[N°618] - Copropriété Associations syndicales autorisées Mise en conformité des statuts.

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 05/04/2016 page : 2890)

Gilbert Collard interroge le ministre de l’intérieur sur les suites réservées à l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et à son décret d’application du 3 mai 2006. Ce texte concerne les ASA (associations syndicales autorisées de propriétaires). Les 6 500 ASA auraient dû modifier leurs statuts, afin de moraliser l’usage des pouvoirs en blanc lors de leurs assemblées générales. Or, les services du ministère reconnaissent que certaines associations se refusent à moraliser leurs statuts ; ce qui nuit à la bonne démocratisation des réunions statutaires. Il souhaiterait donc connaître les mesures envisagées, afin d’obtenir le respect de textes en vigueur.

L’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires a abrogé la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales pour lui substituer de nouvelles dispositions. L’article 19 de l’ordonnance précitée dispose «qu’un propriétaire peut mandater pour le représenter toute personne de son choix». Le décret n° 2006-504 du 3 mai 2006 portant application de l’ordonnance du 1er juillet 2004 dispose, dans son article 19, que l’assemblée des propriétaires délibère valablement quand le total des voix des membres présents et représentés est au moins égal à la moitié plus une du total des voix de ses membres. Il prévoit également la possibilité pour les propriétaires de confier des mandats de représentation écrits et ne valant que pour une seule réunion. Ces dispositions ont été introduites pour garantir une plus grande transparence du fonctionnement des associations syndicales de propriétaires. Les pouvoirs en blanc, c’est-à-dire sans indication du mandataire par le mandant, sont donc exclus dans les assemblées générales de propriétaires. L’article 60 de l’ordonnance précitée imposait une mise en conformité des statuts des associations syndicales, notamment à cette interdiction des mandats en blanc dans un délai de deux ans à compter de la publication du décret d’application, soit au plus tard le 6 mai 2008. La période de mise en conformité des statuts des associations syndicale de propriétaires est donc désormais achevée et les manquements constatés à l’interdiction des pouvoirs en blanc peuvent être portés devant le juge administratif.
[«L’ASA est constituée par un groupement de propriétaires en vue de réaliser des travaux d’intérêt collectif dont les dépenses sont réparties sur chaque bénéficiaire. A ce titre, elle est un établissement public administratif». «Ces travaux distinguent la construction ou l’entretien d’ouvrages ou la réalisation de travaux en vue : de prévenir les risques naturels, les pollutions … ; de préserver, de restaurer ou d’exploiter des ressources naturelles, d’aménager ou d’entretenir des cours d’eau … ; de mettre en valeur des propriétés ; … ». Extraits du Guide des ASA, de Philippe Boulisset, aux éditions Edilaix].
 

[N°617] - Vente séparée d'un lot d'une place de stationnement par un promoteur

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 18/02/2016 page : 707)

Jean-Louis Masson attire l’attention de la ministre du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité sur le cas d’un plan local d’urbanisme (PLU) qui prévoit deux places de parking par appartement construit. Il lui demande si la commune peut s’opposer, et si oui comment, à ce que le promoteur commercialise séparément les appartements et les places de parking qui normalement, devraient leur être liées.

Le sénateur a appelé l’attention de la ministre du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité sur les immeubles bâtis neufs qui, alors que leur construction remplit les conditions de réalisation de deux aires de stationnement par appartement, font par la suite l’objet d’une vente séparée des appartements d’une part et d’autre part des aires de stationnement, et sur l’éventualité du pouvoir de la commune de s’opposer à cette commercialisation séparée. Au regard du droit civil qui régit les ventes immobilières, et plus particulièrement de l’article 544 du code civil qui dispose : «La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements», le promoteur en sa qualité de propriétaire a toute liberté de procéder à la vente séparée de lots d’habitation et de lots de stationnement. Il en résulte que l’obligation faite au promoteur de réaliser deux places de stationnement par appartement n’emporte pas obligation pour ledit promoteur de vendre à un seul et même acquéreur, et un appartement, et une aire de stationnement ; si l’on inverse la proposition, cela reviendrait à contraindre l’acquéreur d’acheter, en plus de l’appartement, une place de stationnement, ce qui renchérirait le prix, alors même que l’acquéreur n’en aurait pas nécessairement l’usage. Il n’existe donc aucun fondement juridique permettant à la commune de s’opposer à une vente séparée des appartements et des aires de stationnement.

