Le projet de loi “Accès au logement et urbanisme rénové” (Alur), porté par la ministre de l’Égalité des territoires et du logement, Cécile Duflot, a été voté, jeudi 24 octobre 2013, par les sénateurs pour la partie relative à la copropriété. Les associations de copropriétaires peuvent se réjouir ; elles ont été entendues. Plusieurs amendements votés par la Haute assemblée font écho à leurs sollicitations.
Le projet de loi Alur est ambitieux ; il réforme la loi de 1989 sur les rapports locatifs, la loi de 1970 sur l’encadrement des professions immobilières, et enfin, la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles gérés en copropriété. Les articles 23 à 40 du projet de loi - qui en compte 86 - sont consacrés au régime de la copropriété. Le texte adopté en première lecture à l’Assemblée nationale en septembre a fait l’objet d’une présentation dans notre numéro 592 du mois de octobre. Nous présentons ci-après, les modifications principales apportées par le Sénat.
Photo DR©Le Sénat
Fortes crispations des professionnels
«Les associations de consommateurs qui n’ont d’objectifs que de défendre un fonds de commerce sont en fait celles qui dictent les lois de demain sans que l’on s’occupe de nous entendre sur l’essentiel» a déploré Étienne Ginot lors de la clôture du 5ème congrès de l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis). Pour le président de l’Unis, «la ministre de tutelle a fait perdre du temps pendant dix mois à la profession, en feignant d’écouter pour ne rien entendre de [nos] propositions». Fait inhabituel, ce congrès annuel qui s’est tenu à Marseille, accueillait le président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), Jean-François Buet. Celui-ci a affirmé devant les 600 professionnels réunis que «réguler les loyers, c’est casser le thermomètre, ce n’est pas soigner le malade ; la vraie cause de la crise de l’immobilier, c’est l’incapacité des pouvoirs publics depuis trente ans de produire des logements en zone tendue».
Photo Etienne Ginot©Unis
Le dispositif d’immatriculation allégé
Contre l’avis du gouvernement, le dispositif instaurant l’immatriculation de toutes les copropriétés a été allégé par les sénateurs. La liste des informations et documents prévue dans le texte adopté à l’Assemblée nationale a effrayé quelques associations de copropriétaires qui ont craint de voir les coûts des syndics s’envoler inutilement. L’amendement voté par le Sénat limite la transmission d’informations au registre des immatriculations à des éléments précis relevant de documents existants que le syndic n’aura aucune difficulté à fournir. L’amendement modifie le régime de sanction applicable en cas de carence du syndic. La sanction ne serait plus automatique mais soumis au juge judiciaire.
Photo Bernard Suard©Ministère du Logement
Une fiche signalétique réglementée
La fiche signalétique est prévue à des fins d’information des copropriétaires pour connaître la situation financière et technique de la copropriété et du bâti. L’amendement du Sénat encadre sa rédaction et son actualisation. La fiche synthétique de la copropriété doit être mise à jour par le syndic tous les ans. Le délai dont dispose le syndic pour remettre cette fiche au copropriétaire qui en fait la demande est porté de 7 à 15 jours. Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics qui administrent des immeubles dont la destination totale est autre que l’habitation. Pour les acquéreurs et le notaire, la fiche mentionne, outre la surface “Loi Carrez”, la surface habitable des lots de copropriété.
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Le sort des archives
Les archives du syndicat peuvent être confiées à une société spécialisée aux frais des syndicats. Le syndic soumet cette décision à l’assemblée générale qui délibère à la majorité de l’article 25. Une telle décision ne peut donner lieu à une rémunération du syndic. Les archives appartenant au syndicat, un archivage externalisé peut faciliter le changement de syndic, en évitant de multiples contentieux qui paralysent la vie des copropriétés, voire empêchent leur redressement quand elles sont en difficulté.
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La gouvernance des copropriétés
La nomination par l’assemblée générale d’un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.
Un amendement propose qu’il soit procédé à la mise en concurrence des contrats de syndics préalablement à un changement de syndic ; cette mise en concurrence est examinée en amont par le conseil syndical ou par les copropriétaires.
Pour les copropriétés inférieures à 10 lots et dont le budget annuel est inférieur à 15 000 €, l’assemblée générale peut décider à la majorité de l’article 25 d’adopter la forme coopérative.
