[N° 601] - Impôts locaux. Redevance d’enlèvement des ordures ménagères

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 22/07/2014 page : 6245)

Sophie Rohfritsch attire l’attention de M. le ministre délégué auprès du ministre de l’économie et des finances, chargé du budget, sur la répartition de la redevance incitative de collecte et d’élimination des déchets en copropriété. Actuellement, les collectivités chargées de la collecte et de l’élimination des déchets peuvent choisir entre trois modes de financement distincts : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), basée sur le foncier, et qui est couplée à la taxe foncière ; la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM), qui est liée au service rendu ; le recours au budget général, financé par les quatre taxes directes locales. La TEOM et le budget général ont un mode de fonctionnement fiscal. Le service est financé par l’impôt et le montant payé est indépendant de l’utilisation du service. En revanche, la REOM relève d’une logique économique. L’usager paie en fonction de son utilisation du service, de manière forfaitaire avec la redevance classique et de manière plus fine avec la redevance incitative. Or il semble que les communes ou les communautés de communes optent de plus en plus pour l’instauration d’une REOM intitulée «redevance incitative pour la collecte et le traitement des ordures ménagères». Aux termes de l’article L. 2333-76 du code général des collectivités territoriales, le tarif peut prévoir « pour les résidences constituées en habitat vertical ou pavillonnaire, une redevance globale calculée en fonction du nombre de résidents ou de la masse des déchets produits exprimée en volume ou en poids. La personne morale ou physique chargée de la gestion de la résidence est alors considérée comme l’usager du service public et procède à la répartition de la redevance globale entre les foyers ». Mais, si la collecte de cette redevance ne semble poser aucun problème pour l’habitat individuel, il n’en est pas de même pour l’habitat collectif et notamment pour les immeubles soumis au statut de la copropriété de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. En effet, cette redevance sera, pour ces immeubles, collective et devra être répartie par le syndic de copropriété. En conséquence, elle lui demande de lui indiquer comment doit être répartie cette redevance entre les copropriétaires dans la mesure où les critères de répartition fixés par les textes, et notamment l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, sont inadaptés puisque cette collecte d’ordures ménagères n’est pas un service collectif du syndicat des copropriétaires mais un service extérieur à l’immeuble.

La redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM) est calculée en fonction de la production de déchets. Elle a donc un impact notable sur le comportement des usagers qui sont responsabilisés et utilisent de manière beaucoup plus efficiente les outils mis à disposition par la collectivité. Ainsi, la collectivité qui adopte la tarification incitative constate systématiquement une forte baisse du tonnage d’ordures ménagères résiduelles. Pour les résidences constituées en habitat vertical ou pavillonnaire, le gestionnaire de la résidence s’acquitte de la redevance globale de la résidence correspondant à la production des déchets des foyers, cette redevance globale étant ensuite répartie selon des critères choisis en fonction de chaque habitat et de ses caractéristiques. Afin de faciliter la mise en œuvre de la REOM en habitat collectif, l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME) a publié en 2012 un guide pratique «Habitat collectif et tarification incitative : pourquoi ? Comment ?», explicitant ce nouveau mode de financement du service public de gestion des déchets.

[N° 601] - Gaz naturel. Véhicule. Stockage

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 01/07/2014 page : 5556)

