[N° 585] - Immobilier : Belfort résiste à la crise

par Paul TURENNE
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La cité du lion achève l’année 2012 avec un marché de l’immobilier en demi-teinte. Si le centre-ville reste relativement attractif pour peu que les logements soient de bonne qualité, la tendance pour 2013 est à la baisse.

 

Après une chute des prix de 20 % sur 2008 et 2009, une stabilisation en 2010 et une nette reprise en 2011, 2012 n’aura pas été à la hauteur des espérances des professionnels de l’immobilier. Tout comme en France, le marché belfortain a, semble-t-il, bénéficié d’aides artificielles qui ont dopé la demande fin 2011. A commencer par le prêt à taux zéro, supprimé depuis un an, qui a bénéficié à 300 000 ménages en France. Mais aussi, la réforme sur les plus-values immobilières qui sont, depuis 2012, exonérées d’impôts au bout de trente ans, contre quinze auparavant. D’où la morosité de l’année qui s’achève avec une activité ralentie de près de 20 % en terme de volume de ventes. Et la situation pour 2013 ne s’annonce guère brillante. Car avec la suppression du Scellier, le nombre de biens neufs vendus devrait fortement reculer, alors qu’à Belfort, six logements sur dix sont vendus à des investisseurs.

 

Inadéquation entre l’offre et la demande
Les biens disponibles dans la ville de Belfort sont pourtant nombreux. Et les taux de crédits sont restés attractifs en 2012, même si les banques ont été plus frileuses pour débloquer des fonds. Plus que la quantité, c’est la qualité qui n’est pas au rendez-vous. L’ensemble des professionnels constate en effet une relative inadéquation entre le parc immobilier disponible et la demande. Alors que cette dernière se porte essentiellement sur des biens avec deux ou trois chambres et une pièce pour le bureau, Belfort présente plus de deux tiers des logements de petite taille du parc du département, selon une étude de l’Agence d’urbanisme du Territoire de Belfort (AUTB). Soit un taux de 25 % du total des logements.
Qui plus est, le parc vacant belfortain a fortement évolué ces dernières années, en écho à une conjoncture immobilière très favorable depuis le début des années 2000. «Un accroissement de la production de logements neufs, sans une progression majeure de la demande ne peut que créer une offre abondante et concurrente, sans un différentiel de prix suffisamment marqué», affirme l’AUTB. L’offre ancienne, en particulier l’offre locative privée, particulièrement présente à Belfort, se dévalorise donc au profit d’une offre plus récente et mieux équipée. Dans l’ancien, un même appartement se vendra ainsi entre 1 000 et 1 450 € du mètre carré selon qu’il aura été ou non réhabilité. Inutile d’espérer vendre un bien surestimé. Les acheteurs font preuve d’attentisme et négocient âprement à la stricte valeur du marché.

Attractivité de la vieille-ville
Sans surprise, le centre-ville de Belfort se révèle le plus attractif. Plus de la moitié des néo-Belfortains s’y est d’ailleurs installée, en particulier les ménages les plus aisés dont la présence s’est renforcée entre 1999 et 2008. Outre les cadres, les étudiants optent très souvent pour le centre-ville, du fait de la concentration de l’offre de logements de petite taille, le plus souvent meublés et privés. Des studios qui, à l’achat, restent surtout convoités par les investisseurs. A souligner, par ailleurs, que le logement collectif est concentré en cœur d’agglomération, où il forme 86 % du parc à Belfort. Plus l’on s’éloigne du ville-centre, plus la maison constitue le principal type de logement.
Même dans les pires moments, le centre a été relativement épargné par la crise. Les appartements avec du cachet, comportant parquet, moulures, boiseries et cheminées près de la cathédrale continuent ainsi de s’échanger jusqu’à 2000 € le mètre carré. La rue de la République, le quartier de la gare, ainsi que le faubourg de Montbéliard tirent leur épingle du jeu. Et il n’est pas impossible de réaliser de bonnes affaires, pour peu que l’on soit prêt à mettre la main à la pâte. Les appartements à rafraîchir ou nécessitant des travaux permettent ainsi de réaliser des plus-values non négligeables.

Prudence de mise
A contrario, d’autres secteurs n’ont plus la cote. A commencer par les trois ou quatre pièces des grandes tours des années 60, situées dans les quartiers populaires des Résidences ou des Glacys du Château. Ces derniers ont vu leurs prix s’effondrer d’au moins 20 % entre 2008 et 2009. Sans jamais vraiment remonter depuis. Ces quartiers populaires attirent peu les acheteurs. La plus grande prudence est donc de mise pour y investir. Le quartier du Mont s’en sort mieux, même si les prix y avaient baissé de 10 % sur la même période.
Idem, dans le quartier de la Pépinière, qui longe les voies ferrées. Difficile de prévoir la suite…
Une chose est cependant certaine : les villages limitrophes de Belfort, comme Bavilliers, Danjoutin, Valdoie ou Essert, resteront très prisés pour leur cadre de vie incomparable, à quelques minutes seulement du centre-ville. ●