[N° 629] - Consulté pour la forme

par Jean-Marc ROUX, directeur scientifique des Editions Edilaix
Affichages : 18399

Roux Jean-Marc

[N°631] - À quand le décret sur l'état daté ?

Outre la question des honoraires relatifs à l'établissement de l'état daté (voire du "pré-état daté) qui alimente régulièrement les débats auxquels participent les associations de consommateurs et les réponses ministérielles, la réforme ALUR a modifié considérablement les modalités de l'information donnée au candidat acquéreur (cf. CCH, art L. 721-2 et s.). L'harmonisation entre les dispositions figurant dans le Code de la construction et de l'habitation et le décret du 17 mars 1967 n'est pas encore intervenue.

Or, il paraît indispensable de mettre en adéquation le décret de 1967 avec les nouvelles dispositions légales, de telle manière que l'articulation entre les textes s'effectue naturellement. Cela permettrait de faciliter le travail des praticiens, qu'il s'agisse des syndics comme des notaires. Mais l'acquéreur pourrait également y voir plus clair.

Dans les précédents numéros des Informations Rapides de la Copropriété

[N°630] - Les dessous chics

Nous avons le plaisir de vous convier à un petit voyage dans les sous-sols de la copropriété afin de découvrir les dessous d’un phénomène qui prend de l’ampleur : le «souplex».
Si vous pensiez que la qualité de vie en copropriété passait nécessairement par une belle vue plein sud, vous changerez peut-être d’avis à la lecture du dossier spécial que nos spécialistes ont rédigé pour vous.
Mais si le projet d’habiter dans les tréfonds de l’immeuble peut paraître parfois séduisant, il n’en comporte pas moins des risques ou, tout au moins, suppose des précautions que nous vous invitons à découvrir.
Qui sait, dans quelques années, l’expression «descendre prendre un dernier verre» sera-t-elle passée dans les mœurs.

[N° 629] - Consulté pour la forme

Le décret n° 2017-1012 du 10 mai 2017 relatif au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (JO 11 mai) est venu, officiellement, «préciser l’organisation, le fonctionnement, le régime budgétaire et comptable et le statut des membres et du personnel du [CNTGI] afin de lui donner les moyens humains et financiers d’accomplir ses missions et veille, en matière disciplinaire, à l’impartialité du Conseil national et au respect du principe du contradictoire.» Ce CNTGI fait des propositions et émet, notamment, des avis sur les textes législatifs ou règlementaires relatifs aux conditions d’exercice des activités des syndics de copropriété. Si l’instance avait effectivement été consultée par les pouvoirs publics, elle avait rejeté le projet de décret à l’unanimité de ses membres. Les modifications envisagées sont intervenues en dépit de cet avis négatif, à l’instar de ce qui s’était produit pour le projet de décret sur le contrat-type de syndic. Certes, on objectera qu’il s’agit d’un simple avis consultatif, qui ne lie pas. Il n’en demeure pas moins vrai que les membres du CNTGI se demandent à quoi ils peuvent bien servir…

[N° 628] - A deux, c’est pas mieux !

Les praticiens savent pertinemment quels sont les maux d’une copropriété à deux. Interrogé sur une possible évolution de la loi du 10 juillet 1965 lorsque l’immeuble ne comprend que deux copropriétaires, le ministère du logement et du développement durable a eu une réponse édifiante.
Il s’est contenté de passer en revue les possibilités offertes à un copropriétaire qui s’estimerait lésé du fait du refus de l’autre de prendre certaines décisions (recours à la conciliation ou à la médiation, saisine du juge fondée sur un abus de majorité ou de minorité, demande au maire, au président de l’EPCI ou au préfet de saisir le juge afin de constater la carence du syndicat aboutissant à l’expropriation de l’immeuble !), pour conclure qu’il n’était pas envisagé de réformer la loi de 1965 afin de prévoir un régime spécifique.
Alors que les pouvoirs publics nous gratifient de certains textes dont l’utilité pratique est parfois à démontrer, il aurait été judicieux de mettre à l’étude un aménagement du régime de la copropriété à deux personnes…

[N° 627] - Une belle journée !

Le colloque organisé le 24 mars dernier à la Maison de la chimie à Paris a été un franc succès. Il avait pour ambition non seulement de faire l’état des lieux du régime de la copropriété après trois années d’application de la loi ALUR, mais également d’envisager les perspectives d’évolution d’une matière au cœur des préoccupations de beaucoup d’entre nous.
La richesse des échanges, la diversité des thèmes abordés, la présence de nombreux praticiens de différentes disciplines (notaires, syndics, administrateurs judiciaires, géomètres,...) ont contribué à un partage d’expériences, dans une atmosphère à la fois studieuse et conviviale.
Au nom des Editions Edilaix, je souhaite remercier chaleureusement toutes celles et ceux qui ont, par leur présence, leur participation et leur implication, fait de cette journée un moment mémorable.

[N° 626] - L'heure du bilan.

Les lecteurs des Informations Rapides de la Copropriété le savent depuis quelques mois. Les Editions Edilaix organisent le 24 mars prochain à la Maison de la Chimie à Paris un colloque consacré à trois années d’application de la loi ALUR en matière de copropriété.
Les objectifs sont multiples.
Tout d’abord, appréhender la portée des dispositions de la réforme, qu’il s’agisse de ses données purement législatives mais également règlementaires (les derniers décrets et arrêtés importants étant d’ores et déjà parus).
Ensuite, identifier les points du statut qui restent à améliorer en dépit des nouveautés dont la loi du 24 mars 2014 a été l’origine, dans une approche critique mais qui se veut résolument constructive.
Enfin, favoriser l’échange entre les intervenants et les participants à l’évènement, chacun pouvant ainsi faire part de ses réflexions, de ses interrogations et de ses propositions.
Nous espérons vous voir nombreux lors de cette manifestation qui accueillera de nombreux praticiens et professionnels de la copropriété.

[N° 625] - Enfin ! ... presque.

Il était temps. Eu égard au calendrier fixé par la loi ALUR, un certain nombre de dispositions légales devait entrer en vigueur au 1er janvier 2017. D’où la fébrilité des professionnels qui attendaient avec impatience ce que le pouvoir règlementaire devait leur préciser. Noël a tenu (en partie) ses promesses. Le décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 (JO 23 déc.) fixe désormais le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévu par l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le décret n° 2016-1914 du 27 décembre 2016 (JO 29 déc.) réforme les comptes du syndicat afin d’y intégrer le fonds de travaux de l’article 14-2 de la loi de 1965. Le décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 (JO 30 déc.) détermine les modalités de réalisation du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du CCH. Néanmoins, il ne concerne que les personnes qui peuvent réaliser ledit diagnostic et non son contenu précis. Il nous faudra sans doute attendre un peu pour cela, comme d’ailleurs pour le contenu de la notice d’information à remettre à tout candidat acquéreur d’un lot.

[N° 624] - Retour aux sources

À l’heure où d’aucuns envisagent de faire table rase du passé en vue de mettre en place une copropriété aux antipodes de notre régime actuel, le Groupe de RECherche en COpropriété (GRECCO) a eu pour ambition, sinon de repenser le statut, du moins l’adapter aux contingences actuelles (Voir l’entretien en pages 4 et 5).
Il faut dire que si la loi de 1965 constituait un modèle de pureté et de concision, elle a été fortement malmenée ces quinze dernières années. Son esprit a été trahi et son contenu encombré de dispositions à portée règlementaire, sans compter une réforme récente ignorant les réalités les plus élémentaires.
Il est temps de remettre de l’ordre dans la maison copropriété. Il me parait nécessaire de faire preuve de bon sens, de pragmatisme et de sens pratique, et non d’idéologie, d’innovation stérile ou de construction bureaucratique.

