[N° 599] - Sur la prévention des copropriétés en difficulté

par Edilaix
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(art. 29-1-A et 29-1-b de la loi du 10 juillet 1965)

La procédure du mandataire ad hoc créée par l’article 19 de la loi de mobilisation et de lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009 vise à prévenir les difficultés des copropriétés en réalisant un audit de la situation financière, de l’état de l’immeuble et de la sécurité des occupants. Les recommandations de cet audit permettent ensuite aux copropriétaires de mettre en place des mesures pour redresser la gestion de leur copropriété et d’entamer une négociation avec les créanciers. Cette procédure est de fait encore peu utilisée, en dépit de son intérêt pour le traitement des premières difficultés des copropriétés.
En conséquence, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) modifie profondément les règles d’imputation des frais ainsi que le déroulement et les suites données à la mission du mandataire ad hoc :
- les créanciers et le syndic sont incités à déclencher la procédure en amont puisque, dans ce cas, ils ne supportent plus systématiquement les frais de la procédure ; le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat peuvent également déclencher la procédure si le syndic ne l’a pas fait lui-même ;
- pour faciliter le déroulement de sa mission, le syndic est tenu de transmettre au mandataire ad hoc toutes les pièces qui lui sont nécessaires ;
- le mandataire ad hoc peut avoir accès aux documents relatifs aux procédures de police en cours (procédure de péril, procédure relative aux équipements communs ou procédure d’insalubrité).
- ce dernier peut s’appuyer sur le juge en cas de refus du syndic ;
Un suivi plus contraignant est également prévu suite à la mission du mandataire puisqu’une assemblée générale doit être tenue dans les 6 mois, délai réduit à 3 mois si des mesures urgentes doivent être prises, sinon le juge est saisi pour enjoindre au syndic de convoquer l’assemblée générale ou pour désigner un administrateur provisoire. Ces mesures devaient ainsi permettre de généraliser le recours à cette procédure et d’améliorer son efficacité.

(Assemblée nationale - Question de Sébastien Denaja - Réponse publiée au JO le 13/05/2014 page : 3917).

 

[N° 598] - Copropriété. Commission relative à la copropriété. Sort

par Edilaix
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Jean-Claude Leroy attire l’attention de la garde des sceaux, ministre de la Justice sur la suppression de la Commission relative à la copropriété (CRC). Un arrêté du 4 août 1987 a institué la CRC après d’importantes modifications de la législation sur la copropriété, qui ont rendu complexes les dispositions en vigueur. À travers ses recommandations, la CRC avait ainsi pour objectif de rendre accessible cette réglementation à tous les acteurs de la copropriété, en indiquant clairement la lecture qui devait en être faite. Pendant de nombreuses années, la CRC a été un organisme important dans ce domaine spécifique, émettant des propositions à l’occasion de réformes et jouant surtout un rôle de facilitateur dans l’application de cette réglementation. Or, cette Commission a été supprimée par le décret n° 2014-132 du 17 février 2014. Il n’y a donc plus aujourd’hui de lieu dédié à la concertation entre les acteurs de la copropriété et les praticiens de ce droit dense. Pourtant, le fonctionnement de cet organisme ne générait aucun coût pour l’État, ses membres n’étant pas rémunérés et aucun secrétariat ne lui étant attaché. Aussi, il lui demande de bien vouloir lui faire connaître les raisons de la suppression de la CRC et de lui indiquer si de nouvelles mesures sont envisagées pour pallier la disparition de cette structure et améliorer la compréhension de la législation dans ce domaine. 
Réponse attendue.

(Sénat - Question publiée au JO le 17/04/2014 page : 958)
 

