[N° 595] - Alur, les ajustements parlementaires

par Yves Stervinou
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L’Association des responsables de copropriété (Arc) n’a pas eu assez de mots assez durs pour qualifier les derniers arbitrages du gouvernement lors du vote, en deuxième lecture, du projet de loi Alur (Accès au logement et à un urbanisme rénové) : les «reculades de Mme Duflot» sont devenues des «coups de poignard».
Si l’opinion a retenu la fin de la médiatique Garantie universelle des loyers (les bailleurs pourront lui préférer la caution habituelle), l’Arc pointe du doigt la représentativité du Conseil national de l’immobilier et les entorses faîtes au compte séparé.
Les membres de l’Arc sont furieux de constater que le Conseil national, qu’il appelaient de leurs vœux comme une instance d’arbitrages, sera composé majoritairement de professionnels. D’autant que ceux-ci, seront désignés, principalement, par les syndicats professionnels. Il s’agira donc d’une instance de représentation et de régulation. Seules les associations de défense de consommateurs agréees selon le Code de la consommation (art. L. 411-1) pourront y siéger – ce qui ne serait pas le cas de l’Arc.
L’autre motif de l’ire de l’Arc est le sort réservé au principe du compte bancaire séparé. Si «le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé  d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat» (dans le délai d’un an à compter de la promulgation de la loi), Ce serait dans l’établissement bancaire choisi par le syndic. Si l’assemblée générale décide de l’ouverture de ce compte dans une autre banque, la décision devra requérir la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est alors autorisé à appliquer des honoraires différenciés.
De plus, selon le texte voté par l’Assemblée nationale «Lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots, à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancair e séparé». Dans ce cas, le syndic ne pourra prétendre à une rémunération différenciée.
La loi Alur crée un autre seuil en termes de nombre de lots, pour le fonds, qui n’est plus de prévoyance, mais «de travaux». Si le texte voté par les députés impose aux copropriétés (sauf livraison récente de l’immeuble) la constitution d’un fonds de travaux, les syndicats composés de 10 lots au plus, peuvent décider de ne pas constituer un tel fonds, sous réserve d’une décision unanime de l’assemblée générale.
Autre point remarquable du texte, l’obligation de consignation des données au registre de l’immatriculation des copropriétés est étendue aux «données essentielles de gestion». Cette obligation est une condition pour le bénéfice de subventions publiques, subventions qui avaient disparu du projet de loi voté devant le Sénat. A noter que le texte abandonne définitivement le terme “amende” pour celui d’“astreinte” en cas d’inexécution par le syndic de ses obligations d’immatriculation.
Le législateur précise encore, que les documents dématérialisés de la copropriété seront accessibles dès le 1er janvier 2015. Par ailleurs, «Les notifications et mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique». Les copropriétaires pourront, en outre, choisir de confier directement la conservation des archives du syndicat à un tiers pour les libérer d’une dépendance à l’égard de leur syndic.

Au cours de sa séance du 31 janvier 2014, le Sénat a adopté, en deuxième lecture, le projet de loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) par 176 voix pour et 164 voix contre. Le projet sera examiné par la commission mixte paritaire avant son vote définitif.
Les effets de cette loi seront progressifs pour la copropriété mais il reste à attendre de nombreux décrets d'application.