[N° 623] - Légendes d'automne

Malgré l’automne, le mois de novembre voir fleurir plusieurs grands salons de la copropriété. L’occasion pour les acteurs de la copropriété de confronter leurs idées, de se tenir au courant des innovations techniques et de commenter les fluctuations de la législation en la matière. Et l’on sait que l’année a été particulièrement riche, en particulier sur le plan règlementaire.
Deux nouveaux diagnostics dans le domaine locatif (sur l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité), l’obligation des travaux d’isolation à l’occasion de travaux sur des locaux en vue de les rendre habitables, l’individualisation des frais de chauffage collectif, la liberté d’installation pour les professionnels de la transaction et de la gestion immobilière en Europe, sans compter le décret et l’arrêté (enfin !) sur l’immatriculation des syndicats de copropriétaires.
Et pourtant, nous ne sommes pas au bout du processus qui a été initié par la loi ALUR. D’importants textes sont en attente (fonds de travaux, diagnostics technique global, fiche synthétique, notice d’information,…), dont plusieurs seraient censés intervenir pour une entrée en vigueur des dispositions légales au 1er janvier 2017. Mythe ou réalité ?

[N° 622] - Immatriculation : on y est ! Enfin presque.

Dans le numéro précédent des IRC, nous appelions de nos vœux les décrets d’application de deux mesures emblématiques de la loi ALUR en copropriété, à savoir l’instauration d’un fonds de travaux et l’immatriculation des syndicats. C’est chose faite pour cette dernière formalité avec le décret n° 2016-1167 du 26 août 2016 (voir en page 6 de ce numéro).
Au demeurant, si de nombreux points sont désormais connus, il ne faut pas croire que le dispositif soit clairement défini. En effet, en dépit de ce que nous dit le texte réglementaire (il entre en vigueur «au lendemain de sa publication»), de (trop) nombreux articles restent assujettis à la parution d’un arrêté, laissant ainsi les praticiens dans l’expectative, voire dans l’incertitude puisqu’il reste deux mois avant l’application des nouvelles règles aux syndicats comportant plus de deux cents lots. De surcroît, on ne sait toujours pas qui sera le «teneur» de registre. Il faudra donc patienter... encore !

A lire : l'arrété toujours en attente

[N° 621] - Accès libre ?

Dans le calendrier mis en place par la loi ALUR, deux mesures d’importance majeure sont appelées à s’appliquer à compter du 1er janvier 2017 dans la plupart des copropriétés françaises. Il s’agit, d’une part, de l’instauration d’un fonds de travaux et, d’autre part, de l’immatriculation des syndicats au registre national des copropriétés.
S’il est parvenu à nos oreilles que les décrets qui doivent en définir les modalités sont en préparation, il serait souhaitable qu’ils paraissent assez rapidement dans la mesure où il incombera aux professionnels concernés, principalement les syndics mais aussi les notaires, de les mettre en œuvre. Encore faut-il pouvoir s’approprier les nouvelles règles afin d’en saisir toutes les subtilités et définir les process qu’elles impliquent.

S’il faut laisser du temps au temps, point trop n’en faut. Il est temps !

[N° 620] - Accès libre ?

 Juillet - Août 2016

Un parcours semé d’embuches ? Pour certaines copropriétés, il s’agit d’une réalité que les personnes handicapées ou à mobilité réduite vivent au quotidien.
Et pourtant, nombreuses sont les initiatives qui ont été prises par les pouvoirs publics afin d’améliorer les conditions d’accès et d’utilisation des immeubles soumis au statut de 1965 (voir les articles dans ce numéro).
Est-ce suffisant ? Apparemment non. Ce n’est pas faute de moyens techniques, toujours plus innovants. La règle majoritaire est-elle toujours justifiée en l’occurrence ? Alors, faut-il aller jusqu’à imposer les travaux, en mettant de côté les règles habituelles de prise de décision par la collectivité des copropriétaires ? Certaines propositions semblent aller en ce sens.
Si le débat est lancé, le chemin est encore long (et escarpé!)

[N° 619] - La copropriété : Une affaire de spécialistes ?

Juin 2016

Il n’aura échappé à personne que l’inflation législative et règlementaire n’est pas prête à arrêter sa course folle. Notre droit de la copropriété n’est malheureusement pas épargné. D’autant que le phénomène se double d’une jurisprudence spécifique, toujours sujette à évolution.
Non contente de constituer un domaine à part entière, la copropriété est en passe de comporter, en son sein, une spécialité : le droit de la copropriété en difficulté, en particulier au lendemain de la loi du 24 mars 2014.
A ce titre, les administrateurs judiciaires entendent développer cette compétence dans le cadre de leurs missions civiles. D’autres acteurs militent en faveur de «syndics de redressement».
Verrons-nous fleurir demain des formations ou des diplômes spécialisés dans le droit des copropriétés en difficulté ?

[N° 618] - Évitons les “usines à gaz” !

Mai 2016

La loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte a créé un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement qui devra mentionner l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété (CCH, art. L. 111-10-5).

Certains diront «un de plus !» après le carnet d’entretien, et en attente du diagnostic technique global et de la fiche synthétique. Il est vrai que cela commence à faire beaucoup.

Au demeurant, ce carnet numérique est au confluent de plusieurs tendances fortes privilégiées par les pouvoirs publics (environnement, essor du numérique, rénovation énergétique,…). L’attention de nos gouvernants s’est traduite par un rapport de 133 pages sur la mise en oeuvre du carnet numérique (voir en p. 6 de ce numéro 618), préalable à l’élaboration d’un dispositif règlementaire.

Quel que soit le bien-fondé des recommandations qui en découlent, qu’il nous soit permis de formuler deux souhaits : évitons les “usines à gaz” et écoutons les professionnels concernés. L’avancée sera déjà énorme.

[N° 617] - Condominium, commonhold and so on.

Avril 2016

Il est parfois intéressant d’aller voir ailleurs… Cette remarque trouve également à s’appliquer en matière de copropriété, encore très empreinte de l’héritage du droit romain de la propriété privé. Il y a quelques années, les travaux du Sénat nous apportaient un intéressant éclairage de droit comparé sur la gestion des copropriétés en Europe (Etude de législation comparée mai 2007). A l’heure où l’on s’interroge sur l’opportunité de repenser radicalement notre conception de la copropriété des immeubles bâtis (IRC janvier-février 2016, p. 6 et 7), les IRC vous proposent de vous immerger au sein de l’habitat collectif dans les systèmes de common law. Nous tenons à remercier Guilhem Gil pour son remarquable travail nous permettant de découvrir les autres manières d’aborder l’immeuble “commun”.
Une source d’inspiration pour nos gouvernants ?

[N° 616] - Finalement, peu de litiges !

Mars 2016

Une étude récente relative au contentieux de la copropriété est venue apporter de nombreux éclairages sur l’importance, la typologie et la répartition des actions en justice exercées entre 2004 et 2014 [cf. p. 8]. Ce qui est frappant, mais que l’on avait déjà appris d’une étude de 2010 dont les résultats sont ainsi confi rmés, c’est que le contentieux, qui se compose pour une part non négligeable d’impayés de charges, est relativement peu important si on le compare au nombre de lots et de copropriétés en France.

Seules 42 500 actions ont été intentées en 2014 devant les juges du fond, bien loin derrière la matière locative qui en compte plus de 200 000 ! Avec plus de 8 millions de lots si l’on en croit l’étude d’impact de la loi ALUR, le parc de la copropriété est loin d’être le nid à contentieux que l’on décrit habituellement.
De quoi nous rassurer quelque peu, même si notre revue n’est pas prête à renoncer à sa revue de jurisprudence tenue par Maître Marie-Françoise Ritschy que nous tenons à remercier à cette occasion pour sa fi délité et la qualité de sa plume.

 [N° 615] - « Vous saurez tout !»

