[N°636] - La valorisation des compétences du syndic

par Julie HAINAUT, journaliste
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Index de l'article

Personne physique ou morale chargée de la représentation du syndicat et de l’administration des parties communes, le syndic de copropriété joue un rôle clé dans une copropriété. Le point sur l’accès à la profession et sa réglementation.

Le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des décisions de l’assemblée générale (recouvrement des charges, travaux, entretien courant...), d’établir le budget prévisionnel du syndicat et de le soumettre au vote de l’assemblée générale, de percevoir les avances sur trésorerie et provisions sur travaux, d’administrer l’immeuble, de veiller à sa conservation et à son entretien, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice, d’établir et de tenir à jour un carnet d’entretien mis à la disposition de chaque copropriétaire, et afficher dans les parties communes le compte-rendu des décisions d’assemblées générales relatives à l’entretien et aux travaux de l’immeuble.
La loi ALUR a mis en place des dispositions permettant de mieux encadrer la profession (carte professionnelle spécifique, Code de déontologie, obligation de formation…).


Un accès réglementé à la profession

Le métier de syndic est réglementé par la loi n° 70-9 du 2 juillet 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (loi Hoguet) et par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. La loi ALUR a également ajouté de nouvelles obligations à l’activité de syndic.
Le syndic peut aussi bien être un professionnel qu’un non professionnel. Dans le premier cas, il doit obtenir une carte professionnelle spécifique «syndic de copropriété» délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie et subordonnée au respect de l’obligation de formation continue (voir en p. 29 et 30) et justifier d’une assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que d’une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de liquidation judiciaire.
Dans le second cas, le syndic peut être un copropriétaire bénévole ou exercer dans un syndicat coopératif (il est alors choisi parmi les membres du conseil syndical). Le syndic non professionnel n’est pas tenu d’avoir une carte professionnelle ni de présenter une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile, mais il est conseillé de souscrire à cette assurance, sa responsabilité pouvant être engagée au même titre que celle d’un professionnel.
Il n’y a pas de diplôme spécifique à la profession de syndic de copropriété. Plusieurs voies permettent d’y accéder (à bac + 2 minimum, en droit, comptabilité, gestion immobilière). C’est l’expérience qui ensuite est indispensable pour exercer.


Un Code de déontologie à respecter

Le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 précise les obligations déontologiques incombant aux professions de l’immobilier (agents immobiliers, syndics de copropriété, administrateurs de biens, marchands de listes). Ainsi, celles-ci doivent exercer leur profession avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité, s’attacher à donner la meilleure image de leur profession et s’interdisent tout comportement, action ou omission susceptible de porter préjudice à l’ensemble de la profession (art. 2). Elles doivent également posséder les connaissances théoriques et pratiques nécessaires à l’exercice de leurs activités et se ternir informées des évolutions législatives et réglementaires en lien avec leurs activités (art. 4). Une obligation de transparence est également précisée.

Ainsi, elles doivent donner à leur public une information exacte, intelligible et complète de leurs activités professionnelles, y compris des services rendus à titre accessoire ou complémentaire, des montants et des modes de calcul de leurs honoraires pratiqués, de leurs compétences et de leurs qualifications professionnelles (art. 6). Ces professions doivent également respecter la confidentialité et donc faire «preuve de prudence et de discrétion dans l’utilisation des données à caractère personnel et des informations relatives à leurs mandants ou à des tiers dont elles prennent connaissance dans l’exercice de leurs fonctions ainsi que dans la divulgation des éléments relatifs à leur mandat» (art. 7).


Aussi, les membres de ces professions ne peuvent acquérir ni faire acquérir par un proche un bien immobilier pour lequel ils auraient été mandaté, sauf à en informer le mandant (art. 9). L’article 10, novateur, évoque la confraternité. Ainsi, les professions «entretiennent entre elles des rapports de confraternité, dans le cadre d’une concurrence libre, saine et loyale. Elles s’abstiennent de toutes paroles ou actions blessantes ou malveillantes, de toutes démarches ou manœuvres susceptibles de nuire à leurs confrères, les dénigrer ou les discréditer. Elles évitent tout conflit avec leurs confrères qui puisse nuire aux intérêts des mandants et des autres parties aux opérations pour lesquelles elles ont été mandatées.

