Confronté à une réalité sociale difficile doublée d’une baisse démographique, Nevers voit son marché immobilier sombrer depuis 2008. D’autant que la forte présence de logements sociaux fragilise encore un peu plus le marché du neuf neversois, fui par les investisseurs, faute de débouchés. Etat des lieux.
Immeuble à Nevers - Crédit DR
Quatrième zone la plus peuplée de Bourgogne, voilà bien longtemps que la cité des ducs n’a plus le faste de ses années glorieuses au XVe et XVIe siècle. Depuis 2000, le territoire perd des emplois de façon continue, y compris dans le tertiaire, peu stimulé par l’évolution démographique. Si la zone d’emploi de Nevers attire quotidiennement des actifs, ouvriers, employés et professions intermédiaires, qui viennent y travailler, le nombre d’habitants n’en diminue pas moins. Avec un double déficit : naturel et migratoire.
Touchée par un taux de chômage supérieur au niveau national, Nevers doit, par ailleurs, faire face à une importante précarité. Près de 27 % des allocataires de la Caisse d’allocations familiales sont, en effet, dépendants des prestations sociales, qui assurent les trois quarts de leurs revenus. Enfin, son économie répond surtout aux besoins du marché local, avec une fonction publique qui regroupe près de 30 % de l’emploi salarié.
Stagnation du prix au mètre carré
Sans surprise, ce contexte plus que défavorable pénalise fortement le marché de l’immobilier, aussi bien dans l’ancien que dans le neuf. Le prix au mètre carré stagne ainsi depuis plusieurs années, avec des tarifs qui oscillent en moyenne entre 750 et un peu plus 1 100 euros. Quelques biens en très bon état et situés dans les quartiers les plus attractifs peuvent dépasser les 1 500 euros, mais la majeure partie des appartements partent autour du millier d’euros par mètre carré.
Dans le collectif, l’hypercentre attire, sans surprise, la majorité des acheteurs, en particulier les T3. Problème : les impôts fonciers jugés beaucoup trop élevés pour une ville de cette taille et la frilosité des propriétaires souvent réticents à baisser leur prix de vente, ne favorisent pas les mutations. D’où la relative stagnation du marché. Et en dépit de taux d’intérêt particulièrement attractifs, les banques rechignent à accorder des crédits à des ménages si ce n’est précaires, du moins fragilisés par la crise.
Autre facteur aggravant : la quasi-absence de biens neufs dans le privé. Les investisseurs fuient en effet Nevers et la Nièvre de manière générale, jugés trop peu attractifs ; seuls les bailleurs sociaux restent et proposent du neuf. Un cercle vicieux qui ne semble pas près de s’arrêter, faute de marché suffisant pour du neuf privé.
Du reste, Nevers n’est pas un cas isolé dans le département de la Nièvre, département qui possède le prix au mètre carré moyen le plus bas de la région Bourgogne, à savoir 950 euros. Autre problème d’ampleur : le vieillissement important du parc immobilier. 51 % des résidences principales du département ont ainsi été construites avant 1949, contre 31 % au plan national. Sur le marché locatif privé, la part des logements érigés avant 1949 atteint même les 64 %.
Autre phénomène inquiétant, près de 14 500 logements (soit 10 % du parc) restent vacants, dont 45 % de logements collectifs.
Et la location n’est pas épargnée : entre 1998 et 2014, le prix au mètre carré des biens à louer a diminué de 2,5 % dans la cité ducale. Sur un an, la chute est encore plus brutale et atteint 3,1 %, du fait de l’abondance de biens disponibles. Sans surprise, seuls ceux en très bon état et bien placés peuvent espérer tirer leur épingle du jeu.
Malgré les taux d’intérêts toujours très bas, inférieurs d’environ un point à ceux proposés un an auparavant, le marché immobilier ne semble pas parti pour se redresser en 2014. De quoi inquiéter les professionnels, qui devront plus que jamais compter sur leur parfaite connaissance du terrain pour sortir du lot et résister si la crise se poursuit.
