[N°617] - Entretien avec Bertrand Wehrle-Deltroye

par Edilaix
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Bertrand Wehrle-Detroye propose aux syndics une solution numérique pour l’immatriculation des copropriétés

Après avoir été expert immobilier certifié MRICS, transactionnaire, puis notaire assistant, Bertrand Wehrle-Detroye dirige aujourd’hui, le cabinet de syndic Henry & Wehrle-Detroye, situé à Nice. Il est à l’origine du groupement d’intérêt économique “Immatriculation, dématérialisation des syndicats de copropriétaires” (ID SDC).
La vocation du GIE “ID SDC” est de participer à la transformation digitale du métier de syndic «qui s’opère et commence aujourd’hui par l’immatriculation des syndicats et la publication des données comptables».

©DR

Avec la réforme ALUR, l’immatriculation des copropriétés à usage total ou partiel d’habitation va devenir obligatoire. En quoi consiste l’offre que vous proposez aux syndicats de copropriétaires concernés par cette mesure ?
«Tous les syndicats de copropriétaires qui administrent des immeubles à destination totale ou partielle d’habitation vont devoir être immatriculés : la première échéance étant celle du 31 décembre 2016 pour les syndicats de plus de 200 lots. “ID SDC” a été mis en place afin que le syndic, le notaire (ou l’administrateur judiciaire lors d’une mise à jour) exécute cette obligation avec le plus de célérité possible.
L’article 52 de la loi ALUR définit déjà les éléments essentiels à transmettre. Un décret et un arrêté sont en cours de rédaction au ministère du logement. Il y a de nombreux champs à renseigner (nombre d’ascenseurs, présence de personnel, nombre de bâtiments avec la lettre énergétique de chacun d’eux,...). Quant aux données comptables, il est question, à ce stade du processus réglementaire, de renseigner certaines données, en collaboration avec les nombreux éditeurs de progiciels, de manière automatique pour éviter les “doubles saisies” des professionnels, mais la complexité et la diversité des systèmes informatiques de chaque cabinet va rendre la tâche complexe. Pour plus de transparence, d’efficacité et de pertinence d’information, il conviendrait purement et simplement de publier les cinq annexes obligatoires de la liasse comptable annuelle. Nous observons actuellement une préoccupation grandissante sur le droit des copropriétés en difficulté, qui s’inspire de plus en plus des procédures collectives du droit commercial. Osons aller jusqu’au bout du raisonnement et rendons publics les comptes d’une copropriété, comme l’est la comptabilité d’une société commerciale dont les comptes peuvent être consultés par internet. Un partenaire fournisseur s’engageant dans un chantier d’envergure ne pourrait-il pas savoir avec qui il s’engage : la copropriété est-elle solvable ? Peut-elle financer raisonnablement son ravalement, ou la réfection de l’étanchéité ? N’est-elle pas déjà tout simplement en difficulté en raison d’impayés de charges ?»

Comment avez-vous eu cette idée ? Quels sont les autres membres du GIE que vous avez constitué ?
«Le court terme règne de plus en plus dans la politique de gestion des copropriétés. Imaginant qu’il était vain de lutter contre la culture de l’instant, j’ai recherché comment nous pouvions nous affranchir intelligemment des liens d’interdépendances : le syndicat des copropriétaires est lié à son syndic, qui lui même est lié à un progiciel.
L’idée est née il y a trois ans, de créer une base de données rattachée aux syndicats des copropriétaires. Son nom de baptême était «Syndic@net». Le syndic est connecté à cette base en sa qualité de mandataire, des outils de production et d’analyse sont mis à sa disposition, le coût est supporté par le syndicat. Les copropriétaires et les fournisseurs sont également connectés à cette base de données en transmettant des informations (flux entrants) ou en prenant de l’information (flux sortants) sans intervention du syndic. Plus de reprise comptable ; cela devient une économie de temps considérable, facteur d’une diminution du coût des services pour les 670.000 copropriétés qui les financent actuellement.
La loi ALUR rend obligatoires l’extranet au bénéfice des copropriétaires et l’immatriculation des syndicats. La solution “ID SDC” a été développée pour satisfaire ce besoin d’immatriculation et de publication des données comptables. L’idée majeure est de faciliter l’exécution de ces obligations pour que les syndics puissent se concentrer sur les activités à plus forte valeur ajoutée.

