[N° 597] - Baux. Charges locatives. Pièces justificatives

par Edilaix
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Jean-Luc Moudenc interroge Mme la ministre de l’égalité des territoires et du logement sur les rapports bailleurs-locataires. En effet, il arrive régulièrement que des litiges apparaissent au sujet des dépenses à passer en charges locatives. Aussi, dans certaines copropriétés, des protocoles d’accord ont été signés, qui encadrent et fixent à l’avance les types de justificatifs que peuvent produire les bailleurs et les modalités selon lesquelles les locataires peuvent y avoir accès. Aussi, il lui demande quelle est sa position sur une généralisation de ce type de protocole à l’ensemble des copropriétés, au-delà d’un seuil minimal de logements.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que les charges locatives doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle, lorsqu’elles donnent lieu à versement de provisions mensuelles. Un mois avant cette régularisation, le bailleur est tenu de communiquer au locataire le décompte par nature des charges ainsi que, pour les immeubles collectifs, le mode de répartition entre locataires. À compter de l’envoi du décompte de charges, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires durant un mois. La nature des pièces justificatives n’a pas été définie par le législateur. Toutefois, par analogie avec les dispositions de l’article 24 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982, dite “loi Quillot”, il est considéré que les factures, les contrats de fournitures et d’exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire de chacune des catégories de charges pour le bâtiment ou l’ensemble de bâtiments d’habitation concernés constituent les pièces justificatives qui doivent être mis à la disposition des locataires par le bailleur, ou, dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, par le syndic. L’expression «tenu à disposition» signifie que le locataire n’est pas fondé à exiger une mise à disposition effective des pièces justificatives, mais qu’il doit pouvoir accéder aux documents dans des conditions raisonnables et normales. Afin de faciliter la consultation des pièces justificatives, le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) voté en seconde lecture par l’Assemblée nationale et le Sénat, prévoit d’allonger à 6 mois le délai durant lequel ces pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. En outre, il est prévu qu’à partir du septembre 2015, le bailleur transmette également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. S’agissant enfin, des protocoles d’accord qui seraient signés dans certaines copropriétés, il ne peut s’agir que d’actes purement conventionnels, de tels protocoles n’étant à aucun moment mentionnés dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et dans le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi précitée. En tout état de cause, ces protocoles doivent respecter les dispositions précitées.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 25/02/2014 page : 1831)

[N° 596] - Réglementation. Vide-ordures.

par Edilaix
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Dominique Nachury attire l’attention du ministre de l’Égalité des territoires et du logement sur les dispositions relatives à la suppression des vide-ordures dans les immeubles en copropriété. L’article 25-i de la loi du 10 juillet 1965 autorise la suppression des vide-ordures dans les immeubles en copropriété par décision de l’assemblée générale prise à la majorité des copropriétaires. L’appréciation du risque sanitaire est laissée à la discrétion du syndic, sans encadrement législatif ou réglementaire. Un cadre textuel permettrait d’éviter les suppressions coûteuses des vide-ordures dans les situations où le simple entretien matériel suffirait. Elle l’interroge ainsi sur les mesures que le gouvernement compte prendre afin de pallier l’absence de réglementation technique ou de sécurité spécifique permettant de motiver la suppression de vide-ordures pour des impératifs d’hygiène.

Si le régime juridique applicable aux vide-ordures au sein d’un immeuble en copropriété, en particulier leur suppression, est soumis aux dispositions de l’article 25-i de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, leur utilisation courante ne relève, en revanche, d’aucune disposition de la loi précitée ni d’aucune réglementation technique ou de sécurité spécifique. En effet, les vide-ordures font partie des éléments d’équipement communs du syndicat des copropriétaires dont les règles d’utilisation peuvent être fixées librement par le règlement de copropriété. Il incombe donc au syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires, de faire respecter par l’ensemble des habitants de l’immeuble, copropriétaires résidents ou locataires, les éventuelles stipulations du règlement de copropriété relatives à l’usage des vide-ordures. C’est pourquoi aucune mesure législative ou réglementaire dans ce domaine n’est à ce jour envisagée.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 28/01/2014 page : 864)

[N° 596] - Coopératives d’habitants. Perspectives.

par Edilaix
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Hélène Geoffroy appelle l’attention du ministre (…) sur le concept de coopératives d’habitants. En effet, ce concept propose en mutualisant à la fois les lieux et les moyens, de faire adhérer les habitants à un véritable partenariat de voisinage. Cette mutualisation permet de déconnecter le bien, apprécié via les parts acquises par les coopérateurs, des fluctuations du marché de l’immobilier et de s’appuyer sur la mise en valeur des parties communes qui sont un vecteur fort de lien social entre les habitants. (…). En conséquence, elle lui demande quelles mesures le gouvernement pourrait prendre pour reprendre une étude approfondie de ce concept fort des travaux (…) qui ont mis en valeur l’originalité de la coopérative d’habitants.

