[N° 600] - Métropole : Angers profite d’un marché bien équilibré

par Paul TURENNE
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Douceur de vivre, dessertes multiples, tissu économique attractif… Angers possède de sérieux atouts. Sans compter un juste équilibre entre l’offre et la demande. De quoi expliquer la relative bonne santé de son marché immobilier, même si toutes les offres ne sont pas logées à la même enseigne.

 

Crédit Daniel Clerc

 

Seizième ville de France avec plus de 155 000 habitants – dont 48 % de moins de trente ans – Angers ne manque pas d’atouts. A commencer par les transports. À une heure trente de Paris-Montparnasse et deux heures seulement de l’aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle grâce au TGV atlantique, Angers s’avère particulièrement bien desservie. Elle est ainsi contournée par trois autoroutes et dispose également, à quinze minutes, d’un aéroport pour les vols d’affaires. Sans oublier sa ligne de tramway, longue de douze kilomètres, qui traverse la ville du Nord au Sud en moins de quarante minutes.
Sans surprise, la proximité de la capitale associée à un cadre de vie des plus agréables, attire les jeunes actifs. D’autant, qu’outre une vie culturelle relativement riche, la cité angevine dispose d’un bon tissu économique avec plus de six mille grandes entreprises et PME et plusieurs établissements d’enseignement supérieur reconnus. Enfin, le patrimoine architectural ne peut que réjouir les amateurs de jolies pierres. Du fait de ses belles bâtisses en tuffeau – pierre emblématique des bords de Loire – le centre-ville d’Angers reste très recherché. L’offre y est cependant plus rare que dans le reste de la ville, en particulier pour des logements de type T4 ou T5.

2013 mi-figue mi-raisin
Malgré tout, le prix médian au m² des appartements anciens a baissé de 8,7 % à Angers intra muros, en 2013, passant ainsi sous la barre des 2 000 €. En cause notamment : une forte concurrence du neuf sur l’ancien, accrue par des opérations de construction importantes et de requalification urbaine depuis plus de quatre ans. Autant de programmes neufs dont la qualité énergétique supérieure a laissé peu de chances aux logements anciens mal isolés.
Pas de conclusions hâtives, cependant, car ce prix médian cache de fortes disparités. Ainsi, les biens de qualité situés dans le centre ville d’Angers se sont bien maintenus, voire très bien dans l’hypercentre comme les quartiers Lutin et autour de la place Ney très recherchés. A contrario, l’écart s’est accru avec ceux en périphérie, mal, voire pas desservis par les transports en commun. La courbe des prix pour les appartements de moindre qualité a, par exemple, nettement fléchie dans les quartiers Roseraie ou Belle-Beille. Il est ainsi possible d’y dénicher un appartement des années 60 entre 1 000 et 1 200 € le m².
De manière générale, si Angers attire toujours les acquéreurs, ces derniers ne s’en laissent plus conter et sont devenus très exigeants sur le rapport qualité-prix. Charge aux propriétaires de s’ajuster aux prix du marché en fonction de la qualité et de l’emplacement de leur bien pour espérer vendre rapidement. Les primo-accédants dotés d’un budget maximum de 150 000 € tout compris peuvent, quant à eux, espérer trouver leur bonheur dans des quartiers tels que Le Hutreau, la Roseraie, Orgemont, Salpinte ou bien encore Gustave Mareau.

Le neuf s’est bien repris
En ce qui concerne le neuf, le marché immobilier s’est bien rééquilibré après une année 2012 et un début 2013 marqués par des invendus. La production de logements est désormais en adéquation avec la demande, en particulier depuis le départ de certaines grandes enseignes nationales et l’arrêt d’opérations mal engagées. Les ventes ont ainsi progressé de 19 % dans l’agglomération.
Si les propriétaires occupants sont désormais majoritaires – notamment du fait de nombreuses opérations accessibles aux budgets plus serrés – les investisseurs ont cependant représenté 37 % de l’activité en 2013, contre 32 % en 2012. D’ailleurs, la demande locative est restée forte sur Angers. A noter : la moitié des propriétaires en résidence principale a plus de 50 ans avec également un grand nombre de célibataires et de retraités.
Côté prix, les ventes de logements à moins de 2 700 €/m² représentent toujours près de la moitié de l’activité, mais les gammes intermédiaires entre 2 700 et 3 300 €/m² ont augmenté. L’offre la plus chère revient bien sûr, au centre-ville, avec des tarifs supérieurs à 3 300 €/m². En moyenne, le prix moyen du neuf à Angers tourne autour de 3 050 € du m².

Parmi les projets à suivre de près : la construction de l’éco-quartier Gare + autour de la gare Saint-Laud en plein cœur d’Angers. Près de 250 logements et 65 000 m² de bureaux devraient ainsi voir le jour d’ici 2015, sur d’anciennes friches industrielles. Ou bien encore les programmes neufs des plateaux des Capucins et de la Mayenne. De quoi répondre à une forte demande.