[N° 598] - Copropriété. Syndicats de copropriétaires. États datés

par Edilaix
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Jean-Luc Moudenc alerte la ministre de l’égalité des territoires et du logement sur l’état daté qui est un document de quelques pages que les syndics doivent fournir aux notaires dans le cadre de la mutation d’un lot immobilier dépendant d’une copropriété, et qui indique notamment la situation financière du copropriétaire vendeur à l’égard de la copropriété (dettes et créances). Dans le cadre de l’établissement de ce document, nombre de syndics imposent des facturations abusives sans aucun rapport avec la réalité de la prestation fournie (…) il souhaite connaître sa position sur le plafonnement, par décret, du coût de l’état daté (…).
Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, définitivement adopté par l’Assemblée nationale le 19 février 2014 et par le Sénat le 20 février 2014, prévoit que l’état daté, document que doivent fournir au notaire les syndics en cas de mutation d’un lot immobilier situé dans une copropriété, ne peut être facturé au-delà d’un montant fixé par décret. Il en sera de même pour les mises en demeure et relances effectuées par le syndic au copropriétaire en cas d’impayés. Ces nouvelles dispositions seront de nature à mettre fin aux facturations parfois abusives imposées aux copropriétaires par certains syndics de copropriété.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 18/03/2014 page : 2670)

 

[N° 598] - Copropriété. Syndics. Comptes

par Edilaix
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Marc-Philippe Daubresse interroge la ministre du logement sur la destination des fonds restés en souffrance dans la comptabilité des syndics de copropriété. Il est, en effet, d’usage que paraissent encore sur les comptes individuels des copropriétaires partis et restés introuvables durant plus de 10 ans, soit un crédit, soit un débit, la différence entre la totalité de ces sommes constituant un solde soit positif, soit négatif. Dans le cadre du budget annuel général, si ce solde est négatif, la totalité des copropriétaires supportent alors, au prorata de leurs tantièmes, le financement de ce solde. Cependant, lorsque celui-ci est créditeur, passé le délai de 10 ans, les syndics considèrent généralement que ces fonds doivent rester dans leur comptabilité aussi longtemps qu’ils ne seront pas réclamés (…). Il est donc demandé quelles sont les mesures qu’il est envisagé de prendre pour mettre (…) permettre au syndicat des copropriétaires, au terme du délai prescriptif, de disposer desdits fonds.
Jusqu’à présent, il y avait effectivement un risque que les fonds relatifs à des copropriétaires partis et restés en souffrance dans la comptabilité des syndics de copropriété n’apparaissent plus, au bout d’un certain temps, dans les écritures des comptes des syndics de copropriété. Ce risque devrait toutefois disparaître grâce à l’obligation d’ouvrir dans chaque copropriété un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, mesure prévue dans le projet de loi d’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) définitivement adopté par l’Assemblée nationale et le Sénat. Désormais, tout syndicat de copropriétaires aura un accès au compte de sa copropriété et pourra en suivre l’évolution exacte. Ce compte séparé obligatoire permettra ainsi de remédier au risque soulevé de voir disparaître dans la comptabilité du syndic de copropriété des fonds restés en souffrance du fait du départ ou de la disparition de certains copropriétaires et ainsi, permettre au syndicat des copropriétaires de disposer de ces derniers au terme du délai prescriptif. Il en sera de même en cas de dérogation à cette obligation d’ouverture de compte séparé pour les copropriétés comportant au plus quinze lots. En effet, dans ce cas, le compte unique devra faire apparaître dans les écritures de l’établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectuera sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reportera les dépenses effectuées pour son compte. Il transmettra au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 18/03/2014 page : 2671)

[N° 597] - Copropriétaires minoritaires. Intérêts

par Edilaix
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Dans deux questions distinctes posées à la ministre de l’Égalité des territoires et du logement - et résumées ici -, le député Pascal Popelin s’est inquiété de la protection des intérêts des copropriétaires minoritaires lorsqu’un copropriétaire majoritaire occupe également la fonction de syndic, comme tel peut notamment être le cas des offices HLM.
Sa première question porte sur la réduction des voix du copropriétaire majoritaire :


Le deuxième alinéa de l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que «lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires». Toutefois, cette disposition ne s’applique pas à l’organisme HLM qui a vendu des logements tout en restant copropriétaire majoritaire, en application du quatrième alinéa de l’article L. 443-15 du Code de la construction et de l’habitation.

La seconde question a trait à la fonction de syndic exercée par des organismes HLM ayant procédé à la revente d’une partie de leurs logements à leurs locataires et continuant à occuper la fonction de syndic durant plusieurs années :

Dans l’hypothèse où l’organisme HLM continue d’occuper les fonctions de syndic plusieurs années après les opérations de revente, les intérêts des copropriétaires minoritaires restent toujours protégés d’une part, par les règles de majorité requises pour certaines décisions importantes (double majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix du syndicat, voire unanimité de tous les copropriétaires), et d’autre part, par le contrôle du juge sur les éventuels abus de majorité susceptibles de résulter de la situation de copropriétaire majoritaire. Dans ces conditions, la transparence dans les relations entre l’organisme HLM, copropriétaire et syndic, et les autres copropriétaires dans les syndicats issus de la vente de logements sociaux paraît suffisamment assurée, et il n’est pas envisagé à ce stade de modifier la réglementation en la matière.

