[N°624] - Stationnement illicite Voies privées.

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 22/11/2016 page : 9654)

Patrick Ollier appelle l’attention du ministre de l’intérieur sur le problème de stationnement temporaire et récurrent de véhicules non autorisés dans des voies privées non ouvertes à la circulation. Certaines municipalités sont régulièrement sollicitées par des locataires de résidences et des bailleurs mais elles se retrouvent démunies devant un problème qui n’est pas celui des «voitures stationnant plus de 8 jours» (ou «voitures ventouse»). Il s’agit du cas précis de véhicules, non autorisés, stationnant sur les voies de circulation qui sont également des voies pompiers, gênant ainsi l’accès, en cas de nécessité, des véhicules de secours. Il apparaît que la police municipale, comme la police nationale, ne peuvent intervenir pour verbaliser le contrevenant, car ces voies se trouvent sur une propriété privée non ouverte à la circulation. Le propriétaire des lieux, quant à lui, ne dispose que de procédures longues rendues caduques par le fait que les véhicules changent et se déplacent régulièrement. La problématique du propriétaire est amplifiée par le fait qu’il ne peut plus obtenir l’identification des propriétaires des véhicules par les forces de police. Il lui demande par conséquent de lui préciser les mesures qu’il entend mettre en œuvre pour remédier à ce problème particulier de stationnement temporaire et récurrent dans des voies privées non ouvertes à la circulation, pratique qui a tendance à s’amplifier dans le cadre actuel du développement des fermetures des résidences.

À lire

[N°623] - Urbanisme Rénovation • Servitude de surplomb.

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 18/10/2016 page : 8728)

François de Rugy attire l’attention de la ministre du logement et de l’habitat durable sur les problèmes rencontrés par les propriétaires qui souhaitent isoler un mur par l’extérieur sur une propriété voisine. Lorsque ce mur est sur la voie publique, dans les suites des lois Grenelle, les plans locaux d’urbanisme intègrent peu à peu cette possibilité de débord pour isolation. En revanche, lorsque la voie est privée, une opposition du propriétaire ou de la copropriété voisine empêche tout projet d’isolation par l’extérieur. Aussi, connaissant tous les avantages de ce type d’isolation, il demande s’il ne serait pas pertinent d’instaurer un nouvel équilibre des droits entre voisins en permettant d’avoir recours à la servitude de surplomb.

À lire

[N°623] - Énergie Electricité, gaz • Fournisseur.

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 04/10/2016 page : 8002)

Sylvain Berrios attire l’attention de la ministre de l’écologie sur la fin des tarifs réglementés de vente d’électricité. À compter du 1er janvier 2016, conformément à l’article L. 337-9 du Code de l’énergie, ainsi qu’aux dispositions figurant à l’article 25 de la loi relative à la consommation, les sites des consommateurs dont la puissance de raccordement est supérieure à 36 kVA ne pourront plus bénéficier des tarifs réglementés d’électricité. La suppression légale des tarifs réglementés de vente de l’électricité entraînera mécaniquement la caducité des contrats d’électricité en cours. En conséquence, les consommateurs devront avoir choisi, avant le 31 décembre 2015, un nouveau contrat en offre de marché avec le fournisseur de leur choix. Dans un contrat en offre de marché, les paramètres de l’offre sont librement fixés par les fournisseurs, sans intervention des pouvoirs publics. Concernant les copropriétés, la consultation des offres à plusieurs fournisseurs et la convocation de l’assemblée générale posent un problème. En effet, pour le choix d’un nouveau contrat d’énergie, un vote en assemblée générale est nécessaire. Il s’agit d’un acte d’administration qui relève de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Cependant, les offres ont une durée de validité courte de quinze jours, incompatible avec les délais de convocation des assemblées générales de copropriétaires fixés à vingt-et-un jours au minimum. Il lui demande quelles réponses le gouvernement (…) compte modifier ces dispositions pour tenir compte de ces spécificités.

À lire

[N°623] - Énergie Chauffage • Individualisation.

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 27/09/2016 page : 8829)

Lionel Tardy attire l’attention de la ministre de l’environnement sur l’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs. L’article 26 de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte prévoit l’inscription de ce point à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires à compter du 18 février 2016. Cet article crée des problèmes manifestes d’articulation avec, d’une part, le décret n° 2012-545
du 23 avril 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs, qui prévoit une mise en service des appareils au 31 décembre 2017 ; et d’autre part, avec l’arrêté du 27 août 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs à usage principal d’habitation, qui prévoit des seuils d’application. Il souhaite savoir si ces deux textes, ainsi que les notions de seuils et la date butoir qui leur sont attachées, sont toujours applicables.