Enfin, un amendement prévoit la rédaction d’un article 18 bis à la loi du 10 juillet 1965 pour les immeubles à destination totale autre que d’habitation. Lorsqu’un syndicat est composé uniquement de personnes morales, la liberté contractuelle est laissée aux copropriétaires pour définir la durée, les missions et les honoraires du syndic.
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Un fonds travaux pour tous
Dans le texte adopté à l’Assemblée, le fonds de prévoyance n’est prévu que pour les copropriétés de 10 lots et plus. Ce fonds, précise le texte, est alimenté par une cotisation qui ne peut être inférieure à 5 % du budget prévisionnel. L’amendement adopté par le Sénat étend cette obligation pour les copropriétés inférieures à 10 lots en créant un fonds de provisions pour travaux alimenté par une cotisation d’un niveau plus faible mais son montant ne serait pas inférieur à 3 % du budget prévisionnel. Le montant de ce fonds pour les petites copropriétés serait plafonné. Ce dispositif dérogatoire concernerait 62 % des copropriétés.
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Le diagnostic technique global
«Il manque un triptyque essentiel» au projet de loi Alur, a déclaré, le président de l’Agence nationale de l’habitat, Dominique Braye. L’ancien sénateur Ump a signé en 2012, un rapport remarquable, intitulé “Prévenir et guérir les copropriétés en difficulté”.
Les préconisations de son rapport visaient à rendre obligatoires la réalisation d’un diagnostic de l’état du bâti et des travaux à effectuer, suivi de la définition d’un plan pluriannuel de travaux et de leur financement grâce un fonds d’épargne constitué par une cotisation obligatoire par lot.
Aussi, si le projet Alur apporte des outils pour un traitement efficace et rapide des copropriétés en difficulté, si le projet satisfait une meilleure information des acquéreurs, notamment grâce à l’affichage du montant des charges annuelles, l’Anah regrette l’absence d’obligation de réaliser un diagnostic technique global pour les copropriétés inférieures à 50 lots. Malgré la demande conjointe de l’Agence Anah et de l’Arc, le Sénat est donc resté sourd à cette sollicitation.
«Cela exclut 95 % des copropriétés» regrette Dominique Braye. Le président de l’Anah rappelle que près de 15 % des copropriétés présentent des signes de fragilité.
Photo Dominique Braye ©DR
Le choix de la banque
Le projet de loi adopté par l’Assemblée impose aux syndics et sans possibilité de dispense, l’ouverture d’un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires. Il restait néanmoins plusieurs améliorations à apporter selon l’Arc, qui avait décidé de faire le siège du Palais du Luxembourg avant l’examen du projet par les sénateurs. Voilà l’association satisfaite puisqu’un amendement sénatorial vient préciser que c’est l’assemblée générale qui décide du choix de la banque dans laquelle seront ouverts les deux comptes bancaires du syndicat des copropriétaires (compte courant et fonds travaux).
Photo Bernard Dhont ©DR
Les prestations privatives
L’UFC Que choisir ? s’était montrée attentive aux coûts des prestations privatives telles que “l’état daté”, les relances et mises en demeure pour impayés. L’association de consommateurs demandait à ce que ces prestations soient réglementées. Un amendement prévoit que les honoraires ou frais perçus au titre de ces prestations ne pourront excéder un montant fixé par décret.
Feu vert pour les surélévations
Un article additionnel est proposé par le Sénat en faveur de la surélévation. L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 est profondément modifié. La décision d’une surélévation par les soins du syndicat pourrait ainsi être décidée à la majorité de l’article 26 et non plus à l’unanimité. La décision de l’aliénation de droits à construire en vue de la surélévation des immeubles en copropriété est prise à la majorité de l’article 26 sans qu’il soit tenu compte de l’accord des copropriétaires du dernier étage. En revanche, si les propriétaires du dernier étage ne disposent plus d’un droit de véto, ils disposent d’un droit de priorité sur les locaux ainsi créés. Enfin, cet amendement supprime pour le règlement de copropriété des règles de majorité plus contraignantes pour les surélévations.
Photo Vincent Fillon © Architectes Hardel & Le Bihan