Janvier- Février 2016

Le Journal Officiel continue d’égrainer les textes s’inscrivant dans le processus d’application de la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR. Après le décret sur les notifications électroniques (voir IRC n° 614), nous voilà en présence de deux nouveaux décrets, l’un relatif à l’information des occupants des immeubles en copropriété des décisions prises en assemblée générale (D. n° 2015-1681 du 15 décembre 2015 - JO 17 déc. - Voir en page 27), l’autre concernant la mise à disposition des pièces justificatives des charges (D. n°
2015-1907 du 30 décembre 2015 - JO 31 déc.).

Voilà qui participe à la diffusion de l’information tout azimut souhaitée par les auteurs de la réforme. Le maître mot est plus que jamais la transparence, et ce à tous les niveaux. Ce qui porte à six le chiffre des textes règlementaires en matière de copropriété depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR.

 

[N° 614] - Tout ça pour ça ?


Décembre 2015

La loi ALUR nous l’avais promis : les notifications et mises en demeures pourront être réalisées par voie électronique (Cf. L. 1965, art. 42-1, nouveau). Il s’agissait de tenir compte des possibilités que nous offre l’innovation technologique afin de faciliter ces formalités en copropriété, tout en réduisant sensiblement les coûts. Les praticiens comme les copropriétaires fondaient de grandes attentes sur ce point.
Or, le décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 relatif à la dématérialisation des notifications et des mises en demeure concernant les immeubles soumis au statut de la copropriété (dont le lecteur trouvera un commentaire de Maître Colette Chazelle dans ce numéro) nous a donné un aperçu sur la manière de rendre plus compliqué ce qui pouvait être simple.
Les pouvoirs publics n’ont fait, principalement, que renvoyer aux dispositions du Code civil relatives à la lettre recommandée relative à la conclusion ou à l’exécution d’un contrat, manifestement inadaptées au particularisme de la copropriété. Il en découle des mécanismes dont la transposition s’avèrera, à notre sens, difficile.

[N° 613] - Et si nous passions au salon ?

Novembre 2015

L’année 2015 a été riche en évènements. Et cela continue jusqu’à la fin. En effet, outre les décrets d’applications de la loi ALUR que les pouvoirs publics nous distillent au compte-goutte, le cinquantenaire de la loi du 10 juillet 1965 monopolise les bonnes volontés.
Ce sera le cas lors des salons de la copropriété qui auront lieu à Paris les 4 et 5 novembre et à Nice les 13 et 14 novembre. Pour l’édition de Paris, outre la possibilité pour nos lecteurs de nous retrouver sur notre stand, nous les invitons à tester leurs connaissances grâce à un quiz dont les solutions sont parfois loin d’être acquises ; une manière à la fois ludique et originale d’appréhender une matière devenue, on le sait, complexe (voir en pages centrales).
Par ailleurs, la Chambre nationale des experts en copropriété fêtera également le jubilé de la loi à l’occasion d’un colloque le 11 décembre prochain sous la forme d’ateliers par professions concernées par le statut (notaires, géomètres, syndics, avocats). Un évènement dont les éditions Edilaix, éditeur de la revue, sont partenaires.

[N° 612] - Un code de déontologie : enfin !

Octobre 2015

Le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 (JO 30 août) a fixé les règles constituant le code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce. Réclamé par la profession depuis de nombreuses années, promis puis reporté à maintes reprises, voici désormais un recueil de principes destinés à règlementer les activités d’agent immobilier, d’administrateur de biens, de syndic de copropriété et de marchand de listes.
On y retrouve tous les aspects que l’on peut attendre d’un véritable recueil de déontologie dans lequel sont abordés tant les rapports entre les professionnels et leurs clients que les rapports entre professionnels eux-mêmes, à savoir l’éthique professionnelle, le respect des lois et règlements, la compétence, l’organisation et la gestion de l’entreprise, la transparence, la confidentialité, la défense des intérêts en présence, les conflits d’intérêts, la confraternité, le règlement des litiges et, bien entendu, la discipline (voir actualités).
La voie est désormais tracée. Il va falloir l’emprunter.

[N° 611] - Pas de vacances pour les réformes

Septembre 2015

Pour ceux qui pensaient que l’été était synonyme de statu quo législatif et règlementaire, il faut avouer qu’ils caressaient un espoir déçu car le statut de la copropriété a évolué de façon assez notable au mois d’août.
Ce fut d’abord la loi Macron du 6 août qui est venue permettre à un copropriétaire de convoquer l’assemblée générale lorsque le syndicat est dépourvu de syndic et préciser les modalités de mise en œuvre de la mise en concurrence des contrats de syndic.
Ensuite, la loi du 17 août sur la transition énergétique nous a gratifié d’un document (encore un !) de suivi et d’entretien du logement : le carnet numérique.
Doit aussi être signalée, l’ordonnance du 27 août relative à la simplification des modalités d’information des acquéreurs lot dans un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété.
Enfin, le décret du 17 août relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté permet désormais, utilement, l’entrée en vigueur des dispositions concernant le redressement des syndicats sujets à des dysfonctionnements plus ou moins avérés.
De quoi largement nous occuper cet automne.

[N° 610] - Le syndic nouveau est arrivé

Juillet- Août 2015

A peine remis du contrat type de syndic, voici le décret n° 2015-702 du 19 juin 2015 (JO du 21 juin) qui, modifiant le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, est venu, entre autres, créer la carte professionnelle de « syndic » de copropriété. Rappelons qu’antérieurement, l’activité de syndic pouvait s’exercer grâce à une carte portant la mention « gestion immobilière ». Par ailleurs, les conditions de délivrance de la carte professionnelle ont été remaniées, en confiant cette mission aux chambres de commerce et d’industrie au lieu et place de la préfecture.
A cela s’ajoute la mise en place d’un fichier des personnes titulaires de la carte professionnelle requise pour exercer les activités portant sur les immeubles et fonds de commerce (D. n° 2015-703 du 19 juin 2015 - JO du 21 juin) [Lire en page 4].
Après le séisme de la loi Alur, les répliques continuent de se faire sentir. Pour les syndics de copropriété, il y aura bien un avant et un après la loi du 24 mars 2014.

[N° 609] - Un printemps de réformes ?

Juin 2015

Un point d’étape a été réalisé par le ministère du logement qui, sur son site internet, dresse un bilan intermédiaire des textes parus en application de la loi ALUR et dégage les perspectives à court terme des décrets à paraître.
Plusieurs décrets ont d’ores et déjà été publiés, notamment ceux portant sur la création du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, l’encadrement des honoraires de location, les observatoires des loyers, le contrat-type de syndic ou encore l’encadrement des loyers lors du changement du locataire.
Viennent de paraître le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif au contrat  type de location de logement à usage de résidence principale et l’arrêté de la même date sur le contenu de la notice d’information annexée aux contrats de location (JO 31 mai).
Nous aurions souhaité que soit aussi mentionné le décret relatif à la notification électronique qui peut avoir un impact concret et assez rapide sur les modalités de gestion des syndicats et notamment leurs finances. A voir…

[N° 608] - Contrat-type et honoraires particuliers

Mai 2015

Le décret définissant le contrat-type de syndic de copropriété et les prestations particulières n° 2015-342 du 26 mars 2015, a été publié au journal officiel du 28 mars. Dans l’optique, affichée, d’un encadrement des conditions d’exercice de la profession de syndic, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (dite ALUR) avait donné l’impulsion qui a conduit le gouvernement à détailler à la fois le contenu de la convention entre le syndicat et son représentant légal et à prévoir la liste limitative des prestations susceptibles de donner lieu à une rémunération particulière.
Le texte a d’ores et déjà suscité de vives réactions tant de la part des professionnels de l’administration de biens que de celle des associations de consommateurs et de copropriétaires. Maître Patrice Lebatteux nous a fait l’amitié de nous faire part de son avis averti sur le texte règlementaire (voir p. 4 de ce numéro). Nous verrons, à l’usage, si les objectifs de rationalisation et de simplification souhaités par les pouvoirs publics ont été atteints.