La crise actuelle du logement a conduit le gouvernement à s’intéresser à des dispositifs alternatifs aux pratiques classiques de production de l’habitat et à la promotion immobilière traditionnelle. Au nombre de ces dispositifs figure l’habitat participatif et coopératif (autopromotion et coopératives d’habitants). Le développement de l’habitat participatif se fait actuellement dans le cadre de montages juridiques offerts par le droit existant. Les outils juridiques utilisés aujourd’hui comme support pour l’autopromotion et les coopératives d’habitants (sociétés d’attribution, dispositions de la loi du 10 septembre 1947 sur la coopération) ne sont pas adaptés et insuffisamment sécurisés. Ils n’ont, par ailleurs, pas été conçus pour être le support de projets d’habitat participatif, telles que les coopératives d’habitants ou les structures d’autopromotion. C’est la raison pour laquelle figure au titre 1er du projet de loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) [figure] un chapitre relatif à la création de ces nouvelles formes d’accès au logement par l’habitat participatif avec l’instauration d’un cadre juridique nouveau pour les sociétés d’habitat participatif coopératives d’habitants et les sociétés d’autopromotion. Ces dispositions sont issues d’un travail de coproduction conduit entre l’administration et les acteurs de l’habitat participatif : collectivités, association d’habitants, bailleurs sociaux et professionnels. Elles définissent un véritable statut de sociétés d’habitat participatif, qui pourront désormais prendre la forme d’une coopérative d’habitants ou d’une société d’autopromotion. Les sociétés coopératives d’habitants auront pour objet de fournir à leurs associés la jouissance de logements et d’espaces partagés. Pour cela elles pourront construire ou acquérir un immeuble ; elles assureront ensuite la gestion et l’entretien de l’immeuble. Un dispositif anti-spéculatif est prévu et les sorties de la société seront encadrées afin de sécuriser l’équilibre financier de la société. Ces sociétés seront autorisées à proposer des services aux tiers, le volume de ces activités étant toutefois encadré. Les associés coopérateurs devront s’acquitter d’une redevance afin notamment de rembourser l’emprunt contracté par la société pour la construction de l’immeuble. Les sociétés d’autopromotion pourront prendre la forme civile ou la forme commerciale et elles auront pour objet d’attribuer à leurs associés la jouissance ou la propriété de logements. Pour cela, elles pourront construire un immeuble. Contrairement aux coopératives d’habitants, ces sociétés pourront donc donner lieu à des copropriétés lorsque les statuts prévoient une attribution en propriété, dès lors que l’un des associés se retire ou bien que la société est dissoute. Si les statuts prévoient une attribution en jouissance, la société aura vocation à perdurer dans le temps. Les sorties de la société seront encadrées afin de sécuriser l’équilibre financier de celle-ci. Ces nouvelles dispositions sécuriseront davantage la gouvernance et les montages juridiques des projets d’habitat participatif tels que les coopératives d’habitants, favorisant ainsi leur développement.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 28/01/2014 page : 858)

[N° 595] - Sécurité. Stationnement non autorisé. Compétences.

par Edilaix
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Laurent Grandguillaume appelle l’attention du ministre de l’intérieur sur un problème rencontré par certaines copropriétés qui procèdent à un marquage au sol d’emplacements réservés aux véhicules de secours. Ces emplacements sont respectés par les copropriétaires, mais parfois des véhicules extérieurs à la copropriété stationnent dessus, gênant ainsi l’accès, en cas de nécessité, des véhicules de secours. Néanmoins, la police municipale, comme la police nationale, ne peuvent pas intervenir pour verbaliser le contrevenant, car l’emplacement réservé aux services de secours se trouve sur une propriété privée. Par conséquent, les copropriétaires sont dépourvus de solution et ne peuvent pas empêcher certains véhicules extérieurs de stationner sur les places réservées aux véhicules de secours. Il lui demande de lui indiquer s’il entend prendre des mesures afin de remédier à ce problème.