(Assemblée nationale - réponses publiées au JO le 11/03/2014 page : 2392)

[N° 597] - Baux. Charges locatives. Pièces justificatives

par Edilaix
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Jean-Luc Moudenc interroge Mme la ministre de l’égalité des territoires et du logement sur les rapports bailleurs-locataires. En effet, il arrive régulièrement que des litiges apparaissent au sujet des dépenses à passer en charges locatives. Aussi, dans certaines copropriétés, des protocoles d’accord ont été signés, qui encadrent et fixent à l’avance les types de justificatifs que peuvent produire les bailleurs et les modalités selon lesquelles les locataires peuvent y avoir accès. Aussi, il lui demande quelle est sa position sur une généralisation de ce type de protocole à l’ensemble des copropriétés, au-delà d’un seuil minimal de logements.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que les charges locatives doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle, lorsqu’elles donnent lieu à versement de provisions mensuelles. Un mois avant cette régularisation, le bailleur est tenu de communiquer au locataire le décompte par nature des charges ainsi que, pour les immeubles collectifs, le mode de répartition entre locataires. À compter de l’envoi du décompte de charges, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires durant un mois. La nature des pièces justificatives n’a pas été définie par le législateur. Toutefois, par analogie avec les dispositions de l’article 24 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982, dite “loi Quillot”, il est considéré que les factures, les contrats de fournitures et d’exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire de chacune des catégories de charges pour le bâtiment ou l’ensemble de bâtiments d’habitation concernés constituent les pièces justificatives qui doivent être mis à la disposition des locataires par le bailleur, ou, dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, par le syndic. L’expression «tenu à disposition» signifie que le locataire n’est pas fondé à exiger une mise à disposition effective des pièces justificatives, mais qu’il doit pouvoir accéder aux documents dans des conditions raisonnables et normales. Afin de faciliter la consultation des pièces justificatives, le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) voté en seconde lecture par l’Assemblée nationale et le Sénat, prévoit d’allonger à 6 mois le délai durant lequel ces pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. En outre, il est prévu qu’à partir du septembre 2015, le bailleur transmette également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. S’agissant enfin, des protocoles d’accord qui seraient signés dans certaines copropriétés, il ne peut s’agir que d’actes purement conventionnels, de tels protocoles n’étant à aucun moment mentionnés dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et dans le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi précitée. En tout état de cause, ces protocoles doivent respecter les dispositions précitées.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 25/02/2014 page : 1831)

[N° 596] - Réglementation. Vide-ordures.

par Edilaix
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Dominique Nachury attire l’attention du ministre de l’Égalité des territoires et du logement sur les dispositions relatives à la suppression des vide-ordures dans les immeubles en copropriété. L’article 25-i de la loi du 10 juillet 1965 autorise la suppression des vide-ordures dans les immeubles en copropriété par décision de l’assemblée générale prise à la majorité des copropriétaires. L’appréciation du risque sanitaire est laissée à la discrétion du syndic, sans encadrement législatif ou réglementaire. Un cadre textuel permettrait d’éviter les suppressions coûteuses des vide-ordures dans les situations où le simple entretien matériel suffirait. Elle l’interroge ainsi sur les mesures que le gouvernement compte prendre afin de pallier l’absence de réglementation technique ou de sécurité spécifique permettant de motiver la suppression de vide-ordures pour des impératifs d’hygiène.

