[N°649] - L’entretien des fenêtres et balcons en copropriété

L’isolation des façades d’un bâti reste primordiale et permet d’obtenir d’excellents résultats en matière de performances énergétiques. Toutefois, il ne faut pas sous-estimer les effets positifs d’un changement d’ouvrants, a fortiori dans le cadre d’une rénovation globale, et, dans une moindre mesure, de la rénovation des balcons, peu évidente. Conseils de mise en œuvre.

PVC ou aluminium pour les ouvrants ?
A quelques exceptions près, le marché de la rénovation des ouvrants est aujourd’hui très majoritairement dominé par le PVC et, dans une moindre mesure, par l’aluminium. Le bois, plus cher et nécessitant davantage d’entretien, est rarement choisi.
Côté isolation, le PVC marque incontestablement des points. Son coefficient de transfert thermique, de 0,16 W/(m².°K), en fait un matériau aussi isolant que le bois, ce qui le rend particulièrement approprié pour les fenêtres, baies vitrées et autres ouvrants.
A l’inverse, l’aluminium est un matériau naturellement conducteur. Son coefficient Lambda, de 234 W/(m².°K) se rapproche même de celui du cuivre, matériau très conducteur s’il en est.
Une fenêtre PVC équipée d’un triple vitrage permet ainsi d’obtenir le label Passivhaus (maisons passives), plus haut degré de certification d’isolation. Ce qui est strictement impossible pour des baies vitrées en aluminium.
Pour limiter le transfert de froid ou de chaleur, entre l’extérieur et l’intérieur, les fabricants utilisent donc des rupteurs thermiques, souvent en PVC d’ailleurs ; sans pour autant atteindre une isolation thermique aussi importante qu’avec des fenêtres PVC.
Côté isolation phonique, là-encore, le PVC prend le dessus sur l’aluminium. A dimensions et caractéristiques du double vitrage égales, on constate ainsi fréquemment un écart de 1 décibel entre les deux matériaux.
Sachant que le PVC se révèle moins cher à l’achat (de l’ordre de 20 à 30 %), quels avantages peut-il donc y avoir à choisir l’aluminium ?
Ce dernier se révèle tout d’abord bien plus solide. Sa rigidité naturelle est ainsi particulièrement appropriée aux grandes surfaces vitrées, notamment aux baies coulissantes trois rails, permettant une large ouverture aux deux tiers. Mais aussi aux baies vitrées à galandage, surtout utilisées dans le neuf, où le coulissant disparaît dans la cloison de doublage.
Autre avantage de l’aluminium, les nombreuses possibilités qu’il offre en matière de coloris, y compris avec des couleurs foncées. Le thermolaquage permet en effet de choisir des couleurs très précises, avec des finitions allant du satiné au sablé.
L’aluminium offre ainsi une grande créativité, alors qu’un PVC teinté dans la masse va mal vieillir en blanchissant et même se déformer au soleil.

A noter.-
L’ajout d’un film thermo-plastique sur un profilé PVC (ou plaxage) permet de donner, à moindres coûts, de la couleur aussi bien côté extérieur qu’intérieur. Imitations bois, gris anthracite, gris taupe… Les possibilités sont nombreuses. Le tout avec des performances supérieures au laquage aluminium brillant ou satiné, pour lequel des modifications de teinte sont souvent constatées entre cinq et huit ans. Le film contient, en effet, plusieurs couches traitées anti-UV qui garantissent une tenue de dix ans minimum. Par ailleurs, la composition physico-chimique de ce dernier empêche également la montée en température des profilés et leur déformation. Indispensable avec des films de coloris foncés ou pour une exposition plein sud.

Menuiseries mixtes : un bon compromis
Pour davantage de solidité et/ou de couleurs plus foncées, il existe toutefois un bon compromis : les fenêtres et coulissants mixtes aluminium-PVC ou aluminium-bois : à l’extérieur, la partie aluminium permet de bénéficier de couleurs plus originales et d’une meilleure tenue dans le temps. Tandis qu’à l’intérieur, le PVC ou le bois offre une isolation renforcée. Le tout pour un tarif moins élevé qu’une fenêtre tout aluminium.