Le Code de la route offre aux copropriétaires souhaitant faire respecter sur leur domaine des emplacements réservés à certains véhicules des moyens d’action en cas d’occupation illégitime. Si la copropriété a ouvert son parking à la circulation publique, à la suite en général d’une délibération en assemblée générale et d’un signalement au maire, le Code de la route s’applique et les forces de l’ordre peuvent intervenir. Les véhicules de secours étant des véhicules de service public, l’occupation indue des places qui leur sont réservées constitue un stationnement gênant entraînant une contravention de la deuxième classe et une possibilité de mise en fourrière. Si la copropriété a conservé le statut privatif de son parking (propriété privée, défense d’entrée, panneau d’interdiction de stationner ou installation d’une barrière interdisant l’accès aux véhicules des non-résidents...), les stationnements sans droit peuvent faire l’objet de la mise en œuvre de la procédure prévue aux articles L. 325-12 et R. 325-47 à R. 325-52 du Code de la route permettant, à la demande du maître des lieux et sous sa responsabilité, de faire évacuer les véhicules laissés sans droit dans les lieux non ouverts à la circulation publique.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 26/11/2013 page : 12418)

[N° 595] - Logement. Réglementation. Performance énergétique.

par Edilaix
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Razzy Hammadi a interrogé  la ministre de l’Égalité des territoires et du logement sur la question du diagnostic de performance énergétique (DPE) et de son opposabilité au bailleur ou au vendeur, afin que la responsabilité du diagnostiqueur puisse être concrètement engagée en cas de diagnostic erroné. (…) ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document d’information, de sensibilisation et d’incitation, qui renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact environnemental en termes d’émission de gaz à effet de serre. (…)
En ce qui concerne les recours possibles pour les consommateurs lors d’un désaccord sur un diagnostic, il en existe plusieurs. D’une part, il est possible pour le client de s’adresser au diagnostiqueur en personne pour en discuter, ou à l’organisme qui l’a certifié car celui-ci est chargé dans une de ses nombreuses missions de gérer les réclamations. D’autre part, l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) précisant que «l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le DPE qui n’a qu’une valeur informative» ne concerne que les relations entre le vendeur et l’acquéreur. Il est en effet évident que le propriétaire n’est pas le sachant et ne peut donc pas endosser la responsabilité de ce document technique. Cependant, cette disposition n’empêche pas l’acquéreur de se retourner contre le diagnostiqueur en invoquant sa responsabilité délictuelle (article 1382 du Code civil) dès lors que le diagnostiqueur a commis une faute contractuelle qui lui a causé un dommage. Si la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur est avérée, elle ne peut conduire à la nullité du contrat de vente puisqu’il n’est qu’un tiers au contrat. Le diagnostiqueur pourrait cependant être condamné à verser des dommages et intérêts à l’acquéreur en réparation du préjudice qu’il a subi. Si le vendeur a usé de manœuvres frauduleuses en annonçant sciemment une classe différente que celle qui apparaît réellement dans le DPE par exemple, le dernier alinéa de l’article L. 271-4 du CCH ne fait pas obstacle à l’application des règles de droit commun qui régissent les contrats. Cela peut constituer un dol (article 1116 du Code civil : les manœuvres sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté) qui est un vice du consentement de l’acquéreur qui peut alors entamer une action en nullité du contrat de vente.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 22/10/2013 page : 8491)

[N° 594] - Copropriété. Charges communes. Évolution

par Edilaix
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Jacques Cresta attire l’attention du ministre de l’Égalité des territoires et du logement sur la hausse continue des charges de copropriété et leurs incidences à terme. Pour l’année 2011, cette hausse serait de 5 % selon l’Observatoire des charges de copropriétés de l’Association des responsables de copropriétés et de 3,8 % selon les chiffres de l’Union des syndicats de l’immobilier. Dans les deux cas, c’est un chiffre bien supérieur à celui de l’inflation sur la même période, qui se situe autour de 1,9 %. L’ARC constate notamment que, sur trois ans, la hausse dépasse les 10 % alors que l’évolution des prix est de moins de 5 % sur la même période. La conséquence de cette augmentation non encadrée fait courir un risque sur l’état du bâti à la charge des copropriétaires. En effet des frais importants risquent de rendre de plus en plus difficile, pour certains propriétaires modestes, leur capacité à honorer les coûts inhérents aux charges, ce qui augmentera d’autant le poids des charges sur les autres copropriétaires et aura des incidences directes sur l’entretien du bâti. Il lui demande de bien vouloir lui indiquer quelles sont ses intentions afin d’endiguer ce phénomène.