Jean-Marie Tetart attire l’attention de M. le ministre de l’écologie, du développement durable et de l’énergie sur l’article 7 de l’arrêté du 2 aout 1977 relatif aux «règles techniques et de sécurité applicables aux installations de gaz combustible et d’hydrocarbures liquéfiés situées a l’intérieur des bâtiments d’habitation ou de leurs dépendances». Cet article dispose que la pression maximale des équipements en gaz chez les particuliers est de 4 bars. Malheureusement, cette pression ne tient aujourd’hui plus compte des évolutions de la sécurité des matériels, des besoins nouveaux des ménages et des copropriétés en matière d’énergie renouvelable. En effet, cette règle, que de simples obligations régulières d’entretiens et d’inspections par des personnels qualifiés rendent inutile, empêche le développement de mode de propulsions alternatif comme le gaz naturel pour véhicules (GNV) pour les particuliers. À ce titre, l’expérimentation rassurante menée par GDF à grande échelle auprès d’un groupe élargi de consommateurs a prouvé la fiabilité et la sécurité d’un tel dispositif.
Malheureusement, la dérogation dont bénéficiait cette expérience s’est éteinte en 2012, signant la fin de l’exploitation des stations de recharge à domicile et rendant impossible leur utilisation en toute légalité. Alors que des citoyens sont prêts à utiliser du gaz naturel français (biométhane par exemple) pour alimenter leur véhicule au quotidien, ils se trouvent bloqués d’un côté par le manque de stations publiques proposant du GNV, et d’un autre côté par un simple anachronisme réglementaire qui les empêche de faire leur plein à domicile. La situation à l’étranger est d’ailleurs bien différente et les installations sous pressions au domicile de particuliers ne sont pas soumises à des mesures aussi restrictives. On ne dénombre pour autant pas plus d’accidents de gaz en Allemagne, en Italie, en Espagne, en Belgique... C’est pourquoi il lui demande quelles mesures le Gouvernement entend prendre pour faire évoluer cette règle des 4 bars ou créer une dérogation permanente spécifique aux stations à domicile de GNV, permettant enfin à cette filière d’avenir de se développer et de créer des emplois.

La question de l’expérimentation et du développement du remplissage des véhicules fonctionnant au gaz naturel (GNV) chez les particuliers a fait l’objet d’une attention particulière de l’État, de 2006 à 2008, dans le cadre d’un dispositif réglementaire articulé autour de l’arrêté ministériel du 2 août 1977 modifié et ayant vocation à être régulièrement évalué pour adapter, à terme, la réglementation au regard du retour d’expérience observé. D’un point de vue pratique, GDF a souhaité, dès 2006, promouvoir auprès des particuliers le gaz naturel pour véhicules en proposant la location d’un compresseur individuel appelé appareil de remplissage à domicile (ARD). La mise en œuvre expérimentale de cet appareil a fait l’objet d’une première décision réglementaire en 2006, d’une durée d’un an, renouvelée en 2007 et 2008. Elle a permis l’installation d’une centaine d’appareils dont GDF assurait la maintenance pour une durée contractuelle de 5 ans. Bien que n’ayant relevé aucun incident mettant en cause la sécurité des personnes et des biens, tant sur les ARD que sur les véhicules, GDF n’a pas souhaité prolonger cette action parce que le marché du GNV semblait, à cette époque, intéresser insuffisamment les particuliers et les stations services. L’expérimentation conduite de 2006 à 2008 n’a donc pas été reconduite par défaut d’opérateur économique intéressé par cette activité, et non en raison d’obstacles réglementaires. Par ailleurs, la taille du parc installé était bien insuffisante pour tirer des conclusions définitives susceptibles de faire évoluer la réglementation de sécurité relative aux installations intérieures de gaz. La ministre de l’écologie, du développement durable et de l’énergie accueillera avec la plus grande attention toute initiative industrielle et commerciale susceptible de relancer la filière GNV et n’exclut pas d’apporter les modifications réglementaires opportunes, sans préjudice des impératifs de sécurité liés à l’utilisation du gaz, soit dans le cadre de la refonte en cours de l’arrêté du 2 août 1977, soit ultérieurement. En tout état de cause, la mise en œuvre des appareils de remplissage à domicile n’a pas vocation à porter à elle seule le développement du GNV au niveau national : cet essor devrait résulter principalement de la création d’un réseau suffisamment dense de stations services dûment équipées en GNV.

[N° 600] - Réglementation Construction Surélévation

par Edilaix
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François de Rugy attire l’attention du ministre de l’égalité des territoires et du logement sur la difficulté que connaissent les copropriétés pour faire construire de nouveaux logements sur leurs terrains disponibles. Il apparaît que de nombreuses associations de copropriétaires souhaitent utiliser ce moyen afin de financer des travaux de modernisation, rénovations et isolation de leur copropriété. Ce moyen de financement présente en outre les avantages de densifier l’habitat et d’ainsi mettre un frein à l’artificialisation des sols et de respecter les règles en vigueur dans le plan local d’urbanisme. Elle est finalement indolore pour le budget de l’État et peut s’avérer être une incitation à la construction de logements neufs. Or l’article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis exige que la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif fasse l’objet d’un vote à l’unanimité en assemblée générale, lequel s’avère impossible dans les faits. Il lui demande donc quelles mesures elle entend prendre afin de faire évoluer la législation sur le vote prévue à l’article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en l’alignant sur la procédure normale d’une décision prise à la majorité des deux tiers tel que prévu à l’article 26 de la même loi.

