif est trop important, le curateur fera procéder à la vente du lot afin de dégager les liquidités pour s’acquitter des charges impayées.
Attention ! Au-delà des frais engendrés par une telle procédure (de l’ordre de 2 000 à 3 000 euros pour le syndicat, sans compter les honoraires d’avocat, auquel il faut obligatoirement recourir), aucune autre procédure – vente de lots ou autres – ne pourra être engagée pendant ce temps.
Attention ! Au-delà des frais engendrés par une telle procédure (de l’ordre de 2 000 à 3 000 euros pour le syndicat, sans compter les honoraires d’avocat, auquel il faut obligatoirement recourir), aucune autre procédure – vente de lots ou autres – ne pourra être engagée pendant ce temps.
Les règles de dévolution légales
La dévolution légale permet de désigner les personnes qui héritent d’un défunt, et la quote-part de chacun des héritiers. Ce faisant, elle définit l’ordre d’héritage, étant entendu qu’elle s’arrête aux membres de la famille séparés du défunt de six degrés (cf. tableau en illustration).
En cas de ligne directe, le calcul des degrés correspond au nombre de générations séparant le défunt de son descendant. Il y a ainsi, par exemple, trois degrés entre un grand-parent et ses arrières-petits enfants.
En cas de ligne collatérale, il convient de remonter jusqu’à l’ascendant commun pour redescendre vers le membre de la famille. A titre d’exemple, si un défunt a, avec un cousin germain, comme ascendant commun ses grands-parents paternels, il convient de remonter du défunt vers son père, puis de celui-ci vers ses grands-parents, pour redescendre des grands-parents vers l’oncle et la tante paternels du défunt, puis vers son cousin germain. Soit quatre degrés de séparation.
En cas de ligne directe, le calcul des degrés correspond au nombre de générations séparant le défunt de son descendant. Il y a ainsi, par exemple, trois degrés entre un grand-parent et ses arrières-petits enfants.
En cas de ligne collatérale, il convient de remonter jusqu’à l’ascendant commun pour redescendre vers le membre de la famille. A titre d’exemple, si un défunt a, avec un cousin germain, comme ascendant commun ses grands-parents paternels, il convient de remonter du défunt vers son père, puis de celui-ci vers ses grands-parents, pour redescendre des grands-parents vers l’oncle et la tante paternels du défunt, puis vers son cousin germain. Soit quatre degrés de séparation.
A retenir :
• Aucune rémunération, sous quelque forme que ce soit, et aucun remboursement de frais n’est dû aux personnes ayant entrepris ou s’étant prêtées à une recherche d’héritiers sans avoir été préalablement mandatées à cette fin par une personne y ayant un intérêt direct et légitime (art. 36, loi n° 2006-728 du 23 juin 2006)
• À défaut de notification du transfert de propriété ou de l’existence d’une indivision consécutif au décès d’un copropriétaire, le syndic ne peut pas être considéré comme fautif s’il n’a pas convoqué les héritiers à l’assemblée générale (CA Paris, 12 janv. 2006, 23e ch. sect. B, n° 05/04361 et CA Paris, 2 mars 2006, 23e ch. sect. B, n° 05/09918).
