[N°639] - Choisir son syndic

par Julie Hainaut - Journaliste
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Son rôle est déterminant dans la gestion d’un immeuble en copropriété. Le choix, qui peut parfois s’annoncer cornélien en raison du grand nombre de syndics disponibles sur le marché, doit être réalisé avec rigueur pour éviter tout désagrément par la suite. Mais quels sont les critères de choix d’un bon syndic ?

Selon une enquête réalisée par la FNAIM Pays-de-la-Loire de février à avril auprès de 2 045 conseils syndicaux et copropriétaires, près de 84 % des copropriétaires sondés sont satisfaits des prestations de leur syndic. L’étude révèle également que 75 % des sondés n’ont pas constaté d’amélioration dans leur copropriété depuis la promulgation de la loi ALUR, mais 58 % affirment que les nouvelles obligations (compte séparé, immatriculation des copropriétés…) ont permis une amélioration du service. De plus, l’étude indique que 44 % des personnes interrogées ont le même syndic depuis dix ans et près d’un tiers des membres du conseil syndical sont en place depuis plus de six ans. Enfin, près de 53 % des membres de conseil syndical interrogés précisent consacrer cinq heures maximum par an à leur rôle, 15 % d’entre eux y consacrant plus de vingt heures. Pour Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM, «ces résultats réconfortent et relativisent bien des a priori. Ils démontrent que la progression continue des professionnels leur permet de délivrer un service de qualité les distinguant sur leur marché. À l’heure où le gouvernement s’engage dans une réforme importante de la copropriété, nous souhaitons que la FNAIM, première fédération des professionnels de l’immobilier en France et en Europe, en soit un acteur déterminant. Avec ses 1 700 syndics adhérents et 4 millions de lots gérés, elle en a la parfaite légitimité.»
 
 Une sélection précise 
Que la copropriété se dote d’un syndic bénévole ou professionnel, peu importe : celui-ci doit être sélectionné avec soin en fonction de plusieurs critères.
Il doit, tout d’abord, être compétent. La profession de syndic, réglementée, nécessite notamment d’être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la CCI portant la mention «syndic de copropriété», et justifier d’une compétence professionnelle avec obligation de formation continue. Il doit également souscrire une assurance de responsabilité civile et des garanties financières suffisantes pour - éventuellement - rembourser des biens de valeurs ou protéger les copropriétaires en cas de faillite.
Une fois avoir effectué ces vérifications, il faudra choisir un syndic en fonction des besoins de la copropriété ; chaque copropriété étant unique, tous les syndics ne conviendront pas à toutes les copropriétés. Si un «gros» syndic aura généralement plus de moyens techniques, un «petit» syndic sera probablement plus proche des copropriétaires. Le point commun à ne pas laisser de côté : il convient de choisir un syndic disponible, réactif et efficace. Pour cela, un moyen simple et efficace est de faire jouer la concurrence via des comparateurs en ligne. Il existe une multitude de comparateurs tels que Syneval, Syndicompare, Changersyndic, Comparersyndic…
 
 Des pièges à éviter 
Avant la signature du contrat (un contrat désormais type depuis la loi Alur, voir dernier paragraphe), il faut veiller à bien négocier la durée d’engagement minimal, avoir le détail exact du forfait de base (celui-ci doit inclure toutes les prestations courantes d’un syndic), ainsi que connaître ce que sont exactement les éventuels frais administratifs. Beaucoup de syndics demandent à ce que les copropriétaires s’engagent sur trois ans minimum. Cette durée est négociable et peut être ramenée à un an.
Selon un rapport de la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) intitulé «Syndics de copropriété : des tarifs élevés et des contrats pas toujours conformes» publié le 20 novembre 2017, près de la moitié des syndics de copropriété seraient en non-conformité avec la loi en vigueur. L’enquête précise que la trame du contrat-type n’est pas suffisamment respectée. «Le contrat du syndic de copropriété, qui doit reprendre fidèlement le contenu du contrat-type défini par voie règlementaire, fixe la durée de son mandat, ses dates de prise d’effet et d’échéance ainsi que les conditions d’exécution de son mandat. Ce contrat prévoit aussi la rémunération du syndic sur la base d’un forfait défini à partir d’une liste limitative des prestations exécutées au titre de son mandat. Selon les résultats de l’enquête, dans la majorité des cas, ce contrat est bien mis en place par les professionnels mais n’est pas strictement respecté (41 % de taux d’anomalies). Les manquements consistent fréquemment à en supprimer des paragraphes ou des clauses, ce qui est contraire au principe d’un contrat-type et rend plus difficile pour les copropriétaires la comparaison entre syndics. En effet, le fait de supprimer une mention au lieu de la rayer (tout en la laissant figurer dans le document) n’est pas conforme à l’objectif poursuivi par la loi d’information complète des copropriétaires quant aux choix offerts par le contrat. Ainsi, dans un tel cas de figure, les copropriétaires ne peuvent s’engager de manière éclairée.»
Autre fait constaté par la DGCCRF. L’augmentation des frais annexes, notamment «du niveau des honoraires pour le forfait annuel de gestion courante chez tous les syndics contrôlés». Cette augmentation prend trois formes : «une augmentation mécanique correspondant à l’intégration dans ce forfait de frais et de prestations facturés précédemment comme prestations complémentaires (par exemple, la reprographie), une augmentation liée aux nouvelles obligations instaurées par la loi ALUR (création du compte bancaire séparé, du fonds de travaux, etc.), et une augmentation à champ constant liée au marché, les prix dans ce secteur d’activité étant libres.» De plus, le rapport précise que «des écarts importants de prix entre syndics, de l’ordre de 25 %, ont été enregistrés pour les prestations particulières, hors forfait. De nombreuses pratiques interdites ont été constatées telles que la mention de plusieurs coûts horaires selon le niveau hiérarchique du personnel du syndic chargé d’exécuter ces prestations et/ou en fonction des heures ouvrables alors que la règlementation prévoit un seul coût horaire. S’agissant des honoraires pour travaux, certains syndics persistent à utiliser comme assiette le montant TTC des travaux à réaliser pour déterminer leurs honoraires, au lieu du montant hors taxes, comme le prévoit la loi.»
 
 Quid du changement de syndic ? 

Selon une récente étude du courtier en syndics, Syneval, les copropriétés ne changent pas de syndic uniquement en raison d’honoraires élevés. Trois autres raisons justifient cette décision : «un manque d’interaction avec la copropriété, une rotation élevée de l’interlocuteur dédié à l’immeuble et une absence de mise en concurrence des contrats de maintien et d’entretien», comme le souligne Rachid Laaraj, fondateur du site Synerval (notre photo). Pour beaucoup, changer de syndic est fastidieux. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, ça l’est beaucoup moins qu’auparavant. Désormais, le conseil syndical a l’obligation de mettre en concurrence tous les trois ans les candidats syndics, sauf si une dispense a été votée en amont en assemblée générale. N’oublions pas que la loi ALUR a prévu un contrat-type qui facilite la comparaison des différents contrats de syndic et les rend plus lisibles. Depuis le 1er juillet 2015 (décret n° 2015-342 du 26 mars 2015), ce contrat-type, qui détaille les prestations incluses dans le forfait de base, la mention des honoraires de gestion courante et les prestations donnant lieu à des honoraires supplémentaires, doit être utilisé par tous les syndics. Ces derniers ne peuvent en aucun cas modifier ou ajouter de manière unilatérale une clause au contrat type.
 
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