À lire

[N°622] - Règlement de copropriété • Stationnement Vente

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 13/09/2016 : 8207)
Pierre Morange souhaite attirer l’attention de la ministre du logement sur les conséquences que peut avoir la «clause de priorité» d’un règlement de copropriété lors de la vente d’un lot à usage exclusif de stationnement. Dans une copropriété comportant logements et parkings, un particulier extérieur à cette copropriété a pu acheter un parking et devenir à ce titre copropriétaire. Il bénéficie alors, si elle a été adoptée, de la clause de priorité sur les autres places de stationnement mises en vente. Les propriétaires de logement peuvent ainsi se trouver peu à peu exclus de ces emplacements, d’où une scission qui se créée entre les logements et les places de stationnement pourtant initialement et rationnellement liés. Aussi les copropriétaires s’émeuvent-ils de cette situation et demandent-ils que la clause de priorité ne concerne que les copropriétaires propriétaires de logement sur place. Il la prie de bien vouloir l’informer des mesures qu’elle entend prendre pour répondre à cette demande.

À lire

[N°622] - Vente de lots Fonds de travaux Réglementation

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 13/09/2016 page : 8221)
Joaquim Pueyo attire l’attention de la ministre du logement sur le fonds de travaux créé par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014. Ce texte modifie l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en rendant obligatoire la constitution par le syndic, d’un fonds de travaux. Or, ce même article dispose que «les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot». Certains copropriétaires s’interrogent sur le bien-fondé de cette disposition qui apparaît en contradiction avec le droit de propriété garanti par la Constitution. Aussi, il lui demande si elle entend faire réviser cette clause pour permettre la récupération de la part non dépensée du fonds de travaux en cas de cession d’un lot.

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[N°621] - Syndics Administrateur provisoire Désignation

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 07/06/2016 page : 5140)
Marc Le Fur attire l'attention de la garde des sceaux, ministre de la justice sur les blocages entraînés par l'absence de syndic dans le fonctionnement d'une copropriété. En l'absence de syndic, il est en effet impossible pour une copropriété de recouvrer les charges, de convoquer une assemblée générale ou d'effectuer des travaux. Afin de remédier à ce dysfonctionnement, l'article 47 du décret du 17 mars 1967 a prévu une procédure spécifique par le biais de la nomination d'un administrateur provisoire. Le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété. Dans son rapport pour l'année 2014, le Conseil supérieur du notariat préconise qu'afin d'alléger la charge de travail des tribunaux, dans une copropriété dépourvue de syndic, le soin de désigner un mandataire chargé de réunir une assemblée générale de copropriété nommant le syndic soit confié au notaire. Il lui demande quelle suite le gouvernement entend donner à cette proposition.

L'hypothèse de l'absence de syndic, lorsqu'elle est liée à une autre cause qu'un défaut de désignation par l'assemblée générale, est régie par l'article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. En application de cette disposition, tout intéressé peut demander au président du tribunal de grande instance de désigner un administrateur provisoire pour une durée qu'il fixe. Cet administrateur provisoire est notamment chargé de se faire remettre les fonds, documents et archives du syndicat et de convoquer une assemblée générale aux fins de désignation d'un syndic. Le président de la juridiction statue par ordonnance sur requête. Cette procédure permet de désigner rapidement un professionnel impartial sans risque de conflit d'intérêt. Son impact sur la charge de travail des juridictions n'apparaît pas excessif au regard des avantages que présente une désignation judiciaire. Le gouvernement n'envisage donc pas, en l'état actuel de sa réflexion, de modifier l'article 47 du décret du 17 mars 1967 afin de confier au notaire le pouvoir de désigner un administrateur provisoire.

[N°621] - Vente Formalités Facturation

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 21/06/2016 page : 5839)
François de Mazières attire l'attention de la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité sur la loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR). Cette loi a notamment prévu le plafonnement des frais facturés par les syndics de copropriété au titre de l'état daté devant être réalisé à l'occasion de la vente d'un bien immobilier. Cependant, actuellement, profitant de l'absence de décret fixant ce plafond, il semble que certains syndics facturent non seulement l'établissement d'un état daté mais également d'un pré-état daté. Face à ce constat, il lui demande de bien vouloir lui indiquer dans quel délai la publication de ce décret est prévu.

