[N°644] - Adoption de la loi ELAN : les principales dispositions

par YS
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La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a été publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018. Les 234 articles de la loi intéressent tous les acteurs du droit immobilier.
En matière de copropriété (art. 202 à 216), notre lecteur se reportera à notre étude “La copropriété à l’épreuve de la loi ELAN”, signé par Jean-Marc Roux.
Pour les dispositions relatives aux copropriétés dégradées et à la lutte contre l’habitat indigne, notre lecteur lira avec intérêt les principaux extraits de la loi (art. 185 à 199) dans le Cahier central de ce numéro consacré aux Copropriétés en difficulté.

L’encadrement des professionnels de l’immobilier
La loi ELAN complète la loi Hoguet du 2 janvier 1970 en y insérant un titre consacré au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (art. 151). Ce conseil reçoit pour mission de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence. Ce conseil est consulté pour avis sur l’ensemble des projets de textes législatifs ou réglementaires relatifs aux conditions d’accès aux activités mentionnées à l’article 1er de la loi Hoguet et aux conditions de leur exercice ainsi que sur l’ensemble des projets de textes législatifs et réglementaires relatifs à la copropriété.

L’encadrement des loyers
La loi réinstaure l’expérimentation de l’encadrement des loyers (art. 140) en prévoyant qu’à titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de sa publication, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d’Aix-Marseille-Provence peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers soit mis en place. Sur proposition du demandeur transmise dans un délai de deux ans à compter de la publication de la loi, un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s’applique le dispositif. Pour chaque territoire ainsi délimité, le représentant de l’État dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique. Dans les territoires où s’applique cet arrêté, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Le bail numérique
Au titre de la numérisation du secteur du logement, la loi habilite le gouvernement à prendre par voie d’ordonnance, dans un délai de dix-huit mois à compter de la publication de la loi, toute mesure pour définir un régime d’agrément des prestataires qui assistent les propriétaires et les locataires dans l’établissement du contrat de location à l’aide d’outils numériques permettant à la fois d’établir des contrats de location conformes à la loi du 6 juillet 1989 et d’assurer la transmission automatique des données relatives à ces contrats.

Un bail mobilité
La loi crée le bail mobilité (art. 107). Celui-ci est défini comme étant un contrat de location de courte durée d’un logement meublé à un locataire justifiant, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle. Le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d’un mois et une durée maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible. La durée du contrat de location peut être modifiée une fois par avenant sans que la durée totale du contrat ne dépasse dix mois. Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d’un mois. Le loyer est librement fixé et ne peut être révisé en cours de bail. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur.

L’encadrement des meublés touristiques
ELAN vise également à mieux encadrer les locations touristiques (art. 145). Elle définit, tout d’abord, la notion de meublés de tourisme comme étant des appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. Elle prévoit que, dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois. Dans ces mêmes communes, la commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander à la plateforme ayant servi d’intermédiaire, de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé de tourisme a fait l’objet d’une location par son intermédiaire. La plateforme ne doit plus offrir à la location un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale du loueur lorsqu’elle a connaissance que ce meublé a été loué, par son intermédiaire, plus de cent vingt jours au cours d’une même année civile. Ces diverses obligations sont assorties d’amendes civiles prononcées par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Par ailleurs, les agents assermentés du service municipal ou départemental du logement sont habilités à rechercher et à constater tout manquement à ces dispositions sur le territoire relevant du service municipal ou départemental du logement.



La cohabitation intergénérationnelle solidaire

La loi vise également à favoriser des formes nouvelles de logement. Tel est le cas, tout d’abord, de la cohabitation intergénérationnelle solidaire (art. 117) qui vise à permettre à des personnes de soixante ans et plus de louer ou de sous-louer à des personnes de moins de trente ans une partie du logement dont elles sont propriétaires ou locataires dans le respect des conditions fixées par un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire prévu à l’article L. 631-17 du Code de la construction et de l’habitation qui exige notamment que la contrepartie financière soit modeste. Lorsque la personne de soixante ans et plus est locataire de son logement, elle informe préalablement le bailleur de son intention de sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans dans le cadre d’un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire, sans que le bailleur puisse s’y opposer. La durée du contrat et la contrepartie financière sont librement convenues entre les parties. Lorsque l’un des cocontractants décide de mettre fin au contrat, le délai de préavis applicable est d’un mois. La loi du 6 juillet 1989 précitée ne s’applique pas aux contrats de cohabitation intergénérationnelle solidaire.
La loi promeut également, l’habitat inclusif pour les personnes handicapées et les personnes âgées. Cet habitat inclusif est destiné aux personnes handicapées et aux personnes âgées qui font le choix, à titre de résidence principale, d’un mode d’habitation regroupé, entre elles ou avec d’autres personnes et assorti d’un projet de vie sociale et partagée défini par un cahier des charges national. Ce mode d’habitat est entendu comme étant soit un logement meublé ou non, en cohérence avec le projet de vie sociale et partagée, loué dans le cadre d’une colocation, soit un ensemble de logements autonomes destinés à l’habitation, meublés ou non, en cohérence avec le projet de vie sociale et partagée et situés dans un immeuble ou un groupe d’immeubles comprenant des locaux communs affectés au projet de vie sociale et partagée.

L’attribution des logements sociaux
En matière de logement social, la loi crée, dans chaque organisme d’habitations à loyer modéré, une commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements. Pour les logements situés dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, le bailleur examine, tous les trois ans à compter de la date de signature du contrat de location, les conditions d’occupation du logement. Il transmet à la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements les dossiers des locataires qui sont notamment dans une des situations suivantes : sur-occupation du logement, sous-occupation du logement ; dépassement du plafond de ressources applicable au logement.

Des logements évolutifs
La loi porte en matière d’urbanisme, sur l’accessibilité des logements. Elle prévoit (art. 64) que des décrets en Conseil d’Etat, pris après avis du Conseil national consultatif des personnes handicapées, sont appelés à fixer les modalités relatives à l’accessibilité aux personnes handicapées prévue à l’article L. 111-7 que doivent respecter les bâtiments ou parties de bâtiments nouveaux. Ils précisent, en particulier les modalités particulières applicables à la construction de bâtiments d’habitation collectifs ainsi que les conditions dans lesquelles, en fonction des caractéristiques de ces bâtiments, 20 % de leurs logements, et au moins un logement, sont accessibles tandis que les autres logements sont évolutifs. La conception des logements évolutifs doit permettre la redistribution des volumes pour garantir l’accessibilité ultérieure de l’unité de vie, à l’issue de travaux simples, la loi nouvelle indiquant les caractéristiques de tels logements. (G.G.)