600] - Charges communes Fourniture d’eau Individualisation

par Edilaix
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Frédéric Roig attire l’attention du ministre de l’écologie, du développement durable et de l’énergie, sur l’individualisation des contrats de fourniture d’eau. L’application de l’article 93 de la loi SRU du 13 décembre 2000 demande à la personne morale, de droit public ou privé, chargée de l’organisation du service public de distribution d’eau d’adapter les conditions d’organisation et d’exécution de ce service afin de permettre l’individualisation des contrats de fourniture d’eau. Les règles applicables aux conditions d’organisation et d’exécution de ce service définissent notamment les relations entre l’exploitant du service de distribution d’eau et les abonnés, les modalités de fourniture de l’eau, les obligations du service, les règles applicables aux abonnements, les conditions de mise en service des branchements et compteurs et les modalités de paiement des prestations et fournitures d’eau. L’adaptation à laquelle la personne morale chargée de l’organisation du service public de distribution d’eau doit procéder porte notamment sur les prescriptions techniques que doivent respecter les installations de distribution d’eau des immeubles collectifs d’habitation et des ensembles immobiliers de logements, et qui sont nécessaires pour procéder à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau, dans le respect des dispositions du code de la santé publique. Ces prescriptions ne peuvent ni imposer la pose d’un seul compteur par logement, ni exiger que les compteurs soient placés à l’extérieur des logements. La loi n’impose pas aux propriétaires d’immeubles collectifs d’habitation et aux ensembles immobiliers de logement la pose d’un compteur individuel par logement. Ainsi, il lui demande de bien vouloir lui préciser si la personne morale, de droit public ou privé, chargée de l’organisation du service public de distribution d’eau est en droit de facturer sur la part fixe correspondant aux charges du service, plusieurs abonnements correspondant au nombre de logements.
En application de l’article 93 de la loi solidarité et renouvellement urbains (SRU), du 13 décembre 2000, tout service de distribution d’eau destinée à la consommation humaine est tenu de procéder à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau à l’intérieur des immeubles collectifs d’habitation à usage principal, dès lors que le propriétaire en fait la demande. La souscription d’un contrat individuel avec le service public de distribution d’eau s’impose alors à tout occupant pour bénéficier de la fourniture d’eau, ce contrat ne concernant pas la fourniture d’eau chaude sanitaire. Les conditions d’organisation et d’exécution du service public de distribution d’eau doivent donc être adaptées pour préciser les modalités de mise en œuvre de l’individualisation des contrats de fourniture d’eau, dans le respect de l’équilibre économique du service. Par ailleurs, en application du dernier alinéa du III de l’article L. 2224-12-4 du code général des collectivités territoriales, il peut être défini, pour les immeubles collectifs d’habitation, un barème particulier tenant compte du nombre de logements. Ainsi, les conditions que doit remplir le branchement pour assurer efficacement la distribution de l’eau étant au nombre des charges fixes du service pouvant entrer dans le calcul de la part fixe des abonnements, la collectivité organisatrice du service public peut instituer une partie fixe calculée par logement desservi sans méconnaître le principe de l’égalité de traitement des usagers du service public de distribution d’eau.
(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 27/05/2014 page : 4306)

[N° 599] - Sur la transparence de la gestion par le syndic

par Edilaix
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(art. 18-1 de la loi du 10 juillet 1965)

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), adoptée par l’Assemblée nationale et le Sénat, modifie l’article 18-1 A de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis en prévoyant que la rémunération des syndics de copropriété sera désormais déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire pourra être perçue à l’occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d’État. Ce décret fera l’objet d’une concertation bisannuelle en vue de son éventuelle révision. Cette concertation sera organisée par le ministre chargé du logement et associera notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières créé en application de l’article 13-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Il est par ailleurs prévu que le contrat de syndic devra respecter un contrat-type défini par décret en Conseil d’État. Ces nouvelles dispositions devraient être de nature à mettre fin à la multiplication des clauses abusives dans les contrats de syndics et introduire une plus grande transparence dans les différents tarifs et honoraires des syndics de copropriété.
(Assemblée nationale - Question de Jacques Cresta - Réponse publiée au JO le 20/05/2014 page : 4104).