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, publiée au Journal officiel le 26 mars 2014, modifie l’article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis en prévoyant désormais que la décision de surélévation ou de construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif pourra être prise, non plus à l’unanimité des copropriétaires, mais à la majorité de l’article 26. De même, il ne sera plus nécessaire d’obtenir l’accord unanime des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever. En contrepartie, ces copropriétaires bénéficieront d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés. Ils bénéficieront du même droit de priorité à l’occasion de la cession par le syndicat de son droit de surélévation. Ces nouvelles dispositions seront de nature à faciliter le droit de surélévation du syndicat des copropriétaires, la cession de ce droit ainsi que la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatifs et permettront ainsi d’apporter une réponse à la pénurie foncière. Elles permettront également de procurer à ce syndicat un financement exceptionnel, nécessaire pour la réalisation de travaux de requalification énergétique.
(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 17/06/2014 page : 5024)

600] - Charges communes Fourniture d’eau Individualisation

par Edilaix
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Frédéric Roig attire l’attention du ministre de l’écologie, du développement durable et de l’énergie, sur l’individualisation des contrats de fourniture d’eau. L’application de l’article 93 de la loi SRU du 13 décembre 2000 demande à la personne morale, de droit public ou privé, chargée de l’organisation du service public de distribution d’eau d’adapter les conditions d’organisation et d’exécution de ce service afin de permettre l’individualisation des contrats de fourniture d’eau. Les règles applicables aux conditions d’organisation et d’exécution de ce service définissent notamment les relations entre l’exploitant du service de distribution d’eau et les abonnés, les modalités de fourniture de l’eau, les obligations du service, les règles applicables aux abonnements, les conditions de mise en service des branchements et compteurs et les modalités de paiement des prestations et fournitures d’eau. L’adaptation à laquelle la personne morale chargée de l’organisation du service public de distribution d’eau doit procéder porte notamment sur les prescriptions techniques que doivent respecter les installations de distribution d’eau des immeubles collectifs d’habitation et des ensembles immobiliers de logements, et qui sont nécessaires pour procéder à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau, dans le respect des dispositions du code de la santé publique. Ces prescriptions ne peuvent ni imposer la pose d’un seul compteur par logement, ni exiger que les compteurs soient placés à l’extérieur des logements. La loi n’impose pas aux propriétaires d’immeubles collectifs d’habitation et aux ensembles immobiliers de logement la pose d’un compteur individuel par logement. Ainsi, il lui demande de bien vouloir lui préciser si la personne morale, de droit public ou privé, chargée de l’organisation du service public de distribution d’eau est en droit de facturer sur la part fixe correspondant aux charges du service, plusieurs abonnements correspondant au nombre de logements.
En application de l’article 93 de la loi solidarité et renouvellement urbains (SRU), du 13 décembre 2000, tout service de distribution d’eau destinée à la consommation humaine est tenu de procéder à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau à l’intérieur des immeubles collectifs d’habitation à usage principal, dès lors que le propriétaire en fait la demande. La souscription d’un contrat individuel avec le service public de distribution d’eau s’impose alors à tout occupant pour bénéficier de la fourniture d’eau, ce contrat ne concernant pas la fourniture d’eau chaude sanitaire. Les conditions d’organisation et d’exécution du service public de distribution d’eau doivent donc être adaptées pour préciser les modalités de mise en œuvre de l’individualisation des contrats de fourniture d’eau, dans le respect de l’équilibre économique du service. Par ailleurs, en application du dernier alinéa du III de l’article L. 2224-12-4 du code général des collectivités territoriales, il peut être défini, pour les immeubles collectifs d’habitation, un barème particulier tenant compte du nombre de logements. Ainsi, les conditions que doit remplir le branchement pour assurer efficacement la distribution de l’eau étant au nombre des charges fixes du service pouvant entrer dans le calcul de la part fixe des abonnements, la collectivité organisatrice du service public peut instituer une partie fixe calculée par logement desservi sans méconnaître le principe de l’égalité de traitement des usagers du service public de distribution d’eau.
(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 27/05/2014 page : 4306)