 

[N° 607] - Le compte séparé : Il faut y aller !

Avril 2015

Nous arrivons au bout du délai indiqué par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ; L’article 55-III de la loi de 2014 prévoit que l’obligation «entre en vigueur dans le délai d’un an à compter de la promulgation de la présente loi. Il s’applique aux mandats en cours à compter de leur renouvellement».
Désormais, tout syndic de copropriété désigné par l’assemblée générale des copropriétaires devra ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte de ce syndicat.
Certes, il existe toujours une possibilité de déroger à cette obligation, mais elle concerne uniquement les syndicats de quinze lots au plus à usage de logements, de bureaux ou de commerces administrés par un syndic professionnel dans lesquels l’assemblée générale pourra dispenser le syndic d’ouvrir un compte séparé.
Nous verrons au fil des prochains numéros quelles seront les répercussions concrètes sur la gestion des copropriétés, tant sur le plan financier que sur celui de la pratique des syndics d’immeubles.

[N° 606] - Une réforme chasse les autres

Mars 2015

En vertu de la loi n° 2015-177 du 16 février 2015 relative à la modernisation et à la simplification du droit et des procédures dans les domaines de la Justice et des affaires intérieures (JO 17 févr.), le gouvernement a été autorisé à prendre par voie d’ordonnance les mesures nécessaires pour modifier la structure et le contenu du livre III du Code civil, afin de «moderniser, de simplifier, d’améliorer la lisibilité, de renforcer l’accessibilité du droit commun des contrats, du régime des obligations et du droit de la preuve, de garantir la sécurité juridique et l’efficacité de la norme».
Le domaine de la réforme annoncée est extrêmement vaste puisqu’il concerne tant les principes généraux du droit des contrats tels que la bonne foi et la liberté contractuelle, mais aussi la validité, les effets, l’exécution, l’interprétation, la forme ou encore la preuve des conventions.
Souhaitons seulement, à la lumière des récentes modifications législatives, que les mesures qui seront adoptées aillent vraiment dans le sens d’une amélioration concrète de textes qui ont fait leur preuve depuis plus de deux cents ans. Le droit des contrats est notre quotidien. Il ne faudra pas l’oublier.

[N° 605] - Place au droit social

Janvier-février 2015

Parmi les matières juridiques connexes au droit de la copropriété, l’une d’entre elles fait souvent figure de parent pauvre ; il s’agit du droit du travail et plus largement du droit social.
Et pourtant, il est assez fréquent que des difficultés se présentent à un syndic ou à des copropriétaires à propos du personnel employé par le syndicat des copropriétaires. Or, qui sait exactement quels sont les pouvoirs d’un syndic en cas d’embauche ou de licenciement des salariés d’un syndicat ? Que savons-nous de la Convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles ? Quelles sont les grandes orientations de la jurisprudence en ce domaine ?
Les IRC se feront davantage l’écho de ces problématiques grâce à Maître Xavier Guerland, avocat au barreau de Paris, qui a aimablement accepté de tenir régulièrement une chronique de droit social. Nous lui souhaitons la bienvenue.

[N° 604] - Les IRC dans l’ALUR

Décembre 2014

Nous avons le plaisir de publier dans le présent numéro les actes du colloque organisé par Les Informations Rapides de la Copropriété le 17 octobre dernier à l’Au- tomobile club de France sur l’impact de la loi ALUR sur le régime de la copropriété des immeubles bâtis.
Le lecteur y trouvera in extenso les interventions des spé-
cialistes qui nous ont fait l’honneur de participer à une manifestation qui avait pour ambition, non pas de faire connaître une loi dont les grandes lignes étaient déjà connues, mais de mettre en lumière les points saillants des difficultés auxquelles il faudra s’attendre dans les mois ou les années qui viennent, même s’il a été question parfois de certains points positifs
issus de la loi du 24 mars 2014.
Plus de 250 personnes de tous horizons (magistrats, avocats, notaires, adminis- trateurs judiciaires, géomètres, universitaires, associations et simples particu- liers) ont pu ainsi découvrir, approfondir mais aussi dialoguer sur de nombreux aspects d’une réforme dont on nous promet déjà quelques ajustements.
La rédaction adresse toute sa reconnaissance et tous ses remerciements à ceux qui ont participé à cet évènement.

[N° 603] - Les décrets en copropriété, c’est pour bientôt !

Novembre 2014

Lors de son discours au VIème congrès de l’UNIS le 9 octobre dernier, Madame Sylvia Pinel, ministre du logement, de l’Égalité des territoires et de la ruralité a fait plusieurs annonces relatives au suivi et l’application de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, notamment dans le domaine de la copropriété.
Il s’est agi, entre autres, de signaler que devraient paraître d’ici la fin de l’année, le décret sur la dématérialisation des convocations aux assemblées générales et celui sur les activités des syndics (définition du contrat-type et détermination des prestations particulières donnant droit à des honoraires particuliers). Il en irait de même pour la formalisation du Code de déontologie que les professionnels de l’immobilier appelaient de leurs vœux depuis longtemps.
L’heure est à la volonté d’apaisement et au dialogue avec une profession qui avait besoin d’être rassurée.

[N° 602] - Une réforme de la réforme ? !

Octobre 2014

Alors que les petites laines sont de sortie avec l’arrivée de
l’automne, l’heure est au “détricotage” !
En effet, le 29 août dernier, le Premier ministre et le
ministre du logement ont présenté leur «plan de relance
pour le logement» avec, notamment, pour objectif de
simplifier et recentrer les dispositions de plusieurs domaines de la loi ALUR.
A ce titre, il s’est agi de rétablir la confiance des investisseurs et de combattre
l’attentisme, de recentrer la garantie universelle des loyers (GUL) vers les jeunes
salariés et les personnes en situation précaire, de limiter la mise en oeuvre de
l’encadrement des loyers à titre expérimental à la Ville de Paris et de simplifier
les formalités en cas d’acquisition d’un bien qui avaient été passablement alourdies
au lendemain de la réforme.
S’agissant de ce dernier point, il peut sembler facile de dire après coup que l’on
aurait pu y penser dès le départ, mais oui, on aurait pu y penser avant !

[N° 601] - Des décrets pour la rentrée ?

Septembre 2014

Sur les 208 décrets que doit, en principe, générer la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (dite loi ALUR), un certain nombre concernent le statut de la copropriété. D’ailleurs, l’application de plusieurs dispositions de la loi nouvelle est tributaire des textes réglementaires à venir.
Certains y voient une opportunité de rectifier des «maladresses» dans la rédaction du texte légal. D’autres pensent que les décrets à paraître pourraient inverser les effets indésirables de quelques mesures qui n’ont pas été bien accueillies, notamment par les praticiens. Mais il ne faut pas oublier qu’un décret ne peut comporter de dispositions contraires à un texte d’origine légal. D’autres enfin caressent l’espoir que, tout simplement, des décrets ne soient jamais rédigés, ce qui aboutirait à ce que plusieurs mesures restent lettres mortes, évitant aux pouvoirs publics de revenir trop rapidement et ostensiblement sur une réforme qui n’a que quelques mois d’existence.
Le premier ministre a affirmé que la loi serait appliquée «avec réalisme et pragmatisme». Nous devrions voir assez rapidement la manière dont tout cela prend forme. Affaire à suivre.