[N° 599] - Sur la réglementation de l’exercice du métier de syndic

par Edilaix
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La carte professionnelle (loi du  janvier 1970)

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 apporte des modifications substantielles à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, à laquelle sont assujettis les syndics de copropriété. Parmi ces modifications figure le transfert de la délivrance de la carte professionnelle [Bureau des professions immobilières de la préfecture – ndlr] vers les Chambres de commerce et d’industrie territoriales ou départementales en Île-de-France. La loi créée également un registre national des personnes titulaires de la carte professionnelle dont la tenue est confiée à l’Assemblée des chambres françaises de commerce et d’industrie qui recevra des Chambres de commerce et d’industrie, les informations nécessaires pour cela. Ce registre national pourra ainsi être mis à disposition de toute personne souhaitant consulter la liste des personnes titulaires de la carte professionnelle.
(Assemblée nationale - Question de Seybah Dagona - Réponse publiée au JO le 20/05/2014 page : 4105).

 

[N° 599] - Sur l’assurance du copropriétaire

par Edilaix
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La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 prévoit désormais que chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. De même chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. Il est également précisé que tout copropriétaire ou tout syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, assujetti à cette obligation d’assurance et ayant sollicité la souscription d’un contrat auprès d’une entreprise d’assurance couvrant en France ces risques et qui se voit opposer un refus, peut également saisir le bureau central de tarification qui fixe le montant de la prime moyennant laquelle l’entreprise d’assurance intéressée est tenue de garantir, dans des conditions prévues par décret en Conseil d’État, le risque qui lui a été proposé. Ces nouvelles dispositions permettront d’éviter que des copropriétaires ne se dérobent à leurs obligations d’assurance en reportant celles-ci sur la copropriété.
(Sénat - Question de Claude Dilain - Réponse publiée au JO Sénat le 15/05/2014 page : 1148).

[N° 599] - Sur l’évolution des charges communes

par Edilaix
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Pour répondre à la hausse des charges de copropriété, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, comporte des mesures permettant aux syndicats de copropriétaires de gérer au mieux leurs dépenses dans une meilleure transparence et une relation de confiance renforcée avec les syndics de copropriété.
Tout d’abord, l’obligation de l’instauration du compte séparé pour toutes les copropriétés comportant plus de quinze lots permettra aux syndicats de copropriétaires de suivre beaucoup plus facilement l’évolution de leurs comptes. Il est ensuite prévu que la rémunération des syndics soit désormais déterminée de manière forfaitaire, une rémunération spécifique complémentaire pouvant toutefois être perçue dans des conditions définies par voie réglementaire à l’occasion de prestations particulières. Cette mesure permettra de mettre un terme à la pratique abusive de certains syndics d’inclure dans les prestations particulières des prestations qui relèvent clairement des prestations courantes. Par ailleurs, les nouveaux contrats de syndic devront respecter un contrat-type défini par décret en Conseil d’État, ce qui ne pourra que renforcer les exigences de transparence et de précision dans les modalités de tarification des honoraires des syndics.
De même, certains actes, tels que l’état daté lors de la mutation d’un lot ou les frais de relance ou mises en demeure en cas d’impayés, ne pourront être facturés au-delà d’un montant fixé par décret. L’introduction de la dématérialisation pour certains actes, telles que les notifications des assemblées générales de copropriété, devraient contribuer aussi à cette diminution des charges.
Les possibilités de mise en concurrence des syndics à l’occasion du renouvellement de leur contrat vont également dans le même sens.
Enfin, certains travaux, notamment ceux entraînant des économies d’énergie, pourront désormais être décidés plus facilement, grâce à l’abaissement de certains seuils de majorité [en vue de faire face à la hausse des coûts de l’énergie - ndlr].
(Assemblée nationale - Question de Hervé Féron - Réponse publiée au JO le 13/05/2014 page : 3919).

