[N°644] - L’impact du DPE sur le prix de vente des logements

par YS
Affichages : 256

Les logements économes en énergie permettent de réaliser une meilleure plus-value à la revente que les passoires thermiques. En 2017, les appartements anciens d’étiquette énergie A-B se sont ainsi vendus en moyenne de 6 % à 22 % plus cher que les appartements d’étiquette D. C’est ce que révèle la nouvelle étude réalisée par Les Notaires de France sur la valeur verte des logements, alors que le Conseil constitutionnel vient de censurer la création d’un observatoire des diagnostics immobiliers portée par la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN).

La valeur verte d’un logement, qu’est-ce que c’est ?
La valeur verte est définie, dans le cadre de cette étude notariale, comme l’augmentation de la valeur générée par la meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre, toutes leurs caractéristiques étant égales par ailleurs : période de construction, taille des logements, localisation géographique, etc. Elle est exprimée en termes de valeur vénale. Concrètement, un logement vert est plus rentable qu’un logement classique, car moins énergivore.
La performance énergétique et environnementale est mesurée ici par la seule étiquette énergie du diagnostic de performance énergétique (DPE) qui classe les logements de A à G par ordre croissant de consommation d’énergie, et laisse de côté l’étiquette climat, qui quantifie pour sa part le niveau d’émissions de gaz à effet de serre au sein d’un logement.
Pour rappel, le DPE doit être réalisé depuis 2006 pour tous les logements destinés à la vente ou à la location. Son affichage sur les annonces est d’ailleurs devenu obligatoire depuis 2011.
L’accès aux transports en commun, le choix des matériaux de construction ou la qualité de l’insertion locale d’un logement participent également à la valeur verte d’un bien, mais ils ne sont pas mesurés dans le cadre de cette étude. 

 
La valeur verte devient une composante essentielle des prix de marché
La montée en puissance de l’exigence de performance énergétique et environnementale, portée notamment par la loi de transition énergétique pour la croissance verte de 2015, rend le marché immobilier sensible à cette nouvelle composante. Un enseignement à prendre en compte pour les copropriétaires, syndicats et syndics de copropriété s’agissant de la décision d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Les immeubles énergivores se dévalueront quand les bâtiments verts se valoriseront.
L’étude notariale démontre, en préambule, qu’une mauvaise étiquette ne génère pas une moins-value conséquente pour les appartements, sauf en Provence-Alpes-Côte d’Azur où elle peut atteindre 10 % pour un appartement classé F-G. Et pour certaines zones denses comme Paris, la décote est même limitée à 3 %. Un chiffre qui n’est pas surprenant tant la demande est supérieure à l’offre ; l’emplacement supplantant la performance énergétique du bien. 
L’effet d’une bonne étiquette valorise en revanche davantage le bien lors de sa revente, le différentiel de prix atteignant en effet 22 % pour un appartement classé A-B en Occitanie, par rapport à un bien classé D.
 
La répartition des étiquettes énergie par région : le Grand Est et la Bourgogne-Franche-Comté mauvais élèves
Selon l’information disponible dans les bases notariales, 39 % des logements vendus en 2017 comportaient des étiquettes énergie moyennes, de classe D. Les logements les plus énergivores (classes E, F ou G) représentaient quant à eux 38 % des ventes, contre 22 % pour les logements les plus verts (classes A, B ou C). 
Sans surprise, la part des transactions de logements d’étiquette énergie A-B est plus importante dans les régions situées au sud et à l’ouest de la France (Provence-Alpes-Côte d’Azur, Occitanie, Nouvelle Aquitaine, Bretagne et Pays-de-la-Loire). À l’inverse, la part des transactions de logements les moins économes augmente dans les régions plus septentrionales. Elles représentent près d’une transaction sur cinq. Ce constat s’explique principalement par l’influence du climat sur la valeur de l’étiquette énergie. 
Depuis 2014, la répartition des étiquettes énergie évolue : la part des moins bonnes étiquettes diminue, alors que celle des meilleures étiquettes augmente. Plusieurs facteurs à cela : la démolition au cours du temps des biens les plus anciens et insalubres, qui disparaissent ainsi des ventes, et le résultat des aides à la rénovation des logements anciens menée depuis plusieurs années par les différents gouvernements. 
 
Le chantier de fiabilisation des DPE doucement, mais sûrement 
On connaissait l’observatoire des DPE géré par l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME). Devait s’y ajouter l’observatoire des diagnostics. Mais la disposition à l’origine de sa création, introduite par voie d’amendement lors de l’examen du projet de loi ELAN, vient d’être censurée par le Conseil constitutionnel. La vocation originelle de ce nouvel observatoire : améliorer la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des bâtiments, faciliter l’accès des personnes à l’ensemble des diagnostics immobiliers et superviser l’activité des diagnostiqueurs immobiliers. 
Philippe Pelletier, président du Plan bâtiment durable, avait confié en son temps ses doutes quant à la mise en œuvre de ce nouvel observatoire, dont il saluait cependant la création : qui va le financer ? Comment faire vivre cette obligation dans la durée ? Est-on sûr de pouvoir traiter une masse de plusieurs millions de diagnostics, sachant que l’ADEME, qui centralise déjà l’ensemble des DPE, peine à exploiter les données à sa disposition, faute de moyens dédiés. En 2017, entre 2 et 2,5 millions de DPE ont été réalisés. L’enjeu était donc considérable : exploiter des milliers de données pour, au-delà de la statistique générale, permettre un pilotage plus fin des politiques publiques.
Toutefois, le chantier sur la fiabilisation du DPE n’est pas stoppé puisque l’opposabilité du DPE sera effective à partir de 2021, comme le prescrit la loi ELAN. Un atout conséquent pour inciter à la rénovation énergétique des copropriétés. (S2M)