Elles s’interdisent d’inciter les prospects ou les clients d’un confrère à rompre leurs relations commerciales avec ce dernier. Elles s’abstiennent de fournir des éléments d’appréciation erronés en vue de détourner la clientèle à leur profit. Elles ne peuvent émettre un avis sur les pratiques professionnelles d’un confrère sans avoir été préalablement saisies d’une demande d’avis. Elles doivent faire preuve de prudence, de mesure et de tact dans l’avis qu’elles expriment. Si elles exercent une fonction syndicale au sein d’un syndicat professionnel ou toute autre fonction élective ou de représentation, elles s’abstiennent de s’en prévaloir à des fins commerciales. Si elles ont connaissance d’une atteinte au code de déontologie commise par un confrère dans l’exercice de sa profession, elles s’abstiennent de faire part de leurs critiques à la clientèle et en réfèrent immédiatement à leur confrère.»

Selon l’Association des Responsables de Copropriété (ARC), ce Code de déontologie apparaît «peu convaincant». «Ce code s’avère être très peu opérationnel. La plupart des dispositions sont peu explicites et souvent d’ordre général, n’impliquant quasiment aucune nouvelle obligation concrète à l’égard des cabinets de syndics.»

Du côté de Jean-Luc Lieutaud, directeur général Square Habitat Alpes-Provence et président du pôle PACA de l’UNIS (Union des Syndicats de l’Immobilier), ce Code «est une bonne chose en soi que l’UNIS appelait de tous ses vœux depuis fort longtemps (…). Il n’en demeure pas moins que si les pouvoirs publics avaient accédé aux demandes, fort nombreuses, des professionnelles pour la création d’un ordre professionnel, le problème aurait été réglé depuis longtemps et aurait donné une vraie garantie aux clients de copropriété ou de gestion locative qui sont, avant tout, des copropriétaires, des bailleurs et des locataires et non des «consommateurs»(…). Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) sera chargé de son respect mais ne devra aucun cas, de l’avis des professionnels, se substituer au pouvoir judiciaire. Par ailleurs, on peut regretter qu’il soit financé par les professionnels et non par les pouvoirs publics. » (cf. Inf. Rap. Copr., n° 629, Entretien avec Jean-Luc Lieutaud, syndic).


