[N° 601] - Métropole: Blois résiste, les alentours souffrent

par Paul TURENNE
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Fort de son capital touristique, de sa proximité avec la capitale et d’un vivier économique relativement dynamique, Blois tire son épingle du jeu dans le domaine de l’immobilier, avec des prix stables dans l’ensemble, bien que l’offre diminue. A l’inverse, sa périphérie et a fortiori sa couronne éloignée souffrent.

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Située à mi-chemin entre Tours et Orléans à 1 heure 30 de Paris via l’autoroute A10, Blois possède, outre sa position centrale, quelques atouts dans sa manche. A commencer par son attrait touristique pour les vacanciers amateurs du Val de Loire, avec un centre historique réputé tant pour ses édifices religieux que ses maisons à pans de bois. Sans oublier son fameux château, résidence favorite des rois de France à la Renaissance, qui n’a rien perdu de son faste d’antan.

La ville de 46 390 habitants peut, par ailleurs, compter sur la présence de nombreuses entreprises de tailles moyenne et intermédiaire. Même si la désindustrialisation n’épargne pas la préfecture du département du Loir-et-Cher, nombre d’entre elles continuent de marquer l’histoire de la ville : le chocolatier Poulain, Delphi et ses systèmes d’injection HDI, le fabricant de produits cosmétiques Sisley, ou bien encore l’équipementier Valeo qui y fabrique ses phares. Un emploi sur quatre est ainsi pourvu par le secteur industriel.

Bien que connaissant lui aussi quelques difficultés, le pôle tertiaire de Blois est également non négligeable. Avec, à la clé, de nombreuses sociétés de logistique, de services informatiques et relation clientèle, mais aussi des banques, des assurances et des mutuelles. Parfait symbole : le groupe de protection sociale Aprionis, second employeur privé du bassin d’emploi de Blois, dont l’effectif a récemment plus que triplé en passant de 800 à 3 000 salariés.

Ces aspects relativement positifs n’en effacent cependant pas d’autres, moins reluisants. Comme la présence d’une zone d’urbanisme prioritaire comptant de nombreux logements collectifs construits entre les années 60 et 80, où résident principalement des locataires à faibles revenus.
A contrario, les quartiers de la Cathédrale et de Saint Nicolas dans l’hyper-centre demeurent très attractifs, tout comme ceux d’Albert Ier ou de Blois - Vienne.

Un espace urbain réorganisé et rénové
Outre un ambitieux projet de rénovation urbaine, débuté en 2005 et qui s’est récemment achevé – notamment avec l’aménagement du quartier de la gare – Blois a fortement cherché à redynamiser son centre-ville. Certaines rues sont ainsi devenues piétonnes ou semi piétonnes. De quoi donner une plus-value supplémentaire aux appartements de l’hyper-centre.

Autre secteur, au cœur d’une vaste opération de réorganisation et de rénovation urbaine : les quartiers Nord de Blois, avec la Zone d’aménagement concertée Croix Chevalier – Europe. Objectif pour Grand Blois Développement chargé de cette opération : concourir à l’amélioration de la vie des habitants et à la réinsertion de ces espaces isolés dans la ville.

Le plan local d’urbanisme de Blois a, par ailleurs, d’ores et déjà dévolu 58 hectares aux réserves foncières à vocation économique. En plus de la reconquête des friches du secteur Laplace, les élus ont également souhaité dynamiser l’activité agricole au nord-ouest et au sud de l’agglomération, dans le but de soutenir le développement d’une agriculture péri-urbaine. Un paramètre à bien intégrer, en particulier en ce qui concerne la construction possible de logements neufs.

La périphérie plus à la peine
Si le marché immobilier de Blois se maintient relativement, les communes rurales aux alentours rencontrent bien plus de difficultés. Plus que jamais, les vendeurs doivent prendre garde de s’ajuster sur la demande et donc se montrer raisonnables dans leurs tarifs. De quoi expliquer une légère baisse des prix à Blois qui se fait légèrement plus prononcée dans la périphérie et beaucoup plus dans la couronne éloignée qui enregistre des baisses significatives de 20 à 30 %. Si le centre-ville et la ville ont connu une nette reprise des ventes en 2013, les stocks de biens commencent quelque peu à s’amenuiser. Néanmoins, les acheteurs sont devenus plus exigeants faute de liquidités, d’où un attentisme plus ou moins prononcé qui entraîne un allongement des délais de vente.

Autre frein à intégrer : une fiscalité peu avantageuse. Les droits de mutations sont en effet passés de 3,8 % à 4,5 % depuis le mois de mars à la suite d’un vote du Conseil général du Loir-et-Cher. Une hausse qui peut entraîner jusqu’à 3 000 € d’augmentation sur un bien. Sans compter que la taxe foncière de Blois n’est pas des plus légères, avec un surplus d’au moins 600 € par an de plus par rapport aux autres communes de l’agglomération.
Avis aux investisseurs ! La demande de locations monte en puissance, en particulier pour les primo-accédants qui ne parviennent pas à boucler leur financement et se reportent donc sur des biens à louer.

Prix des appartements anciens en €/m2 correspondant aux transactions réelles réalisées entre le 1er avril 2013 et le 31 mars 2014.