[N°643] - Île-de-France : les charges de copropriété sont en moyenne de 33 €/m2/an

par YS
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Selon une récente étude de la start-up MeilleureCopro, les charges moyennes de copropriété en Île-de-France, dans le parc privé, s’établissent à 33 €/m2 carrez/an. Ce chiffre, issu d’un panel de 55 000 copropriétés étudiées via une collecte de 2,5 millions d’annonces immobilières parues en 2017, dissimule pourtant de fortes disparités entre les départements, les communes, y compris entre les arrondissements parisiens. Ainsi, comptez 22€/m2 à Étampes (91), contre 46 €/m2 à Neuilly-sur-Seine (92). Vous avez dit grand écart ?

Paris et les Hauts-de-Seine : les départements les plus chers
Plus généralement, la Seine-et-Marne s’illustre comme le département où les charges sont les plus faibles (en moyenne 28 €/m2/an), alors que les Hauts-de-Seine, qu’on a coutume de qualifier de «département le plus riche de France», affiche (après Paris) les charges les plus élevées avec 36 €/m2/an. De fortes disparités existent également au sein des départements. Pour illustration, les écarts de charges entre copropriétés dans les Yvelines (78) varient de 18 à 47 €/m2/an, soit un écart de 62 %. Autre exemple d’hétérogénéité du montant des charges, cette fois au sein de la capitale : celles-ci sont 42 % plus élevées à Paris 16e qu’à Paris 3e. Mieux vaut donc résider à République qu’à Passy en matière de charges s’entend.
Dans le peloton de tête des communes les plus chères d’Île-de-France, huit se situent sans surprise dans le 92, avec Paris et Saint-Maur-des-Fossés (94) comme villes dissidentes.

L’étude révèle par ailleurs que le palmarès des charges les plus élevées par lot (c’est-à-dire par appartement) fait toujours la part belle aux Hauts-de-Seine, avec Neuilly-sur-Seine au sommet à 3 240 euros de charges, aux côtés de cinq autres communes du même département. Curieusement, Paris ne figure pas dans ce palmarès, tandis que Créteil (94) y occupe la seconde place.

L’impact des caractéristiques de la copropriété sur les charges
Cinq facteurs clés expliquent ces variations de charges, que l’on peut regrouper en deux grands ensembles. Le premier ensemble s’attache aux caractéristiques de la copropriété : son année de construction et sa taille. Ainsi, souligne Edouard-Jean Clouet, fondateur de MeilleureCopro, «plus l’immeuble comporte de lots, plus les charges sont élevées». À Créteil, qui se caractérise par de grands ensembles d’habitations à l’image des célèbres “Choux” de l’architecte Gérard Grandval édifiés dans les années 60, les charges se situent en moyenne à 39 €/m2/an, contre 33 €/m2/an à Versailles (78) dont le tissu urbain est bien différent. Toutefois, les petites copropriétés de moins de 20 lots n’offrent pas forcément des charges compétitives par rapport au niveau de services proposés, faute de mutualisation des coûts. Selon les chiffres de la start-up, les charges moyennes annuelles par lot s’établissent à 1 993 € pour les copropriétés de plus de 100 lots, alors que ce montant passe à 3 461 € pour les copropriétés de 20 lots.

Autre critère sensible à prendre en compte quant au montant des charges : l’année de construction de la copropriété. Un ensemble bâti dans les années 2000 affiche des charges à hauteur de 27 €/m2/an, là ou celui construit dans les années 60-70, doté en général d’un chauffage collectif et d’un gardien, présente un montant de charge s’élevant à 42 €/m2/an : CQFD.
Le vieillissement du parc immobilier est également un facteur déterminant. La preuve : Paris présente un niveau de charges comparable à celui de Créteil, alors que cette commune du 94 offre un niveau d’équipements plus faible. Oui, mais… 86 % des immeubles à Paris ont été construits avant 1974, contre 42 % à Créteil.  

Le rôle joué par les équipements de la copropriété
Le deuxième ensemble de facteurs justifiant les disparités de charges d’un immeuble à l’autre concerne le niveau d’équipement des copropriétés. Par exemple, 38 % des copropriétés à Neuilly-sur-Seine comprennent un gardien, contre 1 % à Etampes. La présence d’un gardien, c’est en moyenne une hausse de 6,1 €/m2, estime MeilleureCopro. En revanche, la présence d’un ascenseur ou non impacte assez peu le montant des charges, toujours selon cette étude.
Mais c’est le chauffage collectif, représentant plus de 25 % des charges d’une copropriété, qui influerait le plus fortement sur les dépenses des copropriétaires. C’est un surcoût de 8,5 €/m²/an évalue Edouard-Jean Clouet. Un lien direct est donc observé entre le montant des charges par €/m2/an dans les départements d’Île-de-France et le taux d’équipement en chauffage collectif, Paris, les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne se distinguant avec un taux d’équipement en
chauffage collectif supérieur au reste de la région.

Le poids des facteurs socio-économiques
MeilleureCopro recense d’autres éléments à l’origine de l’inflation des charges tels que les frais d’assurance ou encore les éventuels impayés. Edouard-Jean Clouet confie ainsi que les copropriétés avec plus de locataires que de copropriétaires résidents connaissent un coût d’assurance plus élevé.
Et les impayés conduisent automatiquement à une inflation des budgets des copropriétés du fait de procédures de recouvrement coûteuses. Aussi, à niveau comparable de services, le montant des charges à Aubervilliers (93) est de 18 % supérieur à celui de Versailles (78), avec une moyenne de 38 €/m2 pour l’une, et une moyenne de 33 €/m2 pour l’autre.

Pour que les charges des copropriétaires soient les plus compétitives possibles, il faudrait donc vivre en théorie (car «en théorie tout se passe bien», selon Pierre Desproges) à Etampes dans un immeuble d’environ 100 lots, construit en 2010, avec du chauffage individuel, et occupé par une majorité de propriétaires.  (S. M.-M.)