 

[N° 599] - Sur la prévention des copropriétés en difficulté

par Edilaix
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(art. 29-1-A et 29-1-b de la loi du 10 juillet 1965)

La procédure du mandataire ad hoc créée par l’article 19 de la loi de mobilisation et de lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009 vise à prévenir les difficultés des copropriétés en réalisant un audit de la situation financière, de l’état de l’immeuble et de la sécurité des occupants. Les recommandations de cet audit permettent ensuite aux copropriétaires de mettre en place des mesures pour redresser la gestion de leur copropriété et d’entamer une négociation avec les créanciers. Cette procédure est de fait encore peu utilisée, en dépit de son intérêt pour le traitement des premières difficultés des copropriétés.
En conséquence, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) modifie profondément les règles d’imputation des frais ainsi que le déroulement et les suites données à la mission du mandataire ad hoc :
- les créanciers et le syndic sont incités à déclencher la procédure en amont puisque, dans ce cas, ils ne supportent plus systématiquement les frais de la procédure ; le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat peuvent également déclencher la procédure si le syndic ne l’a pas fait lui-même ;
- pour faciliter le déroulement de sa mission, le syndic est tenu de transmettre au mandataire ad hoc toutes les pièces qui lui sont nécessaires ;
- le mandataire ad hoc peut avoir accès aux documents relatifs aux procédures de police en cours (procédure de péril, procédure relative aux équipements communs ou procédure d’insalubrité).
- ce dernier peut s’appuyer sur le juge en cas de refus du syndic ;
Un suivi plus contraignant est également prévu suite à la mission du mandataire puisqu’une assemblée générale doit être tenue dans les 6 mois, délai réduit à 3 mois si des mesures urgentes doivent être prises, sinon le juge est saisi pour enjoindre au syndic de convoquer l’assemblée générale ou pour désigner un administrateur provisoire. Ces mesures devaient ainsi permettre de généraliser le recours à cette procédure et d’améliorer son efficacité.

(Assemblée nationale - Question de Sébastien Denaja - Réponse publiée au JO le 13/05/2014 page : 3917).

 

[N° 598] - Copropriété. Commission relative à la copropriété. Sort

par Edilaix
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Jean-Claude Leroy attire l’attention de la garde des sceaux, ministre de la Justice sur la suppression de la Commission relative à la copropriété (CRC). Un arrêté du 4 août 1987 a institué la CRC après d’importantes modifications de la législation sur la copropriété, qui ont rendu complexes les dispositions en vigueur. À travers ses recommandations, la CRC avait ainsi pour objectif de rendre accessible cette réglementation à tous les acteurs de la copropriété, en indiquant clairement la lecture qui devait en être faite. Pendant de nombreuses années, la CRC a été un organisme important dans ce domaine spécifique, émettant des propositions à l’occasion de réformes et jouant surtout un rôle de facilitateur dans l’application de cette réglementation. Or, cette Commission a été supprimée par le décret n° 2014-132 du 17 février 2014. Il n’y a donc plus aujourd’hui de lieu dédié à la concertation entre les acteurs de la copropriété et les praticiens de ce droit dense. Pourtant, le fonctionnement de cet organisme ne générait aucun coût pour l’État, ses membres n’étant pas rémunérés et aucun secrétariat ne lui étant attaché. Aussi, il lui demande de bien vouloir lui faire connaître les raisons de la suppression de la CRC et de lui indiquer si de nouvelles mesures sont envisagées pour pallier la disparition de cette structure et améliorer la compréhension de la législation dans ce domaine. 
Réponse attendue.

(Sénat - Question publiée au JO le 17/04/2014 page : 958)
 

[N° 598] - Copropriété. Syndicats de copropriétaires. États datés

par Edilaix
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Jean-Luc Moudenc alerte la ministre de l’égalité des territoires et du logement sur l’état daté qui est un document de quelques pages que les syndics doivent fournir aux notaires dans le cadre de la mutation d’un lot immobilier dépendant d’une copropriété, et qui indique notamment la situation financière du copropriétaire vendeur à l’égard de la copropriété (dettes et créances). Dans le cadre de l’établissement de ce document, nombre de syndics imposent des facturations abusives sans aucun rapport avec la réalité de la prestation fournie (…) il souhaite connaître sa position sur le plafonnement, par décret, du coût de l’état daté (…).
Le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, définitivement adopté par l’Assemblée nationale le 19 février 2014 et par le Sénat le 20 février 2014, prévoit que l’état daté, document que doivent fournir au notaire les syndics en cas de mutation d’un lot immobilier situé dans une copropriété, ne peut être facturé au-delà d’un montant fixé par décret. Il en sera de même pour les mises en demeure et relances effectuées par le syndic au copropriétaire en cas d’impayés. Ces nouvelles dispositions seront de nature à mettre fin aux facturations parfois abusives imposées aux copropriétaires par certains syndics de copropriété.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 18/03/2014 page : 2670)

