Copropriété : La détermination des charges d’ascenseur

par Denis Brachet, Géomètre-expert, président de la CNEC
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Ce mois-ci dans la chronique : A chacun sa quote-part !

Les charges d’ascenseur sont des charges d’éléments d’équipement communs qui doivent être calculées en fonction de l’utilité apportée aux lots par l’installation sans égard à l’utilisation qui peut en être faite. Ainsi, un lot non desservi ou les lots du rez-de-chaussée n’ont pas à participer aux charges d’ascenseur dans la mesure où cet équipement ne présente aucune utilité, sauf s’il existe en sous-sol des locaux communs desservis par l’ascenseur utilisables par les occupants de ces lots, tels un local poubelles ou un local vélo.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 678 de mai 2022

En cas de desserte d’un lot par plusieurs ascenseurs, la participation aux charges sera inversement proportionnelle au nombre d’installations desservant le lot.

La mesure de l’utilité d’un ascenseur dépendra de la localisation du lot dans l’immeuble et de son occupation théorique. Ces deux critères seront évalués au regard de la configuration de l’immeuble et de son usage.

Deux grilles de pondération du coefficient de situation sont principalement utilisées par la pratique. Les experts, Lucien Arnaud et Bernard Quignard, ont chacun proposé une méthode de pondération basée sur l’étude de la cinématique de la cabine d’ascenseur. Ces deux experts proposent des coefficients d’étages différents, mais fixent le principe que les lots du premier niveau desservi sont affectés d’un coefficient de un, qui augmente de manière linéaire pour les étages supérieurs pour s’atténuer dans les étages hauts. Ces deux grilles de pondérations donnent des résultats équivalents, sauf pour les premiers niveaux et chaque praticien pourra choisir l’une ou l’autre selon sa pratique.

La mesure de l’occupation relève d’une logique différente. L’ascenseur étant utile à des personnes, le dénombrement des utilisateurs potentiels dépend de la nature de l’occupation de l’immeuble.

Même si toute autre méthode est licite, il semble pertinent de rechercher dans les différentes normes applicables en matière de construction, le décompte qui paraîtra le plus adapté. Pour un immeuble d’habitation, la norme applicable aux ascenseurs qui prévoit un décompte des occupants en fonction de la typologie des logements est pratique. Il peut aussi être fait application des dispositions du Code de la construction et de l’habitation qui prévoit le décompte des occupants pour la réalisation d’immeubles. Dans le cas d’un immeuble tertiaire, les normes applicables en matière de sécurité incendie permettent de déterminer l’occupation. A contrario, l’utilisation des seules surfaces des lots paraît peu adaptée car elle induit des différences en tantièmes qui ne traduiront pas une différence effective d’occupation.

Les lots annexes seront affectés d’une occupation théorique forfaitaire indépendante de leur surface.

Le changement d’usage d’un lot peut avoir une incidence sur les charges d’ascenseur. Il revient au praticien en charge de la modification de proposer une nouvelle occupation théorique parfaitement corrélée à l’activité prévue dans le lot. Ainsi, un logement transformé en bureau ne recevant pas de public ne nécessitera peut être pas une augmentation des charges alors que la création d’un cabinet médical pourra la rendre nécessaire. Pour cette raison, il convient d’éviter, lors de l’établissement du règlement de copropriété, de fixer par avance le coefficient d’aggravation des charges.

À l’instar des autres charges, le calcul doit s’effectuer sur la base de critères identifiables, largement admis par la pratique et adaptés à l’immeuble.

 

Denis Brachet Denis BrachetGéomètre-expert, président de la CNEC