Les charges de copropriété ont connu, en 2010, 2011 et 2012, une hausse continue, estimée à environ 4 % par an. Cette hausse concerne plus particulièrement certaines catégories de dépenses, comme les frais de chauffage collectif, les frais d’entretien et de mise aux normes des ascenseurs, les factures d’eau, les travaux d’entretien ou les primes d’assurance. La hausse du coût de l’énergie ainsi que l’existence de tensions dans certains secteurs de l’économie sont des facteurs non négligeables de cette hausse. Pour endiguer ce phénomène, la politique visant à améliorer la performance énergétique des bâtiments sera poursuivie et le recours aux énergies renouvelables sera encouragé, le tout dans le cadre d’une politique nationale résolument engagée vers la transition énergétique. Par ailleurs, le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové comporte des mesures permettant aux syndicats de copropriétaires de gérer au mieux leurs dépenses dans une relation de confiance renforcée avec les syndics et dans un climat de transparence. Tout d’abord, il est prévu la suppression de toute dérogation à l’obligation de l’instauration du compte séparé pour les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat des copropriétaires. Le syndic pourra choisir l’établissement bancaire dans lequel est ouvert ce compte, l’assemblée générale des copropriétaires pouvant toutefois décider, à la majorité dite de l’article 25, d’ouvrir ce compte dans l’établissement bancaire de son choix. Il est ensuite prévu que la rémunération des syndics soit désormais déterminée de manière forfaitaire, une rémunération spécifique complémentaire pouvant toutefois être perçue dans des conditions définies par voie réglementaire à l’occasion de prestations particulières. Cette mesure permettra de mettre un terme à la pratique abusive de certains syndics d’inclure dans les prestations particulières des prestations qui relèvent clairement des prestations courantes. Par ailleurs, la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale a proposé lors de l’examen du projet de loi le 24 juillet 2013 que le contrat de syndic respecte un contrat-type défini par décret en Conseil d’État, ce qui ne pourra que renforcer les exigences de transparence et de précision dans les modalités de tarification des honoraires des syndics. Ces mesures destinées à clarifier les relations entre les copropriétaires et les syndics de copropriété devraient permettre de limiter, grâce à un meilleur encadrement, les augmentations de charges de copropriété.
(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 15/10/2013 page : 10862)
 

[N° 594] - Syndicats de copropriétaires. Facturation. État daté

par Edilaix
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Jean-Luc Moudenc attire l’attention du ministre de l’Égalité des territoires et du logement sur les différentes dénominations incluses dans les contrats de syndics pour l’établissement documentaire d’informations relatives à une vente de lots de copropriété. Si l’article 5 modifié du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 définit le contenu de l’état daté, il s’avère que nombre de syndics utilisent d’autres formulations, telles que : «frais de mutation», «questionnaire notaire», «opposition à l’article 20 loi 1965», «situation financière», «article 10-1 loi du 10 juillet 1965», «renseignements notaire», etc. (…). De leur côté, certains syndics indiquent effectuer une partie du travail informatif qui serait imputable aux notaires, d’où, pour eux, «la justification» de coûts anormalement élevés pour la délivrance de l’état daté, alors même que les frais notariés, relatifs à la préparation et à la signature d’une vente, demeurent onéreux. Au-delà du nécessaire encadrement, par décret, des tarifs de délivrance de l’état daté et de l’imposition d’une terminologie unique pour ce document dans les contrats de syndics, il lui demande de préciser, avec exactitude, dans le cadre préparatoire d’une vente, ce qui est du ressort des syndics et des notaires …

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté. L’article 5 du décret du 17 mars 1967 précise le contenu de ce document. Il dispose que lors d’une mutation de lot de copropriété, le syndic adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat des copropriétaires pourrait être débiteur ou créancier pour le lot considéré à l’égard du copropriétaire. L’article 5 prévoit également que l’état daté comporte les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire pour le lot considéré au titre de la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1, et ce d’une manière approximative. Les dispositions de cet article sont suffisamment précises pour ne pas être confondues avec les formalités nécessaires pour l’établissement de l’acte authentique de vente entreprises par le notaire. (…)

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 15/10/2013 page : 10863)

[N° 592] - Ascenseurs. Mise aux normes. Délais

par Edilaix
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Ascenseurs. Mise aux normes. Délais
(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 10/09/2013 page : 9480)