Si le régime juridique applicable aux vide-ordures au sein d’un immeuble en copropriété, en particulier leur suppression, est soumis aux dispositions de l’article 25-i de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, leur utilisation courante ne relève, en revanche, d’aucune disposition de la loi précitée ni d’aucune réglementation technique ou de sécurité spécifique. En effet, les vide-ordures font partie des éléments d’équipement communs du syndicat des copropriétaires dont les règles d’utilisation peuvent être fixées librement par le règlement de copropriété. Il incombe donc au syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires, de faire respecter par l’ensemble des habitants de l’immeuble, copropriétaires résidents ou locataires, les éventuelles stipulations du règlement de copropriété relatives à l’usage des vide-ordures. C’est pourquoi aucune mesure législative ou réglementaire dans ce domaine n’est à ce jour envisagée.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 28/01/2014 page : 864)

[N° 596] - Coopératives d’habitants. Perspectives.

par Edilaix
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Hélène Geoffroy appelle l’attention du ministre (…) sur le concept de coopératives d’habitants. En effet, ce concept propose en mutualisant à la fois les lieux et les moyens, de faire adhérer les habitants à un véritable partenariat de voisinage. Cette mutualisation permet de déconnecter le bien, apprécié via les parts acquises par les coopérateurs, des fluctuations du marché de l’immobilier et de s’appuyer sur la mise en valeur des parties communes qui sont un vecteur fort de lien social entre les habitants. (…). En conséquence, elle lui demande quelles mesures le gouvernement pourrait prendre pour reprendre une étude approfondie de ce concept fort des travaux (…) qui ont mis en valeur l’originalité de la coopérative d’habitants.

La crise actuelle du logement a conduit le gouvernement à s’intéresser à des dispositifs alternatifs aux pratiques classiques de production de l’habitat et à la promotion immobilière traditionnelle. Au nombre de ces dispositifs figure l’habitat participatif et coopératif (autopromotion et coopératives d’habitants). Le développement de l’habitat participatif se fait actuellement dans le cadre de montages juridiques offerts par le droit existant. Les outils juridiques utilisés aujourd’hui comme support pour l’autopromotion et les coopératives d’habitants (sociétés d’attribution, dispositions de la loi du 10 septembre 1947 sur la coopération) ne sont pas adaptés et insuffisamment sécurisés. Ils n’ont, par ailleurs, pas été conçus pour être le support de projets d’habitat participatif, telles que les coopératives d’habitants ou les structures d’autopromotion. C’est la raison pour laquelle figure au titre 1er du projet de loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) [figure] un chapitre relatif à la création de ces nouvelles formes d’accès au logement par l’habitat participatif avec l’instauration d’un cadre juridique nouveau pour les sociétés d’habitat participatif coopératives d’habitants et les sociétés d’autopromotion. Ces dispositions sont issues d’un travail de coproduction conduit entre l’administration et les acteurs de l’habitat participatif : collectivités, association d’habitants, bailleurs sociaux et professionnels. Elles définissent un véritable statut de sociétés d’habitat participatif, qui pourront désormais prendre la forme d’une coopérative d’habitants ou d’une société d’autopromotion. Les sociétés coopératives d’habitants auront pour objet de fournir à leurs associés la jouissance de logements et d’espaces partagés. Pour cela elles pourront construire ou acquérir un immeuble ; elles assureront ensuite la gestion et l’entretien de l’immeuble. Un dispositif anti-spéculatif est prévu et les sorties de la société seront encadrées afin de sécuriser l’équilibre financier de la société. Ces sociétés seront autorisées à proposer des services aux tiers, le volume de ces activités étant toutefois encadré. Les associés coopérateurs devront s’acquitter d’une redevance afin notamment de rembourser l’emprunt contracté par la société pour la construction de l’immeuble. Les sociétés d’autopromotion pourront prendre la forme civile ou la forme commerciale et elles auront pour objet d’attribuer à leurs associés la jouissance ou la propriété de logements. Pour cela, elles pourront construire un immeuble. Contrairement aux coopératives d’habitants, ces sociétés pourront donc donner lieu à des copropriétés lorsque les statuts prévoient une attribution en propriété, dès lors que l’un des associés se retire ou bien que la société est dissoute. Si les statuts prévoient une attribution en jouissance, la société aura vocation à perdurer dans le temps. Les sorties de la société seront encadrées afin de sécuriser l’équilibre financier de celle-ci. Ces nouvelles dispositions sécuriseront davantage la gouvernance et les montages juridiques des projets d’habitat participatif tels que les coopératives d’habitants, favorisant ainsi leur développement.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 28/01/2014 page : 858)

[N° 595] - Sécurité. Stationnement non autorisé. Compétences.