[N° 600] - Un colloque pour faire le point

Juillet - Août 2014

Certains d’entre vous s’en souviennent, les IRC avaient fêté leurs cinquante années d’existence lors d’un colloque organisé à Aix-en-Provence le 28 juin 2013. Ce fut l’occasion de travaux très instructifs sur les évolutions qu’avait connues le statut de la copropriété depuis l’avènement de la loi du 10 juillet 1965.
Il n’a échappé à personne que la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 est venue changer considérablement les règles applicables aux immeubles collectifs, aboutissant parfois à la nécessité de repenser la copropriété à la lumière des nouvelles prescriptions en la matière.
C’est dans cet état d’esprit que nous convions tous ceux qui sont concernés par la loi nouvelle à assister au colloque organisé par les Informations rapides de copropriété-Edilaix sur le thème : « La copropriété à l’épreuve de la loi ALUR » le vendredi 17 octobre à l’Automobile Club, Place de la Concorde à Paris (pour davantage de détails, voir dans cette revue). Les intervenants (notaires, avocats, magistrats, géomètres-experts, universitaires) aborderont les principales mesures de la réforme avant d’entamer un dialogue avec la salle qui sera, j’en suis sûr, passionnant.
Par ailleurs, le lecteur aura constaté que les IRC célèbrent leur numéro 600, nous donnant l’occasion de saluer et de remercier la fidélité de nos lecteurs.

 

 

[N° 599] - Etonnant, non ?

Juin 2014

Dans le numéro 598 des IRC, nous faisions part de notre surprise à la lecture d’un texte d’importance ayant pour but de réformer le régime de la copropriété des immeubles bâtis. Mais il est un autre motif d’interrogation, voire de stupéfaction. La lecture de certaines solutions rendues par les juges nous invite à nous demander si les principes qui nous paraissent les plus acquis ne peuvent être remis en question, en particulier par les juges du fond. La Cour de cassation est donc amenée à jouer parfois son rôle de cour régulatrice, quand ce n’est pas à un rappel pur et simple des règles les plus élémentaires.
C’est ainsi qu’un arrêt de la troisième chambre civile a dû, confronté à un jugement qui avait retenu qu’une assemblée générale était nulle à l’égard du seul copropriétaire qui en avait demandé l’annulation en justice, préciser que cette annulation produisait effet à l’égard de l’ensemble des copropriétaires (Cass. 3e civ., 6 mai 2014, n° 13-11.761). Peut-on imaginer, ne serait-ce qu’un instant, la solution inverse ? Un plaideur a pourtant été contraint d’aller en cassation pour voir affirmer cette règle de bon sens.

 

[N° 598] - Les mots justes

Mai 2014

La lecture de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 a plongé l’auteur de ces lignes dans un abîme de perplexité. Il en est venu à se demander si certains termes employés par le législateur avaient le sens que le droit leur donne habituellement ou si l’on devait saisir uniquement l’esprit du texte sans s’attacher à sa lettre.
Sont ainsi apparus à la vie juridique, un lot faisant l’objet d’une «propriété indivise du syndicat» (L. 2014, art. 28-V), des «cotisations» servant à alimenter un fonds de travaux (L. 1965, art. 14-2), une délégation de vote conférée au président du conseil syndical en application des règles de majorité d’une association syndicale libre (L. 1965, art. 22-III, al. 2, nouveau), un diagnostic technique comportant des améliorations relatives à la gestion «patrimoniale de l’immeuble» (CCH, art. L. 731-1, nouveau), des assemblées générales «extraordinaires» (L. 1965, art. 17-1-1, nouveau), sans compter une «nullité» du mandat du syndic en cas d’inexécution d’une obligation d’ouverture d’un compte séparé [dans ce dernier cas, il est vrai que la confusion de vocabulaire ne datait pas de la réforme, même si on aurait pu y voir l’occasion d’y mettre fin]. Les juristes apprécieront. Mais à quoi bon ergoter sur des vocables juridiques dont la signification exacte doit être recherchée dans un dictionnaire dédié. C’est cela, sans doute, que l’on appelle la simplification du droit…

 

[N° 597] - Cession d’un droit de jouissance privatif : Droit de regard du syndicat

Mars 2014

Il est assez fréquent qu’un copropriétaire se voit accorder un droit d’usage exclusif sur une partie commune de l’immeuble. Si cette prérogative constitue un avantage non négligeable et une source de valorisation du lot, son titulaire ne peut cependant utiliser la partie commune qui y est assujettie qu’en fonction des modalités définies dans l’acte attributif et à condition de respecter à la fois les droits des autres copropriétaires, la destination de la partie considérée et, bien sûr, la destination de l’immeuble.
La Cour de cassation nous a dit récemment que la collectivité des copropriétaires conservait également un droit de regard, le copropriétaire concerné n’ayant pas la libre disposition d’un droit qui reste intrinsèquement lié à une partie commune.
Ainsi, dans un arrêt du 17 décembre 2013 (n° 12-23.670), la troisième chambre civile a jugé que le droit de jouissance privatif d’une partie commune ne pouvait être cédé en tout ou partie au propriétaire d’un autre lot qu’avec l’accord du syndicat des copropriétaires.
Voilà une contribution des plus intéressantes à l’élaboration du régime des droits de jouissance au sein des copropriétés.

 

[N° 596] - Commission relative à la copropriété,
in memoriam

Mars 2014

C’est avec un mélange d’étonnement et d’incrédulité que nous avons appris la suppression pure et simple de la Commission relative à la copropriété au détour d’un obscur décret (n° 2014-132, 17 février 2014, JO 18 févr.).
Comment peut-on imaginer se priver de nos jours de la compétence, de l’expérience mais aussi du sens aigu de la pratique juridique dont ont fait preuve depuis tant d’années les membres de la Commission, à commencer par son président, Pierre Capoulade ?
On se souviendra, outre du travail considérable réalisé en amont du processus législatif et réglementaire et des dizaines de recommandations qui sont intervenues depuis la création en 1987 nous permettant d’appréhender avec plus de justesse et de réalisme les arcanes d’une matière devenue des plus complexe.
Il est éminemment regrettable que nous soyons privés d’un outil si précieux dans l’élaboration et la compréhension du droit de la copropriété. On ne peut que rendre hommage à celles et ceux qui ont œuvré en ce sens, avec comme unique objectif de servir l’intérêt général.[

 

[N° 595] - La loi Alur, c’est reparti !

Janvier-février 2014

Après un passage par la Commission des affaires économiques, le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) est revenu devant l’Assemblée nationale en deuxième lecture.
Si la copropriété va directement subir, on le sait, de profondes modifications à l’issue du processus de réforme engagé, bien malin est celui qui pourra prédire ce qui va, au final, en ressortir. En effet, le second vote devant l’Assemblée nationale, fait état de retour en arrière au texte initialement proposé par le gouvernement ou, au contraire, de renoncement à des mesures qui avaient été présentées comme «acquises», voire de prévisions totalement nouvelles
Sans entrer dans les détails des mesures en discussion, force est de constater que la physionomie du texte qui nous est annoncé pour les prochaines semaines est encore très mouvante. La prudence est plus que jamais de mise…

 

[N° 594] - La Cour de cassation réserve la présidence de l’assemblée générale aux copropriétaires

Décembre 2013

La régularité de la nomination du président de l’assemblée générale conditionne la validité de la réunion des copropriétaires.
Or, il arrive parfois que le mandataire d’un copropriétaire soit désigné en tant que président de séance. Il était possible de noter, depuis quelques années, une certaine tendance des juges du fond à admettre que le mandataire puisse être désigné président de séance (Aix-en-Provence, 24 juin 2004, Administrer juillet 2004, p. 32, obs. Bouyeure ; Montpellier, 28 mars 2006, Juris-Data n° 2006-313353 ; Paris, 27 juin 2012, Administrer novembre 2012, p. 47, obs. Bouyeure). Au demeurant, cette position n’était pas exempte de critiques (Voir notre article Le mandataire d’une copropriétaire peut-il être désigné président de l’assemblée générale ?, IRC n° 551, p. 21).
Dans une affaire où un mandataire s’était vu donné mandat de représenter un copropriétaire, de participer aux délibérations et de « généralement faire le nécessaire », la cour de Paris avait estimé qu’il avait pu, bien que n’étant pas lui-même copropriétaire dans l’immeuble, se porter candidat comme président de séance comme aurait pu le faire le copropriétaire mandant. La troisième chambre civile juge cependant qu’un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale. Les hauts magistrats s’en tiennent à une interprétation stricte de la loi prévoyant une simple délégation du droit de vote et non un mandat général de représentation d’un copropriétaire.