[N° 599] - Sur la transparence de la gestion par le syndic

par Edilaix
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(art. 18-1 de la loi du 10 juillet 1965)

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), adoptée par l’Assemblée nationale et le Sénat, modifie l’article 18-1 A de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis en prévoyant que la rémunération des syndics de copropriété sera désormais déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire pourra être perçue à l’occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d’État. Ce décret fera l’objet d’une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision. Cette concertation sera organisée par le ministre chargé du logement et associera notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières créé en application de l’article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Il est par ailleurs prévu que le contrat de syndic devra respecter un contrat-type défini par décret en Conseil d’État. Ces nouvelles dispositions devraient être de nature à mettre fin à la multiplication des clauses abusives dans les contrats de syndics et introduire une plus grande transparence dans les différents tarifs et honoraires des syndics de copropriété.
(Assemblée nationale - Question de Jacques Cresta - Réponse publiée au JO le 20/05/2014 page : 4104).

[N° 599] - Sur la réglementation de l’exercice du métier de syndic

par Edilaix
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La carte professionnelle (loi du  janvier 1970)

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 apporte des modifications substantielles à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, à laquelle sont assujettis les syndics de copropriété. Parmi ces modifications figure le transfert de la délivrance de la carte professionnelle [Bureau des professions immobilières de la préfecture – ndlr] vers les Chambres de commerce et d’industrie territoriales ou départementales en Île-de-France. La loi créée également un registre national des personnes titulaires de la carte professionnelle dont la tenue est confiée à l’Assemblée des chambres françaises de commerce et d’industrie qui recevra des Chambres de commerce et d’industrie, les informations nécessaires pour cela. Ce registre national pourra ainsi être mis à disposition de toute personne souhaitant consulter la liste des personnes titulaires de la carte professionnelle.
(Assemblée nationale - Question de Seybah Dagona - Réponse publiée au JO le 20/05/2014 page : 4105).

 

[N° 599] - Sur l’assurance du copropriétaire

par Edilaix
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La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 prévoit désormais que chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. De même chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. Il est également précisé que tout copropriétaire ou tout syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, assujetti à cette obligation d’assurance et ayant sollicité la souscription d’un contrat auprès d’une entreprise d’assurance couvrant en France ces risques et qui se voit opposer un refus, peut également saisir le bureau central de tarification qui fixe le montant de la prime moyennant laquelle l’entreprise d’assurance intéressée est tenue de garantir, dans des conditions prévues par décret en Conseil d’État, le risque qui lui a été proposé. Ces nouvelles dispositions permettront d’éviter que des copropriétaires ne se dérobent à leurs obligations d’assurance en reportant celles-ci sur la copropriété.
(Sénat - Question de Claude Dilain - Réponse publiée au JO Sénat le 15/05/2014 page : 1148).

[N° 599] - Sur l’évolution des charges communes

par Edilaix
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Pour répondre à la hausse des charges de copropriété, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, comporte des mesures permettant aux syndicats de copropriétaires de gérer au mieux leurs dépenses dans une meilleure transparence et une relation de confiance renforcée avec les syndics de copropriété.
Tout d’abord, l’obligation de l’instauration du compte séparé pour toutes les copropriétés comportant plus de quinze lots permettra aux syndicats de copropriétaires de suivre beaucoup plus facilement l’évolution de leurs comptes. Il est ensuite prévu que la rémunération des syndics soit désormais déterminée de manière forfaitaire, une rémunération spécifique complémentaire pouvant toutefois être perçue dans des conditions définies par voie réglementaire à l’occasion de prestations particulières. Cette mesure permettra de mettre un terme à la pratique abusive de certains syndics d’inclure dans les prestations particulières des prestations qui relèvent clairement des prestations courantes. Par ailleurs, les nouveaux contrats de syndic devront respecter un contrat-type défini par décret en Conseil d’État, ce qui ne pourra que renforcer les exigences de transparence et de précision dans les modalités de tarification des honoraires des syndics.
De même, certains actes, tels que l’état daté lors de la mutation d’un lot ou les frais de relance ou mises en demeure en cas d’impayés, ne pourront être facturés au-delà d’un montant fixé par décret. L’introduction de la dématérialisation pour certains actes, telles que les notifications des assemblées générales de copropriété, devraient contribuer aussi à cette diminution des charges.
Les possibilités de mise en concurrence des syndics à l’occasion du renouvellement de leur contrat vont également dans le même sens.
Enfin, certains travaux, notamment ceux entraînant des économies d’énergie, pourront désormais être décidés plus facilement, grâce à l’abaissement de certains seuils de majorité [en vue de faire face à la hausse des coûts de l’énergie - ndlr].
(Assemblée nationale - Question de Hervé Féron - Réponse publiée au JO le 13/05/2014 page : 3919).