A noter.-
Certains fabricants proposent des baies coulissantes qui associent PVC et fibre de verre. Un matériau connu pour ses qualités de rigidité et d’inertie. Son coefficient d’isolation thermique reste ainsi 20 à 30 % plus performant qu’un coulissant aluminium, avec un prix inférieur en moyenne de 10 %. Le tout avec des sections de profilé bien plus fines que celles en tout PVC. Attention, l’emploi d’aluminium reste toutefois nécessaire pour les surfaces vitrées au-delà de 6 m².

Les critères à prendre en compte pour bien choisir ses ouvrants
Le choix d’une menuiserie et d’un vitrage doit se faire en fonction de l’exposition et des conditions climatiques locales, notamment pour gérer au mieux les apports solaires et lumineux :

Le coefficient de transmission lumineuse (TLw) indique ainsi la capacité d’une menuiserie à transmettre la lumière. Plus il est élevé, plus la baie est performante sur ce point. Dans tous les cas, il convient donc de le choisir le plus haut possible.

Le coefficient d’isolation thermique (Uw) mesure la déperdition thermique à travers une baie et traduit donc sa capacité à conserver la chaleur. Plus le coefficient Uw est faible et plus la menuiserie est isolante. Dans le neuf, les coefficients vont ainsi généralement de Uw = 1 W/ (m2.°K), très isolant, à Uw = 2 (peu performant). Des chiffres à mettre en perspective avec les performances des menuiseries en bois simple vitrage des années 1980, qui atteignaient des coefficients Uw = 5 W / (m2.°K). Ou pire, des fenêtres aluminium anodisées de la même époque, sans rupteurs thermiques, qui affichaient un Uw de 8 W/ (m2.°K) !

La performance de perméabilité à l’air est exprimée par un classement allant de 1 à 4, dans l’ordre croissant de performance. Une fenêtre classée A*4 est ainsi plus étanche à l’air qu’une fenêtre A*3. Cette performance dépend de la conception générale : raideur des cadres ouvrants, qualité et répartition des éléments de quincaillerie, joint assurant l’étanchéité et qualité de fabrication.

La résistance au vent est notée selon deux critères : la résistance à la pression notée de 1 à 5 et la déformation de la fenêtre, notée de A à C. C signifiant moins déformable que A.

L’étanchéité à l’eau est notée sur une échelle de 1A à 9A, la note étant suivie de la lettre B, si seule la partie inférieure de la fenêtre a été testée. Dans ce cas, la fenêtre est sensée être installée sous une avancée de toit. Le coefficient doit être le plus élevé possible dans les régions où la pluie et l’humidité sont fréquentes pour éviter les désagréments d’une fenêtre peu étanche.

Parties privatives ou parties communes ?
Dès lors qu’il y a usage ou utilité exclusifs au profit d’un copropriétaire, la jurisprudence est constante et retient la qualification en parties privatives. Toutefois, l’accès privatif ne doit être en aucun cas ni à l’usage, ni à l’utilité d’autres copropriétaires, par exemple en abritant certains éléments d’équipement communs.
Les règlements de copropriété classent généralement les fenêtres, persiennes et stores dans les parties privatives, dans la mesure où ils sont à l’usage exclusif de chaque copropriétaire.
Si les fenêtres et balcons font corps avec le gros œuvre, ils sont en revanche considérés comme des parties communes. A contrario, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé, le 9 octobre 1978, qu’un balcon non inclus dans l’ossature du bâtiment et constitué uniquement par un soubassement faisant saillie et un garde-corps était une partie privative. Dès lors, il appartient aux copropriétaires de pourvoir à leur entretien et aux réparations nécessaires (Cass. 3e civ., 28 mars 90).
Attention, la classification de ces éléments en parties privatives n’exonère pas le copropriétaire de demander, préalablement avant tous travaux, une autorisation de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25, dès lors que ces travaux ont pour effet de modifier l’aspect extérieur de la façade ou sont susceptibles de nuire à l’harmonie de celle-ci. Ce sera le cas par exemple lors de la suppression de volets, du remplacement de volets en bois par des volets métalliques de couleur différente ou bien encore de la fermeture d’une loggia.
Le copropriétaire doit ensuite déposer une déclaration préalable de travaux auprès du service de l’urbanisme de la mairie. La réponse de la mairie doit intervenir sous un mois ;à défaut les travaux sont considérés comme étant autorisés.
Le règlement de copropriété a tout pouvoir pour définir les parties communes et les parties privatives de l’immeuble. En l’absence de précision émanant de ce dernier, il conviendra de recourir au principe d’utilité. Un espace accessible seulement par les parties privées d’un lot sera ainsi le plus souvent qualifié privatif (Cass. 3e civ., 7 mai 1997).
Un toit-terrasse, recouvrant tout ou partie de la construction, est en revanche une partie commune. La charge de son entretien incombe ainsi à tous les copropriétaires. En revanche, si le règlement énonce clairement que ce dernier est inclus dans la partie privative d’un lot, la charge en est assumée par le seul propriétaire de ce lot, quand bien même il servirait de toiture au propriétaire de l’étage inférieur.
Dès lors qu’ils sont saisis, et en l’absence de clauses claires, les tribunaux ont tendance à faire valoir le principe du caractère commun des terrasses.