Dino Cinieri appelle l’attention de la ministre de l’Égalité des territoires et du logement sur la récente annonce du report d’un an de la date d’échéance de la deuxième phase de modernisation des ascenseurs et du moratoire concernant le dispositif de précision d’arrêt de la cabine pour tous les ascenseurs. En dehors de la satisfaction des aspects «accessibilité et sécurité» définis par l’article R. 125.1.2 chapitre II-I (précision d’arrêt), la mise en place de dispositifs à vitesse variable serait, de par leur technologie, de nature à diminuer fortement l’impact environnemental des quelques dizaines de milliers d’ascenseurs visés par ce point. En effet, selon une étude intitulée «Méthode de détermination des consommations des usages spécifiques de l’électricité dans les parties communes des immeubles d’habitation» réalisée par l’ingénieur Olivier Sidler, un ascenseur d’ancienne technologie présente une consommation énergétique moyenne d’environ 2 800 KWh/an (immeuble de 7 niveaux, charge 630 kg, vitesse 1m/s). En remplaçant cette machinerie par un système à transmission sans engrenage (rendement de transmission : 0,95) et un moteur à vitesse variable, on pourrait obtenir une consommation de 565 kWh/an, soit une économie de plus de 70 % sur la motorisation, et d’environ 50 % sur la consommation totale de l’ascenseur. Ainsi, la mise en place d’une nouvelle technologie serait de nature à réduire de quelques 200 kg de CO2 l’empreinte carbone de cette seule installation sur une seule année ! Sachant que, selon un rapport du ministère de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement de 2011, il y avait sensiblement 74 000 ascenseurs visés par ce point, on peut considérer que la conséquence écologique du report de la deuxième phase de modernisation des ascenseurs se traduit par quelques 15 millions de kg de CO2 non épargnés sur une seule année. Il souhaite par conséquent savoir si, éclairée par ses éléments, elle envisage de revenir sur ces annonces.

Plus de 150 000 ascenseurs ont déjà été équipés de nouvelles technologies assurant une précision d’arrêt au titre du décret 2004-964 du 9 septembre 2004 alors que l’évaluation initiale faite lors de l’élaboration des textes s’établissait à 145 000 ascenseurs, qui, de surcroît, bénéficiaient d’un délai allant jusqu’en juillet 2018. L’objectif de la loi du 2 juillet 2003 et de son décret d’application du 9 septembre 2004 vise les aspects sécuritaires des passagers ou du personnel d’intervention. Les dispositifs de sécurité rendus obligatoires ont été sélectionnés en fonction de l’importance du risque correspondant, en fréquence et en gravité, et du coût nécessaire pour le traiter. Les coûts réels engendrés par l’objectif de précision d’arrêt se sont avérés être très supérieurs aux prévisions, ce qui remet en cause la pertinence de la sélection effectuée et a conduit à la publication du décret n° 2013-664 du 23 juillet 2013 relatif au délai d’exécution et au champ d’application des travaux de sécurité sur les installations d’ascenseurs. En ce qui concerne les économies d’énergie, il faut rappeler qu’il a été institué une obligation de réaliser un audit énergétique pour les copropriétés de plus de 50 lots (article L. 134-4-1 du code de la construction et de l’habitation créé par l’article 1 de la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement). Cet audit permettra de mettre en évidence l’éventuelle économie d’énergie et de charge que peuvent représenter des travaux de modernisation des ascenseurs, lesquels ne sont bien sûr pas interdits.

[N° 592] - Nuisibles. Infestations. Perspectives

par Edilaix
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Nuisibles. Infestations. Perspectives
(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 06/08/2013 page : 8491)

Sébastien Pietrasanta attire l’attention de la ministre de l’Égalité des territoires et du logement sur la mise en œuvre des mesures de lutte contre l’infestation dans les logements. Les propriétaires et les occupants d’un immeuble sont tenus d’assurer, dans le cadre de leurs obligations respectives, un entretien satisfaisant des bâtiments et de leurs abords et en particulier de mettre en œuvre les mesures préventives et curatives de lutte contre l’infestation. Chaque propriétaire est donc tenu de procéder, si nécessaire, aux opérations de désinsectisation et de dératisation. Malgré cette obligation, nombre d’habitants font obstacle au bon déroulement du traitement en refusant purement et simplement l’accès à leur logement. (…) Il lui demande quelles sont les dispositions qu’elle compte prendre pour obliger chaque particulier à faire en sorte qu’une intervention d’hygiène puisse être effectuée à l’intérieur de son domicile.