[N°615] - Jardins à usage privatif. Charges.

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 05/01/2016 page : 202)

Stéphane Saint-André attire l'attention de la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité sur le règlement des charges d'entretien des jardins privatifs. La loi précise que les charges d'entretien des ascenseurs ne sont payées que par ceux qui sont aux étages. La loi est plus confuse s'agissant des jardins. D'ailleurs, comme en pareil cas, les contentieux sont nombreux. Ils sont considérés comme des parties communes de la copropriété et sont repris dans les charges locatives car ce droit de jouissance exclusive n'est pas un droit de propriété. Cependant la cour d'appel d'Aix-en-Provence a récemment précisé que la taille et le remplacement des arbres de haute futaie implantés dans un jardin à usage privatif sont pris en charge par la copropriété alors que l'arrosage, qui relève de l'entretien courant, est à la charge de l'utilisateur du jardin. Il lui demande s'il est envisagé de préciser ces charges ou de faire supporter la totalité des charges aux copropriétaires des rez-de-chaussée qui en ont l'usage exclusif. Ce serait une mesure de justice puisque les propriétaires des rez-de-chaussée ne payent pas l'entretien des ascenseurs.

À lire

[N°615] - Piscines à usage collectif. Sécurité. Précision.

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 01/12/2015 page : 9706)

Charles-Ange Ginesy interroge la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité sur les critères d'application de l'arrêté du 14 septembre 2004 portant prescription de mesures techniques et de sécurité dans les piscines privatives à usage collectif. Ainsi, à la suite d'une assemblée générale d'un syndicat de copropriétaires, une décision d'effectuer des travaux de rénovation partielle de la piscine a été votée. Il apparaît qu'une copropriété est hors périmètre du champ d'application de l'arrêté pour cause du « régime juridique d'un ensemble d'habitations ». Par conséquent, il lui demande de bien vouloir lui préciser les critères d'application de cet arrêté.

À lire

[N°615] - Loi Carrez. Surface cadastrale. Taxes foncières.

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 24/11/2015 page : 8519)

Pierre Lequiller attire l'attention du ministre de l'économie et des finances sur une incohérence du CGI pouvant doublement porter préjudice aux propriétaires de biens immobiliers concernés par la loi Carrez sur le métrage de leur surface habitable. En effet, les restrictions de la loi Carrez peuvent minorer la surface réelle d'un bien immobilier, notamment par la hauteur sous plafond minimale imposée par elle. Or l'article 324M (annexe III) du CGI précise que, sur le plan fiscal, c'est désormais la surface au sol qui sert de base à l'imposition, et non la surface Carrez. On voit bien que cette mesure est une double peine pour les propriétaires : imposés sur des surfaces considérées comme "non habitables" par le dispositif Carrez, ils ne peuvent, à la vente, ne faire valoir que la surface habitable Carrez. C'est pourquoi il l'interpelle, afin de voir si une harmonisation n'était pas possible entre ces deux interprétations de la surface d'un même bien immobilier.

À lire

[N°614] - Eco-ptz. Aide à la rénovation. Conditions d'attribution.

