[N° 579] - L'immobilier à Bordeaux : Bordeaux profite de son potentiel dans le neuf

par Paul TURENNE
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Grâce à son dynamisme démographique et à la progression de ses offres de logements neufs, la belle girondine vient de s’imposer comme la ville française la plus intéressante en matière d’investissement dans l’immobilier neuf.

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Bordeaux ne manque clairement pas d’atouts. La Perle d’Aquitaine est en effet sortie en tête du palmarès des dix villes où investir, établi fin avril par Explorimmoneuf, magazine spécialisé dans l’annonce immobilière. Les auteurs de l’étude, après avoir étudié les trente villes françaises les plus peuplées, ont dégagé «les mieux classées en termes de dynamisme économique et d’attractivité immobilière». Au total, huit critères ont ainsi été pris en compte : évolutions de la démographie, de l’emploi, du nombre d’étudiants sur dix ans, des prix moyens au mètre carré sur un an dans le neuf et dans l’ancien, niveaux de loyer pratiqué pour les petites surfaces (studio et deux pièces) sur un an, enfin, part d’investisseurs déjà présents sur le marché du neuf. Bordeaux s’impose donc devant Nantes, Toulon et Paris dans le classement des villes où il est judicieux d’investir dans l’immobilier neuf.
Il faut dire que, bien loin de son image de «belle endormie», la ville s’est profondément transformée ces dernières années. Elle affiche aujourd’hui une spectaculaire croissance démographique, ayant gagné en dix ans plus de 25 000 habitants. Et sa population rajeunit, comme le montre sa cinquième place en termes de population étudiante. Au niveau économique, la ville n’a pas non plus à rougir. Surtout, elle s’est refait une beauté, à coup de travaux et de ravalements de façades opérées dans la foulée du tramway. De quoi reconquérir son patrimoine architectural et rendre ses espaces publics aux piétons et aux cyclistes. Quant aux hangars, parkings et friches, ils ont laissé place à des espaces de convivialité.

Bordeaux 2030
Bref, la cité girondine se modernise. Avec «Bordeaux 2030», elle entend se transformer en une métropole d’un million d’habitants d’ici 2030. Comment ? Grâce au développement économique, au réaménagement, à la création de nouveaux quartiers, à la mixité sociale et à l’expérimentation de nouvelles formes de proximité et de convivialité créant une «intensité urbaine singulière». Pour ce faire, Bordeaux dispose d’un atout de taille : ses 500 hectares de friches à reconvertir sur Bordeaux Nord, Bordeaux Euratlantique et la Bastide. Ces secteurs, qui bénéficieront de nouveaux moyens de communication, avec les liaisons de tramway et la construction des futurs ponts Bacalan-Bastide et Jean-Jacques Bosc, vont ainsi accueillir de nouveaux quartiers, dont l’écoquartier Ginko, les Berges du Lac, les Bassins à flots et les écoquartiers Bastide Niel, Bastide Brazza et Bastide Deschamps. Les investisseurs                      er de près les secteurs situés au sud de la ville. Euratlantique, qui englobe les communes de Bègles et Floirac, prépare en effet l’arrivée de la LGV en 2016 avec 15 000 nouveaux logements et des milliers de mètres carrés de bureaux et d’activités en tout genre.

Envolée des prix
De fait, le marché du neuf a bien résisté à la crise, les promoteurs ayant même lancé de nouveaux projets. L’offre nouvelle a ainsi progressé de 21% entre 2010 et 2011. Au total, ce sont 5 460 logements qui ont été mis sur le marché. Malgré tout, les stocks de logements neufs restent faibles (environ 5,5 mois de commercialisation). Quant aux prix, ils ont encore progressé de 7,1% en 2011. Le mètre carré a ainsi atteint 3 725 €/m² dans la ville intramuros et 3 426 €/m² sur la Communauté urbaine de Bordeaux (CUB). Une envolée des prix de l’immobilier dans l’agglomération qui n’a pu être stoppée jusqu’ici. Bordeaux, la ville-centre, est ainsi devenue en 2012 la cinquième ville la plus chère de France. En cause : une montée en puissance des investissements privées, le foncier public largement consommé ces dernières années n’ayant pas été renouvelé.
Avis aux investisseurs : mieux vaut ne pas trop attendre car l’activité risque de s’emballer avec la fin de la loi Scellier et le rendement de baisser.