 

[N° 599] - Sur la prévention des copropriétés en difficulté

par Edilaix
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(art. 29-1-A et 29-1-b de la loi du 10 juillet 1965)

La procédure du mandataire ad hoc créée par l’article 19 de la loi de mobilisation et de lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009 vise à prévenir les difficultés des copropriétés en réalisant un audit de la situation financière, de l’état de l’immeuble et de la sécurité des occupants. Les recommandations de cet audit permettent ensuite aux copropriétaires de mettre en place des mesures pour redresser la gestion de leur copropriété et d’entamer une négociation avec les créanciers. Cette procédure est de fait encore peu utilisée, en dépit de son intérêt pour le traitement des premières difficultés des copropriétés.
En conséquence, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) modifie profondément les règles d’imputation des frais ainsi que le déroulement et les suites données à la mission du mandataire ad hoc :
- les créanciers et le syndic sont incités à déclencher la procédure en amont puisque, dans ce cas, ils ne supportent plus systématiquement les frais de la procédure ; le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat peuvent également déclencher la procédure si le syndic ne l’a pas fait lui-même ;
- pour faciliter le déroulement de sa mission, le syndic est tenu de transmettre au mandataire ad hoc toutes les pièces qui lui sont nécessaires ;
- le mandataire ad hoc peut avoir accès aux documents relatifs aux procédures de police en cours (procédure de péril, procédure relative aux équipements communs ou procédure d’insalubrité).
- ce dernier peut s’appuyer sur le juge en cas de refus du syndic ;
Un suivi plus contraignant est également prévu suite à la mission du mandataire puisqu’une assemblée générale doit être tenue dans les 6 mois, délai réduit à 3 mois si des mesures urgentes doivent être prises, sinon le juge est saisi pour enjoindre au syndic de convoquer l’assemblée générale ou pour désigner un administrateur provisoire. Ces mesures devaient ainsi permettre de généraliser le recours à cette procédure et d’améliorer son efficacité.

(Assemblée nationale - Question de Sébastien Denaja - Réponse publiée au JO le 13/05/2014 page : 3917).

 

[N° 598] - Copropriété. Commission relative à la copropriété. Sort

par Edilaix
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Jean-Claude Leroy attire l’attention de la garde des sceaux, ministre de la Justice sur la suppression de la Commission relative à la copropriété (CRC). Un arrêté du 4 août 1987 a institué la CRC après d’importantes modifications de la législation sur la copropriété, qui ont rendu complexes les dispositions en vigueur. À travers ses recommandations, la CRC avait ainsi pour objectif de rendre accessible cette réglementation à tous les acteurs de la copropriété, en indiquant clairement la lecture qui devait en être faite. Pendant de nombreuses années, la CRC a été un organisme important dans ce domaine spécifique, émettant des propositions à l’occasion de réformes et jouant surtout un rôle de facilitateur dans l’application de cette réglementation. Or, cette Commission a été supprimée par le décret n° 2014-132 du 17 février 2014. Il n’y a donc plus aujourd’hui de lieu dédié à la concertation entre les acteurs de la copropriété et les praticiens de ce droit dense. Pourtant, le fonctionnement de cet organisme ne générait aucun coût pour l’État, ses membres n’étant pas rémunérés et aucun secrétariat ne lui étant attaché. Aussi, il lui demande de bien vouloir lui faire connaître les raisons de la suppression de la CRC et de lui indiquer si de nouvelles mesures sont envisagées pour pallier la disparition de cette structure et améliorer la compréhension de la législation dans ce domaine. 
Réponse attendue.

(Sénat - Question publiée au JO le 17/04/2014 page : 958)