 

[N° 593] - La loi Carrez et la vente d’un lot transformé

Novembre 2013

Il n’a échappé à personne que l’article 46, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi du 16 décembre 1996, dite loi Carrez, impose que «toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot».
Néanmoins, cette obligation ne concerne pas l’ensemble des lots puisque tant la loi de 1996 que son décret d’application du 23 mai 1997, ont prévu un certain nombre d’exceptions, en particulier pour la vente de caves, garages, ou emplacements de stationnement.
Au demeurant, le notariat est régulièrement confronté à la situation dans laquelle le copropriétaire vendeur a réalisé des travaux, licites ou non, qui ont abouti à transformer des lots qui, à l’origine, étaient exclus du mesurage alors qu’ils ont, au jour de la vente, des caractéristiques qui les inclues dans le champ d’application de la loi Carrez (par exemple, la transformation d’une cave en studio).
Confirmant ses positions antérieures, la Cour de cassation estime en l’occurrence qu’il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présente matériellement au moment de la vente (Cass. 3e civ., 2 octobre 2013, n° 12-21.918), ce qui facilite grandement la tâche du rédacteur de l’acte tout en étant en phase avec la réalité du bien vendu.
 

[N° 592] - Chronique d’une réforme annoncée

Octobre 2013

Les principales caractéristiques du projet de loi ALUR sont désormais connues, qu’il s’agisse des aspects, très médiatisés, relatifs aux baux, mais aussi au droit de la construction ou au droit de l’urbanisme. En matière de copropriété, si des propositions tendent à consacrer certaines pratique professionnelles, les innovations, voire les révolutions sont assez nombreuses, au point d’affecter, parfois profondément notre conception de ce mode de gestion de l’immeuble (voir page 5).
Nul doute que les copropriétaires, mais aussi les professionnels devront être attentifs aux conséquences d’une réforme qui prétend améliorer la gouvernance et l’administration des copropriétés. Elle semble, au contraire, aboutir à une complexification de la matière, confirmant qu’aujourd’hui, la copropriété devient avant tout une affaire de spécialistes.
Que le lecteur se rassure. Les IRC, fidèles à leur mission première, se mettront au service de ceux qui souhaiteront décrypter les méandres de la nouvelle législation.

[N° 591] - Clauses licites des contrats de syndic

Septembre 2013

Lors de nos précédents numéros, nous avions signalé l’intérêt des autorités et associations pour les clauses abusives éventuellement contenues dans les contrats de syndic (IRC nov. 2011, p. 12 et IRC nov. 2012, p. 12). D’après la première chambre civile de la Cour de cassation, n’entrent pas dans cette catégorie et sont conforment à l’arrêté Novelli de 2010 :
- la prestation relative à la réception par le syndic du président du conseil syndical ou des conseillers à leur demande aux heures ouvrables, classée en prestation variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties ;
- la rémunération des relances, classée en prestation variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties ;
- la rémunération du syndic en cas d’injonction de payer, classée en prestation variable à la charge du syndicat ;
- la rémunération du syndic pour l’opposition et l’inscription du privilège immobilier spécial en cas de mutation de lots classée en prestation variable à la charge du syndicat ;
- la rémunération du syndic pour la prestation «Compte d’épargne : placement des fonds et affectation des intérêts», classée en prestation variable à la charge du syndicat ;
- la rémunération de la mise en œuvre d’un licenciement, classée en prestation variable incluse dans le forfait annuel selon le choix des parties ;
- la prestation «Compte bancaire séparé ou le cas échéant compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété)», classée dans les prestations de gestion courante incluses dans le forfait annuel.
Le message est donc reçu.

[N° 590] - Évolution ou Révolution?

Juillet 2013

Comme les lecteurs des IRC en ont été informés, un colloque s’est tenu le 28 juin dernier à la Faculté de droit et de science politique d’Aix-en-Provence à l’occasion du jubilé de notre revue. La qualité des contributions des intervenants tout comme la participation d’un public venu nombreux, ont contribué à faire de cet évènement un succès. La rédaction adresse ses plus vifs remerciements à toutes et à tous.
S’il s’est agi principalement de faire le bilan de près de cinquante années d’application du statut de la copropriété des immeubles bâtis, les travaux ont bien entendu évoqué les grandes orientations de la réforme à venir.
Bien que cela mérite d’être précisé et approfondi, les principaux axes des textes annoncés tendraient, outre un volet tendant à encadrer strictement les professions immobilières et notamment les syndics, à renforcer la vision consumériste du copropriétaire (désormais consommateur immobilier à part entière), à faire dériver une partie des règles du statut vers le droit de la construction et de l’habitation et à privilégier un rapprochement du syndicat des copropriétaires vers la situation d’un groupement sociétaire.

[N° 589] - Un demi-siècle !

Juin 2013

Une fois n’est pas coutume, les IRC ne se font pas l’écho de l’actualité récente de la copropriété mais reviennent sur de précédentes publications à l’occasion de leur cinquantenaire. Nous souhaitions ainsi rendre hommage au travail de tous ceux (sans exception) qui, depuis de nombreuses années ont accepté de nous accompagner dans cette aventure : mieux faire connaître et rendre compréhensible le droit de la copropriété et ses incidences pratiques et techniques. La richesse de la matière comme la qualité des écrits ont rendu ardue la sélection. Certes, le choix est nécessairement arbitraire et beaucoup d’autres articles – et auteurs – auraient mérité de figurer dans ce numéro «spécial jubilé». Que tous les contributeurs non cités veuillent bien nous pardonner. Nous leur devons le succès de la revue.
En dépit de l’ancienneté de certains écrits (chroniques, commentaire d’un arrêt significatif ou présentation d’une grande réforme), le lecteur pourra constater la justesse et la pertinence des remarques qui, pour beaucoup, continuent d’être des références. Cinquante années de publication régulière sont là pour attester de l’importance d’une matière qui a depuis longtemps acquis une place à part entière dans le domaine juridique. Mais, par-delà les strictes variations législatives et réglementaires, notre revue a aussi permis d’accompagner ou de souligner les métamorphoses qui ont marqué notre conception de la vie en collectivité et la perception que les copropriétaires ont de leur immeuble.
A l’instar d’autres médias, les IRC ont également été sujettes à des évolutions ; si la revue classique continue d’être le support privilégié de la diffusion du savoir, elle se double désormais d’un site internet qui vient relayer, compléter, voire approfondir les articles parus sous le format papier, tout en favorisant les échanges avec le lectorat que nous remercions pour sa fidélité. Néanmoins, l’esprit demeure. Celui d’être au service de ceux qui désirent appréhender la copropriété dans toutes ses dimensions.
Nous espérons que l’aventure durera encore cinquante ans..

[N° 588] - La charte de l’expertise en évaluation immobilière

Mai 2013

La quatrième édition de la charte de l’expertise en éva- luation immobilière est intervenue en octobre 2012. Fruit de la volonté conjointe d’organisations d’experts mais également de professions concernées par l’exper- tise immobilière, cette charte constitue une contribution majeure à l’harmonisation des activités expertales, gage
à la fois de transparence et de sécurité, tant pour ceux qui recourent à une expertise que pour les praticiens eux-mêmes. La charte a trait aux conditions générales d’exercice de l’expertise, aux métho- dologies d’évaluation, aux missions et diligences de l’expert. Elle consacre aussi certains principes déontologiques, tout en prenant en compte les inci- dences des normes techniques et de développement durable sur le processus d’expertise.
Véritable référence, que certains voudraient voir consacrer au rang de règles de l’art, sa force juridique n’équivaut pourtant pas à celle d’une réglementation impérative. Elle n’en constitue pas moins un guide fort utile dans un domaine méconnu mais au combien important.