 

[N° 598] - Copropriété. Syndics. Comptes

par Edilaix
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Marc-Philippe Daubresse interroge la ministre du logement sur la destination des fonds restés en souffrance dans la comptabilité des syndics de copropriété. Il est, en effet, d’usage que paraissent encore sur les comptes individuels des copropriétaires partis et restés introuvables durant plus de 10 ans, soit un crédit, soit un débit, la différence entre la totalité de ces sommes constituant un solde soit positif, soit négatif. Dans le cadre du budget annuel général, si ce solde est négatif, la totalité des copropriétaires supportent alors, au prorata de leurs tantièmes, le financement de ce solde. Cependant, lorsque celui-ci est créditeur, passé le délai de 10 ans, les syndics considèrent généralement que ces fonds doivent rester dans leur comptabilité aussi longtemps qu’ils ne seront pas réclamés (…). Il est donc demandé quelles sont les mesures qu’il est envisagé de prendre pour mettre (…) permettre au syndicat des copropriétaires, au terme du délai prescriptif, de disposer desdits fonds.
Jusqu’à présent, il y avait effectivement un risque que les fonds relatifs à des copropriétaires partis et restés en souffrance dans la comptabilité des syndics de copropriété n’apparaissent plus, au bout d’un certain temps, dans les écritures des comptes des syndics de copropriété. Ce risque devrait toutefois disparaître grâce à l’obligation d’ouvrir dans chaque copropriété un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires, mesure prévue dans le projet de loi d’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) définitivement adopté par l’Assemblée nationale et le Sénat. Désormais, tout syndicat de copropriétaires aura un accès au compte de sa copropriété et pourra en suivre l’évolution exacte. Ce compte séparé obligatoire permettra ainsi de remédier au risque soulevé de voir disparaître dans la comptabilité du syndic de copropriété des fonds restés en souffrance du fait du départ ou de la disparition de certains copropriétaires et ainsi, permettre au syndicat des copropriétaires de disposer de ces derniers au terme du délai prescriptif. Il en sera de même en cas de dérogation à cette obligation d’ouverture de compte séparé pour les copropriétés comportant au plus quinze lots. En effet, dans ce cas, le compte unique devra faire apparaître dans les écritures de l’établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectuera sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reportera les dépenses effectuées pour son compte. Il transmettra au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci.

(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 18/03/2014 page : 2671)

[N° 597] - Copropriétaires minoritaires. Intérêts

par Edilaix
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Dans deux questions distinctes posées à la ministre de l’Égalité des territoires et du logement - et résumées ici -, le député Pascal Popelin s’est inquiété de la protection des intérêts des copropriétaires minoritaires lorsqu’un copropriétaire majoritaire occupe également la fonction de syndic, comme tel peut notamment être le cas des offices HLM.
Sa première question porte sur la réduction des voix du copropriétaire majoritaire :


Le deuxième alinéa de l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que «lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires». Toutefois, cette disposition ne s’applique pas à l’organisme HLM qui a vendu des logements tout en restant copropriétaire majoritaire, en application du quatrième alinéa de l’article L. 443-15 du Code de la construction et de l’habitation.

La seconde question a trait à la fonction de syndic exercée par des organismes HLM ayant procédé à la revente d’une partie de leurs logements à leurs locataires et continuant à occuper la fonction de syndic durant plusieurs années :

Dans l’hypothèse où l’organisme HLM continue d’occuper les fonctions de syndic plusieurs années après les opérations de revente, les intérêts des copropriétaires minoritaires restent toujours protégés d’une part, par les règles de majorité requises pour certaines décisions importantes (double majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix du syndicat, voire unanimité de tous les copropriétaires), et d’autre part, par le contrôle du juge sur les éventuels abus de majorité susceptibles de résulter de la situation de copropriétaire majoritaire. Dans ces conditions, la transparence dans les relations entre l’organisme HLM, copropriétaire et syndic, et les autres copropriétaires dans les syndicats issus de la vente de logements sociaux paraît suffisamment assurée, et il n’est pas envisagé à ce stade de modifier la réglementation en la matière.

(Assemblée nationale - réponses publiées au JO le 11/03/2014 page : 2392)