Copropriété : Travaux ou réparations

par Alain Laux, Directeur d’une union de services
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Ce mois-ci dans la chronique : Les bons comptes d'Alain

Quelle est la distinction entre les «réparations» ou des «travaux» en comptabilité ?

Le principe est le suivant : les «travaux» dits de l’article 14-2 sont constitués par des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

A contrario, les «réparations» sont des petits dépannages dont les coûts doivent être inclus au budget prévisionnel au compte 615 des charges auquel il convient d’y associer autant de répartitions spécifiques que contient le RCP (règlement de copropriété). Leur imputation en comptabilité doit s’effectuer dès leur engagement, par exemple au moment de la signature d’un devis.

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 663 de novembre 2020

 

Au sujet des travaux, l’article 44 du décret précise qu’il s’agit des «travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ; des travaux portant sur les éléments d’équipement communs… des travaux d’amélioration… des études techniques… et d’une manière générale, [les] travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble».

Autrement dit, ce sont toutes les interventions pouvant être planifiées ayant pour objet d’assurer l’entretien général de l’immeuble. Citons pour exemple : le ravalement, la réfection en peinture des parties communes, la création d’un local à poubelles, la révision de la toiture, l’installation d’un garde-corps sur un toit-terrasse, un remplacement de carrelage par du linoléum… Tous ces travaux, qui ne supposent pas un caractère d’urgence, doivent être adoptés au cas par cas par l’assemblée générale. Ils obéissent à un traitement comptable drastique, qui consiste à voter un budget alloué à chaque nature de travaux, définir leur répartition et fixer le calendrier des échéances de provisions servant à les financer.

Prenons l’exemple de la minuterie de l’électricité des parties communes… Son dépannage relève bien des charges courantes. Prenons le second exemple de l’interphone qui tombe en panne. Le syndic sollicite un technicien pour solutionner le dysfonctionnement. Le coût de son intervention sera à imputer au compte 615 du budget. En revanche, s’il résulte des investigations du technicien que l’interphone est devenu hors d’usage, son remplacement doit être adopté par l’assemblée générale.

Face à la lourdeur administrative, ou pour des raisons de rapidité d’exécution, la tentation est grande pour bon nombre de praticiens de faire adopter par l’assemblée une enveloppe budgétaire pour engager des «petits travaux». Cette méthode pourrait s’avérer conflictuelle, notamment au moment de la mutation d’un lot. En effet, l’acquéreur qui n’a pas pris part à la délibération de ce type de résolution visant des travaux sans en définir leur nature, pourrait contester sa quote-part au paiement de telles dépenses.

Rappelons qu’en cas d’urgence, le syndic peut faire procéder de sa propre initiative, à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Auquel cas, il doit en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. Cette formule peut s’avérer elle aussi lourde sur le plan administratif mais elle présente le mérite d’être encadrée par les textes, donc non contestable.

Alain LauxAlain Laux, Directeur d’une union de services