Dans les logements soumis au droit de la copropriété, les interventions d’hygiène, comme la désinsectisation ou la dératisation, peuvent, en l’état actuel du droit, relever de la catégorie des travaux d’entretien, décidés à la majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ou de la catégorie des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives et réglementaires, décidés à la majorité de l’article 25 de la même loi. Pour la première catégorie de travaux, à défaut d’accord amiable des copropriétaires, le syndic doit requérir une autorisation préalable du juge des référés dans les conditions de droit commun pour accéder aux parties privatives de l’immeuble. Pour les travaux de caractère obligatoire de l’article 25-e, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une notification aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation. Conformément à l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, cette notification est faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier de justice. Les copropriétaires (ou leurs ayants droits, notamment les locataires) ne peuvent alors faire obstacle à l’accès à leur logement et à ces travaux dès lors que les deux conditions prévues par le deuxième alinéa de l’article 9 sont remplies, à savoir que «les circonstances l’exigent» et que «l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives concernées ne soient pas altérées de manière durable». Plusieurs modifications de la loi de 1965 sont prévues dans le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové pour faciliter la gestion des copropriétés. Toutefois, le dispositif actuel, qui ne permet que par exception la possibilité d’accéder au logement des copropriétaires, ne devrait pas être remis en cause, afin, notamment, de préserver le principe à valeur constitutionnelle que constitue l’inviolabilité du domicile.

 

[N° 592] - Règlement de copropriété. Aires de stationnement. Clause de priorité

par Edilaix
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Règlement de copropriété. Aires de stationnement. Clause de priorité
(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 23/07/2013 page : 7848)

Pierre Morange souhaite attirer l’attention de la ministre de l’Égalité des territoires et du logement sur la question de l’insertion dans un règlement de copropriété de la “clause de priorité” lors de la vente d’un lot à usage exclusif de stationnement. Cette faculté a été rendue possible par le nouvel article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 25 mars 2009 qui n’a cependant pas précisé les modalités d’adoption de cette option par l’assemblée générale. Les juristes s’accordaient à penser qu’il ne pouvait s’agir ni de la majorité au sens de l’article 26, car il s’agit ici de partie privatives et non communes, ni de l’unanimité car il n’y avait pas atteinte à la destination des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance. Seule la majorité au sens de l’article 24 pouvait correspondre selon eux au sujet. Ils ont donc été très surpris par la teneur de la réponse de son prédécesseur, le 3 janvier 2012, à la question écrite du député Maxime Bono, dans laquelle il est dit que l’ajout de cette clause ne peut se faire qu’à l’unanimité. Du fait de la quasi-impossibilité de recueillir l’unanimité des copropriétaires et de la menace qui pèse de ce fait sur la préservation de l’unité de la copropriété, esprit même de cet article 8-1, ils en sollicitent la révision. Il la prie de bien vouloir l’informer des mesures qu’elle entend prendre pour répondre à leur demande.

La question de l’insertion dans un règlement de copropriété de la “clause de priorité” lors de la vente d’un lot à usage exclusif de stationnement a été rendue possible par le nouvel article 8-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi du 25 mars 2009. Cependant, les nouvelles dispositions n’ont pas précisé les modalités d’adoption de cette option par l’assemblée générale des copropriétaires. En l’état actuel du droit, l’adoption de cette clause à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés le jour de l’assemblée, majorité prévue par l’article 24 de la loi de 1965, n’est pas possible. En effet, aux termes des dispositions de l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965, l’utilisation de la majorité prévue par l’article 24 de cette même loi pour modifier le règlement de copropriété supposerait que l’adaptation de ce règlement soit rendue nécessaire par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. Or, les dispositions législatives intervenues en 2009 ont ouvert la possibilité aux copropriétaires d’inclure la “clause de priorité” dans les règlements de copropriété mais ne l’ont pas rendue obligatoire. En l’absence d’obligation légale de modifier le règlement de copropriété, la majorité de l’article 24 ne saurait être utilisée. Par ailleurs, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 précise notamment que «l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété». C’est donc à l’unanimité des voix des copropriétaires que de telles modifications peuvent être apportées. En outre, l’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, en cas d’adoption de la clause de priorité «le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification». Si cette offre est acceptée par un copropriétaire, l’obligation de vendre en priorité son bien à ce dernier plutôt qu’à un tiers constitue une entrave à la liberté de vendre son bien. L’application de la clause de priorité a donc bien pour effet de modifier les modalités de jouissance d’une partie privative et justifie donc un vote à l’unanimité des copropriétaires.