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 17/11/2015 page : 8391)
Jean-Patrick Gille attire l'attention du ministre de l'économie sur les difficultés d'accès des copropriétés à l'éco-prêt à taux zéro collectif. Depuis le Grenelle de l'environnement, les copropriétés sont très fortement incitées à réaliser des économies d'énergie. Le décret n° 2013-1297 du 27 décembre 2013 et l'arrêté correspondant déterminent les conditions dans lesquelles les syndicats de copropriétaires peuvent bénéficier d'un éco-prêt à taux zéro pour financer des travaux de rénovation énergétique d'intérêt collectif sur les parties communes ou privatives de bâtiments achevés avant le 1er janvier 1990. L'article 2 de ce décret dispose que seuls les établissements de crédit ayant signé avec l'État un avenant à la convention relative à l'éco-PTZ individuel pourra délivrer l'éco-PTZ copropriétés. Or, l'avenant-type qui doit être approuvé par arrêté conjoint des ministres chargés de l'économie, du logement et de l'environnement, est en cours de publication. Et les établissements de crédit ne répondent pas positivement aux demandes des syndicats de copropriétaires. Cette situation est d'autant plus regrettable qu'elle freine les projets de travaux et donc l'ambition du gouvernement de favoriser la rénovation énergétique des bâtiments anciens. Aussi, il souhaiterait connaître les mesures qu'il envisage de mettre en œuvre afin de permettre l'accès rapide à l'éco-PTZ collectif.

Afin de faciliter la réalisation de travaux d'amélioration de la performance thermique des logements en copropriété, l'article 43 de la loi de finances rectificative pour 2011 du 28 décembre 2011 a ouvert la possibilité de délivrer directement un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) aux syndicats de copropriétaires, dans des conditions spécifiques. À la suite de l'entrée en vigueur du cadre législatif de l'emprunt collectif des syndicats de copropriétaires, prévu par l'article 103 de la loi du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l'allègement des démarches administratives et du décret d'application du 11 mars 2013 relatif à l'emprunt collectif de copropriété, le cadre réglementaire spécifique de l'éco-PTZ applicable aux copropriétés a été précisé par un décret et un arrêté publiés le 31 décembre 2013. Ces derniers textes conditionnent la distribution du produit à la signature par les établissements de crédit d'un avenant à la convention les liant à l'État pour l'éco-PTZ. L'avenant a été approuvé par l'arrêté du 23 décembre 2014 relatif aux conditions d'application de dispositions concernant les avances remboursables sans intérêts octroyées aux syndicats de copropriétaires et destinées au financement de travaux de rénovation afin d'améliorer la performance énergétique des logements anciens, publié au Journal officiel du 28 décembre 2014. Par ailleurs, l'article 3 du décret du 2 décembre 2014 relatif aux avances remboursables sans intérêt destinées au financement de travaux de rénovation afin d'améliorer la performance énergétique des logements anciens prévoit l'application d'une rémunération des établissements de crédit plus importante pour un éco-PTZ copropriétés que pour un éco-PTZ individuel. Cette disposition répond à l'alerte lancée au gouvernement par les établissements de crédit sur les conditions de refinancement particulières et les coûts de gestion plus élevés induits par un prêt collectif par rapport à un prêt individuel. L'accord mutuel trouvé entre le gouvernement et les établissements de crédit devrait garantir la bonne distribution de ce produit. Le Crédit foncier de France (CFF) est d'ailleurs, depuis le 23 juillet 2015, le premier acteur à mettre en œuvre le volet « copropriété » de l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ). Le gouvernement, pleinement conscient de l'enjeu que représente la mise en œuvre de cet éco-PTZ « copropriétés », qui devrait permettre de faciliter la rénovation thermique pour les copropriétés, invite les autres banques, dont certaines ont déjà fait part de leur intérêt, à se mobiliser pour distribuer ce produit qui contribuera à l'atteinte des objectifs de rénovation thermique des logements.

[N°614] - Handicapés. Stationnement. Emplacement réservés.

