[N° 581] - L'immobilier à Strasbourg : Strasbourg cherche ses primo-accédants

par Paul TURENNE
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Disposant de sérieux atouts du fait de sa proximité avec l’Allemagne et de son patrimoine architectural réputé, la préfecture du Bas-Rhin et de l’Alsace a su résister aux contractions.

Photo : Strasbourg. 21 Avenue de la Liberté. Crédit ©Encelan

Le premier semestre 2011 avait été plutôt bon, le second l’aura été nettement moins : les prix de l’immobilier strasbourgeois ont ainsi connu une baisse notamment dans les quartiers excentrés ou moins cotés de la capitale alsacienne. Qui plus est, le resserrement global des conditions de crédit a fortement touché les primo-accédants qui sont aujourd’hui très peu présents sur le marché. Les stocks ont ainsi enflé entraînant une baisse des prix de 10 % en six mois. Nombre de vendeurs n’arrivant pas à se séparer de leur logement au prix souhaité ont ainsi préféré retirer leurs biens du marché, restreignant l’offre, d’où une légère baisse des transactions y compris pour de grandes surfaces, d’ordinaire très recherchées. Début 2012, les transactions se sont toutefois globalement maintenues avec un prix moyen du mètre carré de 2 420 €, selon les derniers chiffres publiés par les Notaires de France. De fait, en dépit des réticences croissantes des banques à prêter, le pouvoir d’achat immobilier à Strasbourg, septième ville de France par sa population intra muros, reste l’un des plus élevés des grandes villes françaises. Il est ainsi possible d’y acquérir un logement près de trois fois et demi plus grand qu’à Paris, à budget et crédit égaux.

Centre historique porteur
Sans surprise, le centre-ville, situé sur la Grande Ile, tire largement son épingle du jeu. Abritant la cathédrale Notre-Dame-de-Strasbourg ainsi que le fameux quartier Petite France, célèbre pour ses maisons à colombages et ses rues étroites médiévales, il est entièrement classé au Patrimoine Mondial de l’Humanité par l’Unesco depuis 1988. De fait, il reste l’un des coins les plus prisés de la ville, avec des appartements qui descendent très rarement en dessous de 2 400 € le mètre carré et montent jusqu’à 3 500 €, voire bien au-delà pour les biens d’exception. Dans l’hypercentre, les prix des biens tournent plutôt autour de 3 000 € le mètre carré. A signaler, le quartier Kruteneau très porteur, ainsi que l’axe Heiritz-Kehl, au sud de l’hypercentre, où se concentrent nombre de programmes immobiliers d’importance. Tout près du centre-ville, le secteur des Contades reste également prisé du fait de la proximité du parc du même nom. Dans les quartiers périphériques au Nord-Est, les biens peuvent ainsi se négocier jusqu’à 4 000 € le mètre carré. Au Nord, La Robertsau, ancien quartier des maraîchers calme et doté d’une ambiance de village, résiste bien. Comptez en moyenne 2 800 € le mètre carré.

Photo : 56 allée de la Robertsau. Crédit ©Henri Kniffke

Dynamisme économique
A l’Est, le quartier de l’Esplanade, situé à l’emplacement de l’ancienne citadelle Vauban, attire une population d’étudiants désireux de profiter du dynamisme économique et culturel de Strasbourg, par ailleurs, siège du Conseil de l’Europe et du Parlement européen. Sur le campus de l’université, plus de 20 % d’étudiants étrangers d’une centaine de nationalités y poursuivent leurs études, et sont à la recherche de petites surfaces à louer. Le prix au mètre carré pour les investisseurs démarre à 1 500 € pour aller jusqu’à 2 400 €.
A l’ouest de la ville, les prix ont chuté entre 1 550 et 2 200 € le mètre carré pour un F2 dans le secteur de Koenigshoffen-Cronenbourg, qui avait pourtant vu sa cote monter sérieusement en 2010 suite à la construction de l’éco-quartier des Brasseries.
Quant au sud de la ville, avec Krutenau et le quartier Neudorf où se situent la Cité de la musique et de la danse, la médiathèque André-Malraux, la Cité des sciences, ainsi que le deuxième éco-quartier de la ville, il demeure populaire et prisé. Dans le Neudorf, à deux pas du centre-ville en tramway, les prix se maintiennent entre 2 500 et 3 000 euros le mètre carré. Plus populaire, le Neuhof a toutefois bénéficié de l’élan du Neudorf et d’un programme de rénovation urbaine initié en 2005. Le mètre carré y est cependant encore très abordable, à hauteur de 2 000 €.