[N° 587] - Bon anniversaire !

Avril 2013

L’année 2013 marque le cinquantenaire des Informations Rapides de la Copropriété. Fondée par Jean Cabanac (magistrat honoraire aujourd’hui disparu) et Constantin Michalopoulos (Professeur honoraire à la Faculté de droit de l’Université de Paris-Nord), notre Revue peut s’enorgueillir d’avoir, sous la plume d’auteurs prestigieux, accompagné les lecteurs - praticiens, universitaires ou particuliers - lors des évolutions, grandes ou petites, du régime de la copropriété. Qu’ils soient tous remerciés de leur fidélité.
Les évolutions actuelles des IRC et son prolongement à travers un site internet, témoignent du souci de rendre à la fois plus clair et plus complet le statut légal et réglementaire.
Un numéro spécial sera consacré à cet anniversaire et, en point d’orgue, un colloque se tiendra le 28 juin prochain à la Faculté de droit d’Aix-Marseille sur le thème de l’évolution du droit de la copropriété dont la Revue a été le témoin attentif et privilégié.

 

[N° 586] - Pour une réforme raisonnée de la loi de 1965

Mars 2013

Madame Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des territoires et du logement, a annoncé que la loi du 10 juillet 1965 serait modifiée avec pour objectif affiché «améliorer le fonctionnement et notre connaissance des copropriétés». Ce qui est présentée comme une «grande loi sur le logement» devrait être «élaborée en début d’année 2013».
Il convient de rappeler que la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est l’une des dernières grandes lois dont la rédaction à la fois pragmatique et fondamentale, lui a permis de traverser les décennies, en conservant l’équilibre entre respect des libertés individuelles et sauvegarde du bien commun, en dépit des bouleversements qu’a connu notre société. Tous, praticiens, membres de la doctrine comme magistrats, s’accordent pour lui reconnaître d’immenses qualités de pertinence et de plasticité.
Si certaines adaptations se révèlent nécessaires aujourd’hui, et nul ne peut le contester, il me semble judicieux de s’attacher à préserver les grandes lignes de ce qui constitue notre droit de la copropriété. En ce domaine, le législateur serait inspiré de faire preuve de mesure.

 

[N° 585] - Nouvelle réglementation pour les diagnostiqueurs ?

Janvier - Février 2013

L’intervention de personnes spécialisées dans la réalisation des différents diagnostics immobiliers, par exemple à l’occasion de la vente d’un bien, est maintenant bien connue. Le «Dossier de Diagnostic Technique» prévu au Code de la construction et de l’habitation, bien qu’élaboré par des professionnels, n’est parfois pas exempt de critiques, dues en grande partie à l’absence d’harmonie des pratiques des intervenants. C’est la raison principale de la volonté actuelle des pouvoirs publics de rendre obligatoire une formation continue tous les cinq ans, en particulier en matière de recherche d’amiante et de performance énergétique qui cristallisent les mécontentements (Rép. min. n° 3295, JO AN Q 9 oct. 2012, p. 5553). Des mesures tendant à l’amélioration de la certification, déjà mise en place, pourraient permettre une lisibilité accrue pour les clients, tout en contribuant à une meilleure reconnaissance de la compétence des diagnostiqueurs. Jean-Marc ROUX, Rédacteur en chef, Crédit G. HECHT

 

[N° 584] - Encore les honoraires de syndic !

Décembre 2012

On pensait la question de la rémunération des syndics en grande partie réglée au lendemain de la parution de l’arrêté du 19 mars 2010. Il faut croire que tout n’est pas encore aplani. On se souvient qu’en 2011, la Commission des clauses abusives avait mis l’accent sur certaines stipulations contenues dans des contrats proposés par des syndics (Recommandation n° 11-01 - IRC nov. 2011, p. 12). Dans le précédent numéro (nov. 2012, p. 12), les IRC se faisaient également l’écho d’une étude de la Clcv relative aux honoraires des syndics pour l’année 2011. Il en était ressorti plusieurs revendications de l’association, en particulier celle visant à encadrer davantage les prestations fournies par le gestionnaire de l’immeuble en copropriété et ses rémunérations. En effet, si un certain nombre de «pratiques» sont encore à déplorer, il est aussi regrettable qu’en dépit de la vigilance des grandes organisations nationales, l’activité de syndic ne soit pas mieux encadrée sur ce point. Il pourrait en être ainsi grâce à la mise en place d’une autorité régulatrice indépendante à laquelle les parties prenantes seraient associées. La profession y gagnerait encore en transparence et les copropriétaires en sécurité et en sérénité.

 

[N° 583] - Salon de la copropriété et développement durable

Novembre 2012

La loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 a été le premier texte de portée effective à insérer dans le statut de la copropriété, des dispositions traduisant les principes du Grenelle de l’environnement.
Depuis, d’autres ont suivi avec une préoccupation commune : permettre aux copropriétaires et autres occupants de l’immeuble de disposer des moyens à la fois juridiques, financiers et techniques permettant la réalisation d’économies d’énergie et la réduction des émissions de gaz à effet de serre.
C’est dans cette perspective résolument volontariste que s’inscrit l’édition 2012 du Salon de la copropriété de Paris, tant à travers ses exposants que son programme de conférences et de rencontres avec les acteurs de ce qu’il est convenu d’appeler aujourd’hui le «développement durable».
Les Informations Rapides de la Copropriété participent depuis le départ à cet effort d’information et de sensibilisation, notamment au sein de sa rubrique «green copro» que nos lecteurs connaissent bien. Nous leur donnons rendez-vous sur le stand CO3 du Salon de la copropriété, Paris Porte-de-Versailles, les 14 et 15 novembre. Nous serons heureux de les y accueillir.

 

[N° 582] - Même droit de la copropriété pour Mayotte et la métropole

Octobre 2012

Un projet de loi, enregistré à la présidence du Sénat le 22 août 2012, a été présenté conjointement par le Premier ministre ainsi que par le Garde des sceaux, ministre de la justice, tendant à la ratification de l’ordonnance n° 2012-578 du 26 avril 2012 relative à l’application à Mayotte de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Cette demande fait suite à l’article 30 de la loi n° 2010-1487 du 7 décembre 2010 relative au département de Mayotte autorisant le gouvernement, dans les conditions fixées par l’article 38 de la Constitution, à modifier par voie d’ordonnance les règles y applicables, afin de les rapprocher de celles en vigueur en métropole, notamment dans le domaine de la copropriété.
En effet, l’article 50 de la loi du 10 juillet 1965 définit les conditions d’application de cette législation à Mayotte. Il en ressort qu’actuellement, plusieurs articles de la loi de 1965 ne sont pas susceptibles d’application, à l’image des conditions d’exemption d’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé pour un syndic professionnel de copropriété ou encore la communication d’un diagnostic technique au candidat acquéreur d’un lot de copropriété.
Il faut y voir la volonté de la France de se doter d’un statut strictement identique pour son département d’outre-mer dans l’océan indien.

