Il n’est pas inutile de rappeler que les copropriétaires ne détiennent aucun contrat avec leur syndic, qui lui, dispose d’une unique relation contractuelle avec le syndicat au sens de l’article 1101 du Code civil qui dispose : «le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s’obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose».
Partant, le syndic ne peut intervenir pour le compte d’un copropriétaire à titre individuel avec lequel il n’existe aucun lien contractuel… Cependant, la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000 est venue assouplir le principe de répartition collective des charges fixée par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en introduisant l’article 10-1. L’objet de cette disposition consiste à déroger au dispositif commun en autorisant l’imputation de certains frais au compte exclusif d’un copropriétaire.
Aussi, il en va ainsi des frais engagés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance (une mise en demeure, des frais de prise d’hypothèque, les honoraires d’un huissier…) ainsi que du coût d’un état daté* effectué par le syndic à l’occasion d’une vente (plafonné à 380 € TTC au 1er juin 2020).
Au fil des réformes, la liste des dépenses ou frais à imputer uniquement à un copropriétaire est venue s’allonger pour aboutir à une dernière rédaction issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 en vigueur depuis le 1er juin 2020 dont vous retrouverez le texte intégral ici.
Illustration du traitement comptable de l’imputation de ces frais : débiter le compte du copropriétaire concerné du coût de la prestation du syndic qui lui, créditera son propre compte fournisseur en contre-partie dans la comptabilité de la copropriété. Ensuite, le copropriétaire règlera au syndicat le montant d’un potentiel arriéré incluant la prestation du syndic. Pour finaliser l’opération, le syndic pourra se régler en débitant son compte 401 au crédit de la banque.
* Certains praticiens éditent des factures directement au copropriétaire cédant sur qui pèse «l’obligation de renseignement» édicté par l’article 5 du décret 17 mars 1967. Cette méthode semble litigieuse dans le sens où, rappelons-le, pour pouvoir facturer un service ou une prestation à une personne, encore faut-il détenir un contrat avec elle !
Alain Laux,
Directeur d’une union de services
