Veille juridique

L’ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre publiée au JO du 27 septembre 2014 précise la mise en accessibilité des établissements recevant du public, des transports publics, des bâtiments d’habitation et de la voirie pour les personnes handicapées.
Ce texte complète l’article 8 de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 en lui ajoutant un II aux termes duquel «le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire est délivré conformément à un PLU ou à d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement prévoit qu’une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l’obligation d’accessibilité définie à l’article L . 111-7-1 du CCH est incluse dans les parties communes. Le règlement de copropriété des immeubles prévoit, dans des conditions définies par un décret à paraître, les modalités selon lesquelles ces places de stationnement adaptées sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété.» En application de l’article 18 de l’ordonnance, la nouvelle rédaction de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 est applicable aux logements et aux copropriétés d’immeubles bâtis dont la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er janvier 2015.

Le décret n° 2014-1302 du 30 octobre publié au JO du 1er novembre 2014 porte sur les installations dédiées à la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables dans les bâtiments et aux infrastructures pour le stationnement sécurisé des vélos.
D’une part, le décret supprime l’obligation de disposer d’un local technique électrique dédié aux infrastructures de charge de véhicules électriques et avance la date d’effet (du 1er janvier 2015 au 1er octobre 2014) du droit donné à un copropriétaire d’équiper sa place de parking d’une borne de recharge. D’autre part, il ouvre la possibilité de créer un espace de stationnement pour les vélos en dehors du bâtiment, s’il est situé à l’intérieur de la même parcelle et s’il est couvert. Pour les bâtiments de bureaux existants, la faculté est en outre offerte de prendre cet espace sur des places de stationnement jusque-là dédiées aux voitures.

Le projet de loi sur la “transition énergétique pour la croissance verte“ porté par la ministre de l’écologie, du développement durable et de l’énergie, Ségolène Royal, est en cours de dicussion au Parlement. L’objectif du gouvernement est de lutter contre le dérèglement climatique et de réduire la facture énergétique. La projet adopté en première lecture à l’Assemblée nationale prévoit plusieurs dispositions intéressant les syndicats de copropriétaires.
Ainsi, l’article 5 fait obligation pour les copropriétaires de procéder à une isolation thermique par l’extérieur lors d’un ravalement des façades et à une isolation de la toiture ou de combles lors de la réfection de celle-ci. L’article 6 précise le dispositif de tiers financement pour faciliter le financement des travaux d’efficacité énergétique par les sociétés de tiers-financement. L’article 8 réforme le dispositif des certificats d’économies d’énergie (CEE) en vue de la troisième période d’obligations (2015-2017). L’article 10 permet le vote des installations de bornes de récharges pour les véhicules électriques ou hybrides, à la majorité simple lors des assemblées générales. Enfin, l’article 60 instaure un chèque énergie versé sous condition de ressources. Ce dispositif est appelé à se substituer aux tarifs sociaux de l’électricité et du gaz.

La loi ALUR dispose que «le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État.» Dans l’attente de ce décret, l’Association des responsables de copropriété (ARC) associée à l’association de consommateurs UFC-Que choisir a élaboré son projet de texte et de fait, a fixé un cadre de discussions en proposant ce projet à des cabinets indépendants de syndics via un sondage réalisé par la société Syneval.
Ce projet de contrat respecte la loi en prévoyant un rémunération forfaitaire et une rémunération spécifique pour des prestations particulières. La question est donc de déterminer ce qui ressort du forfait et ce qui ressort des prestations particulières.
Le projet porté par l’ARC et l’UFC-Que choisir est qualifié de “Tout sauf“. Les prestations particulières facturables non comprises dans le forfait sont listées : visites au-delà de celles prévues contractuellement ; présence du gestionnaire aux conseils syndicaux, au-delà de ceux prévus au contrat ; présence du gestionnaire en assemblées générales au-delà du forfait contractuel ; frais d’affranchissement ; gestion des sinistres ; suivi des contentieux. Ce projet prévoit également des tarifications maximales pour certaines prestations. Ainsi, le prix de la photocopie serait plafonné à 0.20 € TTC. De même, pour le tarif de l’état daté serait plafonné à 300 € TTC.
La FNAIM par la voix de son président Jean-François Buet, clôt le débat. Il rappelle que la définition d’un projet de contrat-type rélève des prérogatives du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI). «La liste (exhaustive) des prestations particulières ouvrant droit à une rémunération spécifique complémentaire relève du pouvoir réglementaire après concertation avec la profession ; c’est le modèle fixé par le décret, et lui seul, qui s’imposera à l’ensemble des syndics.»
L’organisation professionnelle précise pour conclure, qu’en tant que «membre du CNTGI, la FNAIM apportera tout son concours aux travaux de cette haute instance, sur le contrat type de syndic comme sur les autres questions traitées.»