Le CNTGI, organe de régulation

Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières a été institué en 2014 par la loi ALUR. La commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières créée par la loi ALUR (avec le CNTGI) a disparu au profit du CNTGI. Cet organisme a pour mission de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaires au bon accomplissement des activités exercées par les professionnels de l’immobilier, dont les syndics de copropriété. La loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté et son décret d’application du 10 mai 2017 ont complété ses missions et précisé son organisation et son fonctionnement. Le cadre de la procédure disciplinaire devant la formation restreinte du CNTGI est également défini : des dispositions qui s’appliqueront à partir du 1er juillet 2018.
Le CNTGI comprend 21 membres nommés par arrêté conjoint (ministre de la justice, ministre chargé du logement, ministre chargé de la consommation) : un magistrat de l’ordre judiciaire en activité ou un magistrat honoraire ; sept personnes exerçant les activités mentionnées à l’article 1er de la loi Hoguet, choisies en veillant à assurer la représentativité de la profession, sur proposition d’un syndicat professionnel ou d’une union de syndicats professionnels, au sens des articles L. 2133-1 et L. 2133-2 du Code du travail, représentatifs des personnes régies par la loi de 1970 ; cinq personnes ayant cessé d’exercer ces mêmes activités depuis au moins 2 ans à la date de leur nomination, choisies dans les mêmes conditions ; cinq représentants des consommateurs choisis parmi les associations de défense des consommateurs œuvrant dans le domaine du logement, agréées en application de l’article L. 411-1 du Code de la consommation ; trois personnalités qualifiées dans le domaine de l’immobilier, notamment en droit des copropriétés ou de l’immobilier, dont l’une est désignée présidente du CNTGI. En cas d’empêchement du président, il est suppléé par celle des trois personnalités qualifiées qui ne siège pas en formation restreinte. Des suppléants du même sexe que les titulaires sont nommés dans les mêmes conditions et l’écart entre le nombre de femmes et le nombre d’hommes ne peut être supérieur à un dans le collège et dans chaque catégorie de personnes ainsi définie. Chaque membre est nommé pour une durée de trois ans renouvelable. En cas d’impossibilité pour un membre de mener à terme son mandat, un nouveau membre est nommé pour la durée du mandat restant à courir.
Le président du CNTGI a plusieurs missions : représenter le Conseil national en justice et agir en son nom ; nommer aux emplois et fixer les rémunérations et indemnités ; transiger dans les conditions fixées par le collège et par les articles 2044 à 2052 du Code civil et accorder des remises gracieuses dans les conditions fixées par le décret du 7 novembre 2012 ; signer tous les actes de la compétence du CNTGI. Le président nomme un directeur général pour trois ans renouvelable, lequel assiste sans voix délibérative aux réunions du CNTGI ne statuant pas en formation restreinte.
Le CNTGI est consulté pour avis sur l’ensemble des projets de textes législatifs ou réglementaires relatifs à l’exercice des activités soumises à la loi Hoguet. Il peut ainsi être saisi de toute question entrant dans ses compétences par les ministres chargés de la Consommation, de l’Économie, du Logement ou de la Justice. Lorsqu’il est saisi d’une demande d’avis, il doit le rendre dans un délai d’un mois, ou 15 jours en cas d’urgence. À défaut d’avis émis dans les délais, la consultation est réputée avoir été effectuée.
Le CNGTI délibère, notamment, sur les emprunts, le compte financier et l’affectation des résultats, le budget annuel, le règlement intérieur, les acquisitions, échanges et aliénations de biens immobiliers.
Le conseil se réunit au moins une fois par semestre, sur convocation de son président, à l’initiative de celui-ci ou à la demande de sept de ses membres. Le collège ne délibère valablement que si onze de ses membres sont au moins présents, et ce à la majorité des voix des membres présents ou représentés. En cas de partage des voix, celle de son président est prépondérante.
Généralement, le CNTGI statue en formation collégiale. Ce n’est qu’en matière de sanctions disciplinaires qu’il se prononce en formation restreinte. Celle-ci est constituée du magistrat de l’ordre judiciaire qui en est le président, de trois membres élus parmi les cinq personnes ayant cessé d’exercer, d’un membre élu parmi les cinq représentants des consommateurs et d’un membre élu parmi les trois personnalités qualifiées dans le domaine de l’immobilier. En cas d’empêchement de ce dernier, il est suppléé par celui des autres membres du même groupe qui n’est pas le président du Conseil.
Le CNGTI peut être saisi par le procureur de la République, le préfet, les agents immobiliers, l’observatoire local des loyers et certaines associations de défense des consommateurs, dès lors qu’il existe un manquement aux lois, règlements ou obligations fixées par le code de déontologie. Les sanctions peuvent aller de l’avertissement à l’interdiction définitive en passant par le blâme et l’interdiction temporaire d’exercer toute ou partie de l’activité.


Pour aller plus loin

Un code de déontologie peu convaincant, par l’ARC.
https://arc-copro.fr
> Inf. Rap. Copr. n° 612, Veille règlementaire : enfin un code de déontologie pour les professionnels.
> Inf. Rap. Copr.  n° 626, Déontologie des professionnels.
> Inf. Rap. Copr. n° 632, Professionnels de l’immobilier : rappel sur les obligations de formation continue obligatoire.