À noter.-
Le règlement de copropriété peut faire des fenêtres et balcons, des parties communes. Dans ce cas, tous les copropriétaires doivent participer à l’entretien, que leur lot en soit doté ou non.

Le cas particulier des parties communes à jouissance privative
Cette qualification permet de restreindre la liberté individuelle d’un copropriétaire en évitant des changements d’usage ou des aménagements préjudiciables à la copropriété. En réservant à l’un des copropriétaires la jouissance exclusive d’un bien indivis, seul celui-ci pourra en avoir l’usage, mais l’accord de la majorité des copropriétaires sera nécessaire pour toutes les décisions importantes qui lui sont liées. En particulier, un changement d’affectation. Les parties communes à jouissance privative sont généralement énumérées dans le règlement de copropriété ou dans l’état descriptif de division.

Un remplacement collectif facilité en copropriété
Le remplacement collectif d’ouvrants peut être décidé en assemblée générale des copropriétaires, à un vote à la majorité absolue de l’article 25, dans le cadre d’une rénovation globale ayant pour objet de favoriser les économies d’énergie de l’ensemble du bâtiment. L’article 7 de la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 a, en effet, introduit la notion de «travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives», et supprimé la règle d’un vote à l’unanimité qui prévalait jusqu’alors.
Le changement de fenêtres s’applique alors à tous les copropriétaires, même ceux qui ont voté contre. Ceux ayant fait réaliser des travaux de nature équivalente dans les dix ans qui précèdent peuvent, toutefois, être dispensés de cette obligation, dès lors qu’ils en fournissent la preuve.

Isolation : les règles en matière de rénovation
Lors du changement ou de l’installation d’une paroi vitrée, le coefficient de transmission thermique U doit être inférieur ou égal au niveau maximal donné par le tableau ci-dessous :

Pour les fenêtres de surface inférieure à 0,5 m², seuls les vitrages (et non la totalité de la fenêtre) doivent respecter une exigence : Ug < 1,5 W/(m².K).
Lorsque la menuiserie est équipée d’une fermeture, l’exigence peut être satisfaite en prenant en compte la résistance additionnelle de celle-ci.
Pour ce qui est des balcons, il n’existe pas de performances minimales à respecter.

Quid des ponts thermiques entre les murs extérieurs et les balcons ?
Les ponts thermiques sont une interruption ou un affaiblissement localisé de l’isolation de l’enveloppe. Dans une rénovation thermique visant un niveau BBC, ne pas traiter les ponts thermiques rendrait peu perceptible l’efficacité de l’isolation mise en œuvre. En effet, plus un bâtiment est isolé et plus les ponts thermiques non traités prennent une part prépondérante.
Les plus difficiles à traiter restent certainement ceux situés entre les murs extérieurs et les balcons. Plusieurs solutions sont toutefois envisageables. A commencer par la suppression du balcon et éventuellement son remplacement par un élément désolidarisé. Une solution néanmoins coûteuse et donc rarement appliquée.
Autre possibilité : le manchonnage. Le balcon va alors être pris en sandwich entre deux isolants de faible épaisseur. Cette solution présente toutefois l’inconvénient majeur de nécessiter la réhausse des seuils de portes ou portes-fenêtres si ces dernières se trouvent au ras du balcon. Bref, au vu des difficultés de traitement de ce pont thermique, il est fréquemment laissé en l’état. Une zone froide à surveiller donc, puisqu’elle est fortement susceptible d’entraîner des risques de condensation dans la pièce située au niveau du balcon.