[N°635] - Recouvrer les charges impayées

par Julie HAINAUT, journaliste
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Copropriétaire tête-en-l’air, fraudeur ou décédé, peu importe la raison : les cas de sommes impayées peuvent avoir des conséquences très graves pour une copropriété. Pour conserver l’équilibre financier du syndicat, il faut souvent réagir vite. Le point sur les enjeux, les procédures et les coûts qu’engendre le recouvrement des impayés.

Chaque copropriétaire doit payer ses charges dans des délais impartis. L’article 35-2 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris en application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est clair : «Pour l’exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible. Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la décision d’assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l’objet de la dépense.»
Les enjeux liés au paiement des charges sont multiples. Les syndics de copropriété, disposant d’un fonds de roulement, peuvent «avancer» les charges de copropriété. Mais si le fonds de roulement est utilisé et que les copropriétaires ne le remettent pas à flot, le syndicat peut finir par se retrouver endetté. Autre conséquence possible : que l’immeuble en copropriété finisse par devenir insalubre, faute de maintenance, d’entretien ou de travaux nécessaires.

 Les procédures 
En cas d’impayés, il appartient au syndic de copropriété d’engager les démarches nécessaires en vue du recouvrement. En premier lieu, le syndic envoie une simple lettre de rappel au copropriétaire défaillant afin d’aboutir à un recouvrement amiable. Il doit être précisé, dans cette lettre, que la date de paiement des charges est dépassée et qu’à défaut de paiement, une procédure de recouvrement pourra être lancée à son encontre.

Si l’impayé perdure, le syndic devra procéder à la mise en demeure du copropriétaire défaillant soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier, soit par lettre recommandée électronique si le copropriétaire a accepté ce procédé et communiqué son adresse électronique au syndic. La responsabilité du syndic n’adressant pas cette mise en demeure en temps utile, peut être engagée. Le copropriétaire a, ensuite, trente jours pour payer ses charges, à compter soit du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile, soit du lendemain de la remise en mains propres de l’acte d’huissier, soit du lendemain de l’envoi de la lettre recommandée électronique. En pratique, un accord amiable entre le syndic et le copropriétaire défaillant peut être trouvé si ce dernier entend régulariser sa situation rapidement et demande un étalement de sa dette.

Si, dans les trente jours, le copropriétaire défaillant ne régularise pas la situation, ou si aucun accord amiable n’a pu être trouvé, le syndic devra engager une procédure devant le juge, sans avoir besoin d’une autorisation de l’assemblée générale (sauf si une saisie immobilière s’impose). Il agira en référé pour le recouvrement des provisions du budget prévisionnel.
En cas de recouvrement des dépenses hors budget prévisionnel, le syndic devra recourir à une procédure classique de recouvrement : l’injonction de payer ou la procédure au fond.

Dans le premier cas, le syndic devra adresser au greffe de la juridiction compétente (celle du lieu où est situé l’immeuble) une requête accompagnée de justificatifs (relances, relevés des comptes…). Le magistrat rendra par la suite une ordonnance d’injonction de payer. Le syndic de copropriété disposera alors de six mois pour faire signifier cette ordonnance par huissier au copropriétaire défaillant. Ce dernier aura un mois à compter de la réception de l’acte pour faire opposition au greffe du tribunal. S’il ne conteste pas l’ordonnance, le syndic pourra demander au greffe du tribunal ayant rendu l’ordonnance que cette décision devienne exécutoire. Si le copropriétaire défaillant entend contester la décision, le syndic devra participer à une procédure au fond.

Dans ce cas, si le copropriétaire défaillant est condamné et persiste dans son refus de payer, le syndic pourra alors charger un huissier de procéder aux différentes saisies (sur salaires, sur compte bancaire…).
Dans tous les cas, ces impayés de charges doivent être réclamés dans un délai maximum de dix ans. Le copropriétaire en question pourra être condamné au remboursement des charges impayées, au versement d’intérêts de retard au taux légal - ils courent à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant -, au versement d’indemnités complémentaires en application, par exemple, d’une clause pénale si celle-ci est prévue par le règlement de copropriété. Cette dernière pourra être réduite par le juge s’il la considère comme excessive.

Les frais de procédure engagés par le syndic de copropriété peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant. Ils englobent, notamment, les frais de mise en demeure, les frais de relance, les frais d’huissier. Cependant, le tribunal peut décider de mettre simplement une partie de ces frais à la charge du copropriétaire défaillant, ou de l’en soustraire, s’il juge - par exemple - que sa situation financière le justifie.

 Quid du cas du copropriétaire décédé ? 
Le syndic de copropriété est en droit de demander le paiement des charges relatives au lot du de cujus à ses héritiers, devenus propriétaires en indivision. En pratique, le notaire chargé de la succession pourra soit régler les charges en les prélevant sur l’actif, soit indiquer au syndic les coordonnées des héritiers. Dans ce dernier cas, le syndic pourra demander directement le paiement aux indivisaires. Chaque co-indivisaire sera tenu de payer sa quote-part, en fonction de ses droits dans l’indivision. Parfois, le règlement de copropriété prévoit une clause de solidarité entre indivisaires, ce qui permet au syndic de recevoir le paiement de l’intégralité des charges auprès d’un seul des héritiers, lequel se fera ensuite rembourser par les autres.

En cas de renonciation à la succession par les héritiers, le syndic pourra saisir le juge sur requête, lequel désignera un curateur chargé de procéder à un inventaire des biens du défunt. Si la vente des biens du copropriétaire décédé n’est pas suffisante pour assainir la situation, le curateur pourra obtenir du juge l’autorisation de vendre le lot de copropriété.

 Et le rôle du conseil syndical ? 
Si c’est au syndic qu’il revient d’engager les démarches pour recouvrir les impayés, néanmoins le conseil syndical a un rôle important à jouer a priori. Il doit, avant tout, d’être vigilant et anticiper les éventuels impayés en regardant de près, et régulièrement, le solde des comptes de l’ensemble des copropriétaires, par exemple. En contrôlant les comptes, il peut prévoir, voire prévenir, les recouvrements futurs. Un rôle clé.

 Pour aller plus loin 
> Inf. rap. copr. n° 629, Le recouvrement anticipé des provisions, par David Rodrigues.
> Inf. rap. copr.  n° 626, Impayé, recouvrement, règlementation.
> Inf. rap. copr.  n° 563, En l’absence d’héritier du copropriétaire décédé : la généalogie en copropriété.
> Inf. rap. copr.  n° 629, Sur l’outil ultime du recouvrement des impayés : le privilège immobilier spécial.