Dans un souci de protection du consommateur et du fait de certaines pratiques excessives quant aux montants facturés, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR) a prévu le plafonnement de l'état daté ainsi que celui «des frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire». La loi prévoit que ces frais et honoraires sont imputables au seul copropriétaire concerné. L'état daté est un document facturé par le syndic au copropriétaire vendeur permettant d'apporter une information, lors de l'acte de vente, sur les créances et les dettes du copropriétaire vendeur et de l'acquéreur vis-à-vis de la copropriété. Son contenu est fixé à l'article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Le montant plafond doit être déterminé par un décret, actuellement en cours d'élaboration, et qui devrait aboutir au deuxième semestre 2016. En revanche, la pratique consistant, pour certains syndics à facturer au copropriétaire cédant un «pré-état daté», qui correspond généralement aux informations financières qu'un copropriétaire vendeur est tenu de remettre à un candidat acquéreur au stade de la promesse de vente, ne répond à aucune exigence législative ou règlementaire. Ce n'est donc pas l'absence de décret instaurant un plafonnement qui favorise la pratique du «pré-état daté». Toutefois, les pouvoirs publics, conscients de la problématique liée à ce «pré-état daté», ont souhaité simplifier les dispositions en matière d'informations, et notamment les informations financières des acquéreurs d'un ou plusieurs lots en copropriété. Ainsi, l'ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 relative à la simplification des modalités d'information des acquéreurs prévues aux articles L. 721-2 et L. 721-3 du Code de la construction et de l'habitation a procédé à des ajustements de nature à alléger les informations à communiquer à l'acquéreur afin de fluidifier les transactions immobilières, tout en préservant l'objectif d'une meilleure information de celui-ci dès le stade de la promesse de vente. Désormais, les informations financières de la copropriété que le copropriétaire doit fournir en cas de vente, portent sur les seuls éléments utiles pour l'acquéreur. L'ordonnance a également prévu la simplification de l'établissement des éléments nécessaires à cette information. L'objectif poursuivi est de permettre au copropriétaire vendeur de pouvoir établir ces informations à partir des éléments dont il dispose, sans qu'il soit nécessairement obligé de recourir au syndic.

[N°620] - Règlementation. Audit énergétique. Chauffage urbain.

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 14/06/2016 page : 5494)
Hervé Féron interroge la ministre de l’écologie sur le périmètre de l’obligation de réalisation d’un audit énergétique. L’article L. 134-4-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), créé par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 impose de procéder à ce diagnostic dans les immeubles à usage principal d’habitation en copropriété de 50 lots ou plus, équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et pour lesquels la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001. Les informations qui en sont retirées doivent permettre d’établir un plan pluriannuel de travaux d’économies d’énergie ou un contrat de performance énergétique afin d’améliorer la performance énergétique des bâtiments. Plusieurs textes réglementaires ont été publiés afin de préciser le contenu et les modalités de réalisation de l’audit énergétique. Cependant, des membres de syndic de copropriétés s’interrogent sur l’étendue de cette exigence en raison du manque d’exhaustivité de ces normes. Si les textes réglementaires évoquent de façon assez explicite les bâtiments dotés d’installations collectives classiques appartenant au domaine privé, ils restent muets sur les immeubles alimentés par d’autres systèmes, comme le chauffage urbain public en semblent exclus car ils ne correspondent pas entièrement aux modalités d’accomplissement d’un audit énergétique. Il souhaite ainsi connaître les différentes installations soumises à cette obligation.

En cohérence avec les objectifs environnementaux fixés par la loi du 3 août 2009, la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement a instauré divers dispositifs innovants afin de mettre en ordre de marche les différents acteurs du secteur «bâtiment» vers la performance énergétique et environnementale. Plus particulièrement, concernant le secteur de la copropriété, qui compte près de 8 millions de logements, la loi a introduit des mécanismes visant à inciter les copropriétaires à réaliser des travaux d’économie d’énergie et à simplifier le vote en assemblée générale de tels travaux. Entre autres, l’article L. 134-4-1, introduit par cette loi, impose la réalisation d’un audit énergétique pour tout bâtiment à usage principal d’habitation en copropriété de 50 lots ou plus, équipé d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001. Les copropriétés de plus de cinquante lots raccordées à un réseau de chaleur (également appelé réseau de chauffage urbain) sont bien concernées par cette obligation. Un réseau de chaleur est une installation distribuant à plusieurs utilisateurs/clients de la chaleur produite par une ou plusieurs chaufferie (s), via un ensemble de canalisations de transport de chaleur. Il s’agit donc bien d’une installation collective de chauffage.

[N°620] - ASL. Election. Réglementation.

par Edilaix
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(Assemblée nationale - réponse publiée au JO le 31/05/2016 page : 4819)
Charles de La Verpillière appelle l’attention de la ministre du logement sur les modalités d’élection des présidents des associations syndicales libres. L’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ne prévoit pas les modalités de cette élection, alors qu’elle dispose, en son article 22, s’agissant des associations syndicales autorisées(ASA), que le président est élu par le syndicat parmi ses membres. Aussi, il lui demande s’il est nécessaire de procéder par analogie s’agissant des associations syndicales libres (ASL), ou si une totale liberté est permise dans la rédaction des statuts, avec la possibilité de prévoir qu’un tiers non-propriétaire, professionnel ou non-professionnel, puisse assurer les fonctions de président.

L’article 9 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 prévoit que les syndicats administrant les ASL soient composés de membres élus parmi les propriétaires membres de l’association ou leurs représentants, dans les conditions fixées par les statuts. En revanche, aucune disposition ne vient encadrer les modalités de l’élection du président. Cependant, à l’instar des règles applicables à l’élection des présidents des associations “loi 1901” ou des assemblées délibérantes, il doit être considéré que le président d’une ASL doit obligatoirement être un membre de cette association.