Outre moi-même, le GIE est constitué de la société commerciale dont je suis gérant et associé unique. L’initiative est purement privée et isolée. Mais, ce GIE a vocation à intégrer les professionnels (syndic, notaires, administrateurs), les syndicats professionnels (FNAIM, SNPI, UNIS,...) et les instances notariales (CSN). Sa durée de vie a été volontairement limitée à cinq ans, le temps de cette transition technologique du “big data”.»

Avez-vous d’ores et déjà eu des contacts avec les autorités publiques ? Avec des organismes professionnels ? Comment votre démarche est-elle perçue ?
«Je compte avant tout sur l’aspect métier du système “ID SDC” et le soutien des professionnels directement concernés ; ce sont eux qui vont supporter la charge de la transmission de données.
Nous avons récemment présenté le projet à trois syndicats professionnels. Pour l’instant, nous n’avons pas de retour. Or, je pense que l’utilisation statistique, visée dans les travaux parlementaires préparatoires de la loi ALUR, ne doit pas servir uniquement les pouvoirs publics mais également les professionnels. Les objectifs d’information sont, à mon sens, différents. Pourquoi ne pas permettre d’ailleurs, au syndic d’utiliser cette base d’information pour sa propre analyse ? Qu’il puisse comparer les catégories de dépenses entre les syndicats qu’il administre.
Un facilitateur entre professionnels et administrations a toute sa place pour optimiser le temps et veiller en permanence aux impératifs métier des outils technologiques ; le digital doit optimiser l’humain sans l’entraver. Outre les organisations professionnelles, j’ai rencontré un opérateur majeur de l’administration de biens qui a exprimé un intérêt pour 
la solution “ID SDC”. Nous attendons la parution des textes réglementaires.
A ce stade, l’ANAH serait pressentie pour tenir le registre. Quoi qu’il en soit, nous devons espérer que ce registre des immatriculations ait plus une vocation professionnelle “métier” interactive qu’une seule utilité administrative ou statistique.»

Quelles remarques vous inspirent les règles relatives à la création d’un registre national des copropriétés ?
«La création d’un registre national des copropriétés est une évolution positive du secteur permettant d’identifier clairement un syndicat et son mandataire en place. C’est un tournant technologique : l’interactivité et la communication vont nécessairement se développer. Récemment, notre cabinet a reçu un courrier de la Métropole de Nice signalant l’intérêt architectural de plusieurs
bâtiments de la ville. Ce courrier a été adressé à tous les syndics locaux ne pouvant déterminer lesquels étaient réellement concernés par ces quelques copropriétés.
L’échéance de l’immatriculation ne doit pas être considérée comme un nouvel obstacle administratif, mais comme l’occasion de promouvoir un nouveau système d’informations au bénéfice du secteur. Les échéances de trois paliers initiés par le législateur l’ont été en prévision de la lourdeur et de l’organisation de cette tâche, les syndicats de plus de 200 lots étant peu nombreux. Cela n’empêche aucunement les syndics de réaliser aujourd’hui la pré-immatriculation sur id-sdc.org dans les termes contractuels prévus à l’article 7.2.7 du nouveau contrat de syndic. Quant au tarif maximum prévu de 50 € HT, assimilable à un débours, il est à la portée de tous les syndicats. La solution est 
en ligne depuis peu de temps, la pré-immatriculation de cinq syndicats est offerte. L’immatriculation est liée à la dématérialisation nécessaire des données des syndicats, une démarche écologique utile à la transparence, l’accessibilité dans le Cloud de documents indexés. Le train technologique va partir de la gare du passé, montons tous dedans pour répondre aux aspirations de demain.»