[N° 590] - Tribune libre : isolation par l’extérieur grâce à la création d’une servitude de surplomb

par Olivier DELALANDE et Jean ROOY
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Par Olivier DELALANDE, président de la Compagnie des architectes de copropriété

Si, techniquement, l’isolation par l’extérieur s’avère adaptée et parfaitement maîtrisée, il n’en va pas de même sur le plan juridique.

 

La Compagnie des architectes de copropriété regroupe une centaine d’agences spécialisée en entretien d’immeuble. Pour un architecte, les travaux d’entretien sont toujours l’occasion d’améliorer la performance thermique des bâtiments, comme d’ailleurs toutes leurs autres caractéristiques. Ainsi, nous pratiquons depuis fort longtemps, l’isolation par l’extérieur des façades, qui présente le double avantage de générer des économies d’énergie et d’améliorer le confort intérieur des appartements.

Sur un plan technique, l’isolation de façade dans le cadre de l’entretien d’immeuble est régie par le RT 2005 dite “par éléments” qui fixe les caractéristiques minimales du mur isolé. Si, techniquement, cette solution s’avère adaptée et parfaitement maîtrisée, il n’en va pas de même sur le plan juridique, et le retour d’expérience de nos membres fait régulièrement état de difficultés graves allant jusqu’à l’impossibilité d’agir.

L’isolation constitue un débord par rapport au mur qu’elle recouvre. Lorsque ce mur est implanté en limite de terrain, ce débord se situe sur la propriété du voisin (art. 552 Code civil) ou sur voie publique. Sur voie publique, dans la suite des lois Grenelle, les PLU intègrent peu à peu cette possibilité de débord pour isolation, du moins lorsque la rue n’est pas trop étroite. En revanche, sur propriété voisine, aucune évolution du droit n’est encore intervenue, et il faut recourir aux outils juridiques existants, qui ne sont pas adaptés.

Dans l’état de la réglementation en vigueur, pour isoler un mur surplombant une propriété voisine, il faut conclure avec elle un contrat sous seing privé ou notarié, comportant l’autorisation de monter l’isolation, mentionnant ses caractéristiques, et définissant une obligation de démontage en cas de construction ultérieure le long de ce mur. Dès lors, la simple opposition du voisin suffit à ruiner un projet, c’est le cas le plus fréquent.
Mais, même si le voisin accepte le débord, les problèmes qui subsistent peuvent aussi aboutir à l’abandon de l’opération : complexité de la rédaction du contrat, caractère occulte d’un accord sans contrat, possibilité de chantage financier, nécessité d’assemblées réciproques si on a affaire à des copropriétés.
Le voisin bénéficie ainsi d’une position de blocage. Or, celle-ci est illégitime, car les avantages d’une isolation sont tangibles, tant pour celui qui en bénéficie que pour l’environnement (l’esthétique d’un pignon isolé étant préférable à celle d’un mur dégradé), tandis que le débord ne cause, la plupart du temps, aucune gêne objective.

Il conviendrait que le législateur complète le statut de l’isolation par l’extérieur en instaurant un nouvel équilibre des droits entre voisins : le recours à la servitude de surplomb semble être l’outil juridique le plus approprié car elle ne confère pas la propriété de la bande de terrain surplombée. Dans les situations de surplomb, la jurisprudence refuse d’y voir une présomption de propriété (Cass. 3e civ., 20-12-1995 Juris Data 004080). En outre, cette institution permettrait l’isolation par l’extérieur dans toutes les situations existantes (constructions en limite séparative, en mitoyenneté ou mixtes).
La Compagnie des architectes de copropriété a proposé cette solution au groupe de travail du Plan bâtiment durable, qui l’a incluse dans son rapport.
Il serait créé une section VI au chapitre II du titre IV dans le livre deuxième du Code civil (“Des biens et des différentes modifications de la propriété“), intitulée, “Du droit de surplomb pour isolation thermique par l’extérieur” :
«Le propriétaire d’un mur, mitoyen ou non, qui procède à l’isolation thermique de son bâtiment par l’extérieur, bénéficie d’un droit de surplomb de la propriété voisine.
L’ouvrage d’isolation par l’extérieur ne peut être établi qu’à 50 centimètres au moins au-dessus du pied du mur ou du sol, et sur une épaisseur de 50 centimètres au plus.
Le propriétaire du fonds servant conserve le droit de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens, tout bâtiment chauffé relevant de la réglementation thermique en vigueur, la démontage de l’ouvrage d’isolation rendu nécessaire étant aux frais du propriétaire du fonds dominant.
Cette servitude s’éteint par la destruction du bâtiment isolé.»

La limitation de la servitude à 50 centimètre au-dessus du sol permet de laisser au voisin l’usage du pied de mur, et réduit ainsi l’inconvénient pour lui. La définition d’une épaisseur maximale de 50 centimètres intègre à la fois l’épaisseur d’isolant, qui peut aller jusqu’à 40 centimètres avec son bardage de protection dans les réglementations à venir (Bepos), et les éventuels faux-aplombs du pignon. Le démontage de l’isolant n’est prévu que pour la construction d’un local chauffé, pour éviter la riposte peu coûteuse qui consisterait à adosser une structure légère au pignon pour bloquer la servitude.
La prise en compte de cette proposition permettrait au législateur d’éliminer un obstacle bien réel à l’amélioration thermique du bâti existant.
Cette avancée pragmatique serait spécialement bienvenue en zone urbaine dense où le droit de propriété du voisin rend l’isolation par l’extérieur bien souvent impossible.

Tribune co-signée par Jean ROOY, avocat au barreau de Paris

 

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