[N°631] - Entretien avec Christophe Tanay, président de l'UNIS

par YS
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«L’imbrication copropriété-parc privé locatif est une donnée essentielle.»

Le conseil de l’UNIS (Union des syndicats de l’immobilier) a désigné à l’unanimité, en juin dernier, Christophe Tanay à la présidence du syndicat pour un nouveau mandat de trois ans. Agé de 55 ans, Christophe Tanay dirige le cabinet d’administration de biens KST Solanet qui compte 40 collaborateurs. Il nous précise lors de cet entretien quelques points forts de son nouveau programme intéressant les copropriétaires.

La loi ALUR est venue modifier sensiblement les missions du syndic de copropriété. Quel a été concrètement l’impact de la réforme sur votre pratique de la gestion d’une copropriété ?

L’UNIS milite activement pour un plan quinquennal en faveur des copropriétés : quels sont les axes majeurs de ce plan ?

La copropriété est une spécificité du parc privé insuffisamment prise en compte. 45 % sont des résidences principales occupées par leur propriétaire et 55 % des logements en copropriété sont occupés à titre de résidence principale par des locataires. L’imbrication copropriété-parc privé locatif est une donnée essentielle de l’analyse.
Le parc collectif privé vieillit. La rénovation des copropriétés doit devenir une priorité. Le risque d’une obsolescence ou de perte d’attractivité menace le parc locatif privé ancien, et pas uniquement pour cause de sous qualification énergétique.
Il est donc essentiel de trouver les clefs de déblocage sur ce segment de parc.
Ce plan doit être axé sur les priorités suivantes :
• revenir à une vision globale du besoin de rénovation sur la copropriété et ne pas se limiter à sa seule rénovation énergétique ;
• rendre fongibles les incitations fiscales pour tous les travaux de rénovation quels qu’ils soient, et non seulement réservés aux seuls travaux énergétiques ;
• poursuivre la mise en place des fonds de travaux ;
• simplifier et pérenniser les financements qui doivent être ciblés à la hauteur de l’enjeu ;
• crédibiliser les investissements de rénovation énergétique. Les aides à la rénovation doivent être amplifiées quand il s’agit de rénovation énergétique ;
• les audits doivent être crédibilisés et apporter une garantie. Leur harmonisation et regroupement (audit technique, audit énergétique) est la priorité. Ils devraient être regroupés dans un seul audit, - le Diagnostic Technique Global ;
• les financements doivent être pérennes et stables :
• les certificats d’économie d’énergie doivent être simplifiés et mis à l’abri des fluctuations de marché par la couverture des risques de taux ;
• le crédit d’impôt pour la transition énergétique doit être sanctuarisé ;
• les travaux doivent être accompagnés d’une garantie de résultat de performance, sur le principe de la garantie décennale en matière de travaux.

Il est envisagé de modifier les dispositions encadrant le carnet numérique des immeubles notamment en copropriété : quelles seraient les améliorations demandées par les professionnels ?

Le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement a été institué par la loi de Transition énergétique (loi du 17/8/2015, art. L. 111-10-5 du CCH). Il mentionne l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété. Il sera obligatoire pour les constructions à compter de 2017 et pour l’existant en cas de vente à compter de 2015.
Nous sommes vigilants à ce que le calendrier initial ne soit pas accéléré : il est important que, dans un premier temps, les normes soient bien clarifiées pour le neuf, avant d’envisager le contour du carnet pour les immeubles existants.
Il est impératif aussi de coordonner les différents diagnostics et audits.
Enfin, les conditions d’accès au carnet numérique restent à parfaire : qui alimente, qui peut le consulter ? Il y aurait lieu aussi de prendre en compte le Registre d’Immatriculation des copropriétés, et d’éviter la pluralité des flux, des supports et interfaces.

Comment les administrateurs de biens pourraient-ils satisfaire les copropriétés de moins de 10 lots qui représentent près des deux-tiers des copropriétés ?
Le droit des copropriétés doit être impérativement adapté aux exigences de modernité : que penserait-on du droit des entreprises si les modalités de leur organisation étaient les mêmes pour toutes celles-ci, grandes ou petites ?

Nous proposons donc de redonner de la souplesse et de la liberté organisationnelle à ces collectivités, selon leur taille, leur implantation géographique, leurs caractéristiques :
• en simplifiant le fonctionnement des copropriétés et en donnant aux conseils syndicaux plus de liberté dans les prises de décisions ;
• en renforçant le pouvoir participatif et en mettant un terme au blocage de fonctionnement de ces collectivités qui résulte du pouvoir de nuisance des absents non représentés aux assemblées générales ;
• en refaisant confiance aux professionnels de la copropriété, les syndics, sans lesquels les mesures d’encouragement prises resteront sans lendemain.

Quel est le rôle de l’observatoire des loyers CLAMEUR, dont l’UNIS est membre, dans l’encadrement des loyers ?

Les professionnels seuls ont été obligés par la loi ALUR d’alimenter l’observatoire de l’Etat ANIL/OLAP. Il est apparu comme une évidence de poursuivre l’alimentation de CLAMEUR, à charge pour CLAMEUR de reverser ensuite ses données vers l’observatoire central, grâce à la signature d’une convention d’agrément entre CLAMEUR, l’ANIL, l’OLAP et le ministère du logement. CLAMEUR relève aussi le taux de mobilité des locataires, ainsi que le taux d’effort d’entretien et d’amélioration par les bailleurs (c-à-d. la réalisation de travaux).