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 17/11/2015 page : 8380)
Sandrine Doucet attire l'attention de la secrétaire d'État chargée des personnes handicapées et de la lutte contre l'exclusion sur la situation des personnes à mobilité réduite dans les bâtiments d'habitat collectif en copropriété dont la construction est antérieure à l'arrêté du 24 décembre 1980. En effet, les copropriétés construites avant cette date ne sont pas assujetties à l'obligation d'allouer un nombre minimal de places de stationnement adaptées et réservées aux personnes à mobilité réduite, et la création de ces places ne peut se faire qu'au moyen d'une demande à l'assemblée des copropriétaires, qui est libre de refuser. Aussi, elle souhaiterait connaître les solutions qui sont envisagées par le gouvernement pour permettre aux personnes à mobilité réduite de disposer de places adaptées quelle que soit la date de construction de la copropriété dans laquelle elles résident.

Depuis l'arrêté du 24 décembre 1980 fixant les dispositions relatives à l'application du décret n° 80-637 du 4 août 1980 modifiant le code de la construction et de l'habitation, partie règlementaire, en vue de rendre accessibles et adaptables aux personnes handicapées à mobilité réduite les bâtiments d'habitation collectifs neuf et les logements qu'ils contiennent, un minimum de 5 % des places de stationnement d'automobiles destinées aux habitants et aux visiteurs doit être adapté aux personnes à mobilité réduite, en particulier aux usagers en fauteuil roulant, pour les bâtiments d'habitation collective nouvellement construits. L'ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre 2014 relative à la mise en accessibilité des établissements recevant du public, des transports publics, des bâtiments d'habitation et de la voirie pour les personnes handicapées, a consolidé cette disposition en y ajoutant l'obligation de louer ces places de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant toute copropriété construite après le 1er janvier 2015. Ainsi, depuis 35 ans, le nombre d'immeubles possédant des places de stationnement adaptées n'a cessé de croître et le dispositif organisé autour de l'ordonnance de 2014 vient consolider et accélérer le processus.

[N°614] - Fibre optique. Autorisation. Simplification

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 10/11/2015 page : 8207)
Deux députés alertent le ministre de l'économie sur les 50 nouvelles mesures de simplification pour les entreprises élaborées par le Conseil de la simplification. Il lui demande comment il entend simplifier la procédure d'autorisation pour l'implantation de la fibre optique dans les parties communes d'un immeuble.

Le choc de simplification voulu par le Président de la République s'est d'ores et déjà traduit par l'adoption d'un grand nombre de mesures concrètes ces deux dernières années qui ont permis de fluidifier les relations entre les particuliers, l'administration et les entreprises. Le 30 octobre 2014, parmi les 50 mesures rendues publiques, la mesure n° 20 visait à simplifier la procédure d'autorisation pour l'implantation de la fibre optique dans les parties communes d'un immeuble. En effet, l'acceptation de l'offre d'un opérateur de déployer la fibre optique dans un immeuble collectif nécessite l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. Dans la mesure où cette dernière ne se réunit en général qu'une fois par an, l'avancement des projets de déploiement de la fibre optique dans des immeubles existants s'en trouve ralenti. L'article 114 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques modifie ainsi l'article 24-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cet article, qui précise les liens entre l'assemblée générale des copropriétaires et le syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical est complété, afin de permettre à l'assemblée générale de donner mandat au conseil syndical, pour se prononcer sur toute proposition de déploiement de la fibre dans l'immeuble sans attendre la tenue de la prochaine assemblée générale. L'article 114 de la loi du 6 août 2015 prévoit également qu'un projet de résolution en ce sens est systématiquement inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale chaque année tant que l'immeuble n'est pas fibré. Cette mesure permet d'accompagner la dynamique engagée par le gouvernement en faveur du déploiement des réseaux à très haut débit jusqu'à l'abonné et in fine de respecter l'engagement pris par le Président de la République, du très haut débit pour tous d'ici 2022.
 

[N°614] -Propriétaires. Assurances. Obligation.

