CE MOIS-CI DANS LA CHRONIQUE : CÔTÉ PRO !
Nouvellement élu, le syndic prend ses fonctions et découvre (horrifié) que le syndicat des copropriétaires n’est pas assuré, le contrat ayant été résilié pour des raisons de sinistralité.
Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 688 de mai 2023
«Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre» (art. 9-1, L. 10 juillet 1965).
Ainsi, le syndic doit remédier à cette situation sans tarder. Le syndic qui omet de souscrire une assurance est en faute et engage sa responsabilité civile professionnelle.
La souscription d’une nouvelle police d’assurance est soumise au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24.
Le syndic est chargé de présenter un ou plusieurs devis, selon le montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire par l’assemblée générale.
Les assureurs évalueront un état des sinistres survenus et prendront en compte la situation de la copropriété.
En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat. Il aura le choix de la compagnie, mais il devra consulter le conseil syndical en fonction du montant arrêté par l’assemblée générale.
En pratique, il peut être conseillé au syndic d’agir en amont afin que la question de l’assurance soit présentée à l’ordre du jour de l’assemblée générale en même temps que son contrat. Il est aussi possible de voter une délégation de pouvoir donnée au syndic. Dans cette seconde hypothèse, le syndic pourra souscrire un contrat d’assurance dès sa prise de fonction.
Le défaut d’assurance peut avoir des conséquences graves pour le syndicat. En effet, la responsabilité civile le couvre contre les éventuels sinistres, comme les incendies ou les accidents subis par les tiers dans les parties communes. En l’absence d’assurance, les indemnisations resteront à la charge du syndicat.
Si l’assureur choisi refuse de garantir l’immeuble, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, peut saisir le Bureau central de tarification (BCT) qui forcera une compagnie à couvrir les risques en responsabilité civile. Le BCT fixera le montant de la police et peut décider l’application d’une franchise dont le montant maximum est fixé à :
- 5 000 € par sinistre pour les syndicats qui comportent au plus, cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € ;
- 10 000 € par sinistre pour les autres syndicats.
La franchise est la somme qui reste à la charge du syndicat et ne sera donc pas remboursée par l’assureur. La procédure de saisine du BCT est décrite sur le site
www.bureaucentraldetarification.com.fr.
L’instruction du dossier est d’un à deux mois, ce qui signifie que l’immeuble ne sera pas assuré pendant cette période.
Dalila Begriche, Juriste au SNPI (Syndicat national des professionnels immobiliers)