Le décret n° 2014-843 du 25 juillet 2014, publié au JO du 27/07/2014, fixe les conditions de fonctionnement et la composition du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI). Cette instance de régulation a été créée par la loi ALUR. Elle a pour objet «de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétences nécessaires au bon accomplissement des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 …, dite loi Hoguet». Ce décret était particulièrement attendu des professionnels de l’immobilier, le CNTGI ayant vocation à encadrer leurs activités.
Selon le décret, le CNTGI sera formé :
- de sept représentants de l’immobilier, sur proposition d’un syndicat professionnel ou d’une union de syndicats. Parmi ces sept représentants, au moins une personne est issue des secteurs d’activité suivants : la transaction immobilière, la gestion immobilière et l’activité de syndic de copropriété ;
- de cinq représentants des consommateurs choisis parmi les associations de défense des consommateurs œuvrant dans le domaine du logement et agréées en application de l’article L. 411-1 du Code de la consommation [Ce qui exclut la représentation de l’Association des responsables de copropriété, – Ndlr] ;
- d’une personnalité désignée en raison de ses compétences dans le domaine de l’immobilier, qui assure la présidence du conseil.
Les membres du conseil sont nommés par arrêté conjoint du ministre de la Justice, du ministre chargé du logement et du ministre chargé de la consommation.
Les réactions
L’Arc dénonce «un drôle de conseil», composé, comme le prévoyait la loi ALUR, majoritairement de professionnels et écartant leur association comme association représentative.
La Chambre nationale des propriétaires regrette que le CNTGI ne comporte aucun représentant des propriétaires ; «ces derniers constituent pourtant l’une des parties essentielles des marchés immobiliers».
Pour les professionnels de l’immobilier, la création du CNTGI est une reconnaissance du rôle-clé des professionnels dans la politique du logement privé.  Néanmoins, ils regrettent que «ce conseil s’apparente davantage à une commission administrative. L’UNIS et la FNAIM rappelle qu’ils avaient demandé la création d’un Conseil national des professions immobilières», assimilable à un ordre professionnel.

Le décret n° 2014-812 du 16 juillet 2014, publié au JO du 19/07/2014, précise la liste des dépenses éligibles au crédit d’impôt développement durable, relevant de l’art. 200 quater du Code général des impôts (CGI) ou aux avances remboursables sans intérêts relevant de l’art. 244 quater U du CGI. Ces mesures concernent les propriétaires de résidences principales ou les syndicats de copropriétaires, effectuant des dépenses en faveur des économies d’énergie.

Ce nouveau crédit d’impôt (art. 200 quater) entrera en vigueur le 1er janvier 2015 en métropole. En revanche, les avances remboursables sans intérêts seront mises en oeuvre dès le 1er septembre 2014 en métropole. Enfin, le décret fixe les conditions que devront remplir les entreprises auxquelles il sera fait appel. Seules les dépenses effectuées auprès de ces entreprises certifiées seront prises en compte. [Il s’agit du nouveau label “Reconnu Grenelle de l’environnement” (RGE) – ndlr].

Du jamais vu ! A peine trois mois après son vote et alors qu’elle n’est même pas opérationnelle en l’absence des innombrables décrets d’application et des observatoires qui doivent l’alimenter en références, le gouvernement rejoint le concert des critiques formulées par la quasi-unanimité des commentateurs et des organisations professionnelles pour estimer que le volet locatif de la loi ALUR ne peut demeurer en l’état, en raison des dommages apportés au marché des transactions et à l’investissement locatif, dont les chiffres alarmants vont accentuer la pénurie de logements qui est la source de tous les maux.

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Un arrêt remarqué a été rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation qui intéressera non seulement les syndics mais également les associations de consommateurs.
En l’espèce, l’association Union fédérale des consommateurs de l’Isère (l’UFC) avait assigné une société syndic, en suppression de clauses prétendument illicites ou abusives contenues dans le contrat, version 2006, proposé par celle-ci aux syndicats de copropriétaires, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) étant intervenue volontairement à l’instance.
Pour déclarer recevable l’action de l’UFC, un arrêt de la cour de Grenoble avait retenu que dès lors que le non-professionnel est assimilé à un consommateur par l’article L. 132-1 du Code de la consommation, les associations habilitées pouvaient, en vertu de l’article L. 421-6 du même code, engager une action préventive en suppression des clauses abusives ou illicites contenues dans un contrat proposé par un professionnel à un non-professionnel, lequel peut être une personne morale, à l’instar d’un syndicat de copropriétaires.
La décision des juges du fond a été cassée au motif qu’en statuant ainsi, alors que l’action en suppression des clauses illicites ou abusives des associations visées à l’article L. 421-1 du Code de la consommation était limitée aux contrats destinés ou proposés aux seuls consommateurs, la cour d’appel a violé, par fausse application, l’article L. 421-6 du Code de la consommation (Cass. 1ère civ., 4 juin 2014, n° 13-13.779 et 13-14.203, à paraître au Bulletin civil).
Eu égard aux répercussions engendrées par cette décision, les IRC proposeront à leurs lecteurs un commentaire dans les semaines à venir [Jean-Marc Roux].

Par un arrêt du 16 mai 2014 (n°14-40015), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a renvoyé devant le Conseil constitutionnel une question prioritaire de constituionnalité (QPC) relative aux dispositions de l’article L. 443-15 du Code de la construction et de l’habitation. Ce texte, dérogatoire du droit commun, dispose que la réduction du nombre de voix du copropriétaire majoritaire à la somme des voix des autres copropriétaires prévue par l’article 22, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas à l’organisme d’habitations à loyer modéré vendeur. Ce qui permet à ce dernier d’imposer ses décisions à l’ensemble des autres copropriétaires chaque fois que la loi requiert un vote à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Cette disposition pourrait être considérée comme portant une atteinte excessive au droit de propriété des autres copropriétaires.

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) constitue l’une des réformes majeures du statut de la copropriété des immeubles bâtis. Une controverse vive est née de l’application ou de la non-application de la loi ALUR, depuis sa promulgation, entre les syndics d’une part et les associations UFC Que choisir ? et l’Association des responsables de copropriété (ARC) d’autre part.