par Edilaix
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Laurent Grandguillaume appelle l’attention du ministre de l’intérieur sur un problème rencontré par certaines copropriétés qui procèdent à un marquage au sol d’emplacements réservés aux véhicules de secours. Ces emplacements sont respectés par les copropriétaires, mais parfois des véhicules extérieurs à la copropriété stationnent dessus, gênant ainsi l’accès, en cas de nécessité, des véhicules de secours. Néanmoins, la police municipale, comme la police nationale, ne peuvent pas intervenir pour verbaliser le contrevenant, car l’emplacement réservé aux services de secours se trouve sur une propriété privée. Par conséquent, les copropriétaires sont dépourvus de solution et ne peuvent pas empêcher certains véhicules extérieurs de stationner sur les places réservées aux véhicules de secours. Il lui demande de lui indiquer s’il entend prendre des mesures afin de remédier à ce problème.

Le Code de la route offre aux copropriétaires souhaitant faire respecter sur leur domaine des emplacements réservés à certains véhicules des moyens d’action en cas d’occupation illégitime. Si la copropriété a ouvert son parking à la circulation publique, à la suite en général d’une délibération en assemblée générale et d’un signalement au maire, le Code de la route s’applique et les forces de l’ordre peuvent intervenir. Les véhicules de secours étant des véhicules de service public, l’occupation indue des places qui leur sont réservées constitue un stationnement gênant entraînant une contravention de la deuxième classe et une possibilité de mise en fourrière. Si la copropriété a conservé le statut privatif de son parking (propriété privée, défense d’entrée, panneau d’interdiction de stationner ou installation d’une barrière interdisant l’accès aux véhicules des non-résidents...), les stationnements sans droit peuvent faire l’objet de la mise en œuvre de la procédure prévue aux articles L. 325-12 et R. 325-47 à R. 325-52 du Code de la route permettant, à la demande du maître des lieux et sous sa responsabilité, de faire évacuer les véhicules laissés sans droit dans les lieux non ouverts à la circulation publique.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 26/11/2013 page : 12418)

[N° 595] - Logement. Réglementation. Performance énergétique.

par Edilaix
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Razzy Hammadi a interrogé  la ministre de l’Égalité des territoires et du logement sur la question du diagnostic de performance énergétique (DPE) et de son opposabilité au bailleur ou au vendeur, afin que la responsabilité du diagnostiqueur puisse être concrètement engagée en cas de diagnostic erroné. (…) ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document d’information, de sensibilisation et d’incitation, qui renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact environnemental en termes d’émission de gaz à effet de serre. (…)
En ce qui concerne les recours possibles pour les consommateurs lors d’un désaccord sur un diagnostic, il en existe plusieurs. D’une part, il est possible pour le client de s’adresser au diagnostiqueur en personne pour en discuter, ou à l’organisme qui l’a certifié car celui-ci est chargé dans une de ses nombreuses missions de gérer les réclamations. D’autre part, l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) précisant que «l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le DPE qui n’a qu’une valeur informative» ne concerne que les relations entre le vendeur et l’acquéreur. Il est en effet évident que le propriétaire n’est pas le sachant et ne peut donc pas endosser la responsabilité de ce document technique. Cependant, cette disposition n’empêche pas l’acquéreur de se retourner contre le diagnostiqueur en invoquant sa responsabilité délictuelle (article 1382 du Code civil) dès lors que le diagnostiqueur a commis une faute contractuelle qui lui a causé un dommage. Si la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur est avérée, elle ne peut conduire à la nullité du contrat de vente puisqu’il n’est qu’un tiers au contrat. Le diagnostiqueur pourrait cependant être condamné à verser des dommages et intérêts à l’acquéreur en réparation du préjudice qu’il a subi. Si le vendeur a usé de manœuvres frauduleuses en annonçant sciemment une classe différente que celle qui apparaît réellement dans le DPE par exemple, le dernier alinéa de l’article L. 271-4 du CCH ne fait pas obstacle à l’application des règles de droit commun qui régissent les contrats. Cela peut constituer un dol (article 1116 du Code civil : les manœuvres sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté) qui est un vice du consentement de l’acquéreur qui peut alors entamer une action en nullité du contrat de vente.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 22/10/2013 page : 8491)