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 03/11/2015 page : 8090)
Joaquim Pueyo attire l'attention de la ministre du logement sur une disposition de la loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové. En effet, l'article 9-1 créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose dans son article 58 (V) que « chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ». Il semble que de nombreuses compagnies d'assurances ne soient en mesure de proposer cette garantie obligatoire, préférant la proposer dans le forfait facultatif « propriétaire non occupant ». Dans la mesure où l'assurance de la copropriété offre une garantie similaire, il lui demande s'il est possible de mettre en œuvre cette obligation de manière à minimiser le coût pour le propriétaire, sans qu'il soit nécessaire de souscrire individuellement une assurance supplémentaire, en renforçant par exemple la couverture exigée du contrat d'assurance collectif.

Les obligations d'assurance imposées par la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014 en matière de copropriété concernent les copropriétaires occupants, les copropriétaires non-occupants et les syndicats de copropriétaires ; elles portent sur les risques de responsabilité civile auxquels chacun de ces acteurs doit répondre. Ces obligations répondent à des objectifs et à des cas différents. Ainsi, le propriétaire occupant devra être assuré pour garantir sa responsabilité envers les voisins, les tiers et la copropriété. Le copropriétaire non occupant doit également souscrire une assurance car sa responsabilité en tant que bailleur peut être recherchée. L'assurance contre les risques de responsabilité civile lui permettra ainsi d'être couvert contre les risques subis par ses locataires du fait du bâtiment loué (tels que le défaut d'entretien ou le vice de construction) ou du fait des agissements d'un autre colocataire causant des troubles de jouissance. Elle devra également l'assurer contre les risques pour lesquels sa responsabilité est susceptible d'être recherchée envers les voisins, les tiers et la copropriété. L'obligation d'assurance faite aux syndicats de copropriétaires leur permettra de les garantir des dommages, dont ils peuvent être déclarés responsables, à l'égard des copropriétaires ou des tiers que ceux-ci peuvent subir sur leurs parties immobilières privatives ou sur leurs objets mobiliers. Le parlementaire évoque le cas des compagnies d'assurance qui proposent l'assurance « copropriétaire non-occupant » sous la forme d'un forfait facultatif dans le cadre d'un contrat assurant la copropriété. Cette faculté satisfait à l'obligation désormais imposée par la loi pour la couverture de risques bien particuliers. Néanmoins, la loi faisant obligation à chacun des copropriétaires d'être assuré, il revient à la décision du syndicat des copropriétaires de choisir s'il entend souscrire un forfait facultatif « propriétaire non occupant ». Dans le cas contraire, chacun des copropriétaires aura l'obligation de s'assurer individuellement. Afin de préserver la liberté d'appréciation de chaque syndicat au regard du contexte de la copropriété, il n'est pas envisagé de modifier le dispositif existant.

[N° 612] - Vente de lots. Documents obligatoires. Pré-état daté.

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 15/09/2015 page : 7051)

Michel Zumkeller attire l'attention de la ministre du logement sur la loi ALUR, et plus particulièrement son article 54 qui instaure de nouvelles mesures pour mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété dès la signature des avant-contrats de vente (…). Pour répondre à cette nouvelle obligation, les notaires, par leur pratique, impose l'établissement d'un document improprement dénommé «pré-état daté» et qu'ils exigent des syndics de copropriété en l'absence de tout lien contractuel avec ces derniers (…). Face à cette situation, il souhaiterait connaître le fondement juridique du «pré-état daté».

Le document intitulé «pré-état daté» n'a pas d'existence ni légale, ni réglementaire. Seul l'état daté, prévu par l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et décrit par l'article 5 du décret du 17 mars 1967 d'application de cette loi, constitue un document exigible préalablement à la vente d'un lot en copropriété. La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a prévu que les frais d'établissement de cet état daté seraient plafonnés par un décret, dont la parution est prévue prochainement.