 

[N° 581] - L’ordre des géomètres-experts : une force de propositions

Septembre 2012

A l’occasion de leur 41ème congrès national qui se tiendra à La Rochelle du 11 au 13 septembre 2012, les géomètres-experts ont décidé de se pencher sur cette organisation collective que constitue la copropriété.
Souvent confrontés aux conditions d’application et aux difficultés inhérentes au régime de la copropriété des immeubles bâtis, les géomètres sont particulièrement bien placés pour appréhender les faiblesses, les lacunes ou les imprécisions de notre législation en la matière.
Il est donc particulièrement judicieux que cette profession se penche sur les différents aspects de cette modalité de la propriété immobilière, à travers une approche pluri-disciplinaire (juridique, technique et sociologique). A ce titre, les propositions qui ont été élaborées par l’ordre des géomètres (statut spécifique pour les petites copropriétés, création d’un cadastre en trois dimensions, …) sont du plus grand intérêt.
Nul doute que les travaux issus de ce congrès ne manqueront pas d’attirer l’attention des pouvoirs publics, pour la plus grande satisfaction des principaux concernés, à savoir les copropriétaires eux-mêmes.

 

[N° 580] - Urbanisme et copropriété : «Sous réserve du droit des tiers»

Juillet-Août 2012

L’une des dernières réformes en matière d’urbanisme a eu un impact qui est souvent mal connu au sein des copropriétés. En vertu du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, le pétitionnaire n’a plus à justifier d’un titre l’habilitant à déposer une demande de permis de construire (il en va de même lorsque les travaux supposent une déclaration préalable - C. urb., art. R. 423-1 et R. 431-5).
En copropriété, cela se traduit de la manière suivante. Auparavant, un copropriétaire désirant faire, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, devait préalablement solliciter l’autorisation de l’assemblée générale dans les conditions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, avant d’obtenir le précieux sésame administratif. Désormais, le droit de l’urbanisme ne lui impose plus l’aval du syndicat en vue de bénéficier du permis. Tout copropriétaire est donc responsable des déclarations relatives à ses droits sur l’immeuble. Cela ne veut pas dire pour autant que l’autorisation de l’assemblée n’a plus à être demandée. Les deux démarches sont devenues indépendantes l’une de l’autre. Il faut donc être particulièrement vigilant lorsque l’on envisage certains travaux intéressant ses parties privatives.

 

[N° 579] - Tes emprunts, tu honoreras

Juin 2012

Nous connaissions le syndicat titulaire d’un patrimoine propre, parfois même copropriétaire lorsqu’il possède un ou plusieurs lots, voire consommateur au sens strict du terme (V. IRC, oct. 2011, p. 3). Le voici emprunteur.
Dans notre précédent numéro (IRC mai 2012, p. 4), nous vous signalions l’insertion des articles 26-4 à 26-8 au sein de la loi de 1965 après l’intervention de la loi relative à la simplification du droit du 22 mars 2012 permettant à tout syndicat de copropriété de souscrire un emprunt pour le financement soit de travaux afférents aux parties communes, soit d’acquisition votés par l’assemblée générale.
A l’heure où les particuliers se trouvent assaillis d’offres de prêts dans un contexte économique plus que difficile, la voie est désormais ouverte aux personnes morales gérant des immeubles collectifs. Face à cet élargissement du recours à l’emprunt, souhaitons que les offres provenant des établissements habilités soient véritablement adaptées aux besoins comme aux capacités de remboursement des membres des syndicats. Espérons, également que les copropriétaires eux-mêmes n’y voient pas une possibilité de faire peser in fine sur le syndicat des obligations qu’ils n’ont pas toujours les moyens ou la volonté d’honorer.

 

[N° 578] - Monsieur Le Président

Mai 2012

En cette période post-électorale, il est d’usage de se tourner vers le candidat qui a obtenu la majorité des suffrages afin de lui adresser des doléances dans les domaines les plus divers. Somme toute, il s’agit d’une occasion comme une autre de mettre l’accent sur des questions houleuses, sensibles ou simplement ignorées du législateur. Nous sacrifierons donc à l’exercice sous forme de quizz, pardon de «quid».
Quid d’un régime spécifique, ou à tout le moins adapté, aux micro-copropriétés comme aux grands ensembles ? Quid d’une application facultative de la loi de 1965 aux copropriétés à usage commercial et/ou professionnel ? Quid d’un compte individualisé par syndicat ? Quid des notifications électroniques ? Quid d’une réforme raisonnée des syndicats en difficulté ? Quid de l’organisation professionnelle des syndics ? Quid des droits de construire du syndicat pour l’augmentation des 30 % annoncés ? Quid de la constitution d’un fonds de travaux obligatoire pour faire face à l’entretien de l’immeuble ?
Monsieur le Président, ces sujets sont d’autant plus importants qu’ils concernent directement des centaines de milliers de copropriétaires qui sont aussi des électeurs.

 

[N° 577] - Souriez, vous êtes filmés !

Avril 2012

Alors qu’un décret du 27 janvier 2012 a récemment précisé les modalités des conventions  conclues entre le gestionnaire de l’immeuble et le représentant de l’État, organisant la transmission aux services chargés du maintien de l’ordre des images réalisées en vue de la protection des parties communes des immeubles collectifs à usage d’habitation (Inf. rap. copr. mars 2012, p. 6), la Cour de cassation a défini les limites de l’installation d’un système de vidéo-surveillance par des copropriétaires. D’après les hauts magistrats, en l’absence de toute décision d’assemblée générale, des travaux d’installation d’un système de vidéo-surveillance que des propriétaires avaient installé sur leur lot, et dirigé vers un chemin, partie commune, compromet de manière intolérable les droits de chaque copropriétaire dans le libre exercice de leurs droits sur les parties communes. D’où il s’en suit une violation effective du principe selon lequel «chacun a droit au respect de sa vie privée» (C. civ., art. 9). Constitutive d’un trouble manifestement illicite, l’installation a due être déposée (Cass. 3e civ., 11 mai 2011, n° 10-16.967 ; sur cette décision V. la chronique de jurisprudence de M.F. Ritschy, dans ce numéro, p.15). Partant, si certaines atteintes mesurées sont tolérées par les pouvoirs publics dans un but d’intérêt général, on ne doit pas étendre plus que de raison la possibilité d’observer ses voisins au nom d’une préoccupation pseudo sécuritaire. L’immeuble en copropriété reste un lieu privé qu’il s’agit de préserver en tant que tel.

 

[N° 576] - Pas besoin de grief !

Mars 2012

Le recours en annulation d’une résolution d’assemblée générale est une démarche relativement courante dans le contentieux de la copropriété. Dans la mesure où la grande majorité du statut de la loi du 10 juillet 1965 est d’ordre public, la violation de l’une de ses dispositions a de grandes chances d’aboutir à déclarer le demandeur bien-fondé dans son action, quelle que soit l’importance de la méconnaissance des règles légales.
Un exemple topique peut être trouvé dans un arrêt récent relatif à l’erreur commise dans le décompte des voix lors de la réunion de l’assemblée. A la suite d’une demande en nullité d’une assemblée qui a statué sur la base de tantièmes et de voix inexacts, une cour d’appel avait cru pouvoir juger qu’il n’était démontré ni que la question des tantièmes correspondant au lot litigieux, ni que l’erreur matérielle arguée  ait eu une incidence quelconque sur les droits d’un copropriétaire et le sort des résolutions ; elle en a déduit que la nullité ne pouvait être prononcée.
Au demeurant, c’était sans compter les termes de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 en vertu desquels chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Partant, un copropriétaire n’est pas tenu de justifier d’un grief pour pouvoir agir en nullité d’une assemblée générale. Il importe peu que l’erreur ait pu avoir une répercussion ou non sur le résultat des votes (Cass. 3e civ., 13 décembre 2011, n° 11-10.036). La prudence est donc de mise.

 

[N° 575] - Pour une poignée de tantièmes

Janvier-Février 2012

La règle est connue : si les copropriétaires disposent d’un nombre de voix correspondant à leur quote-part dans les parties communes, lorsque l’un d’eux possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (L. 1965, art. 22, al. 2).
Récemment, les IRC ont relaté la parution d’une réponse ministérielle qui mentionnait qu’en l’état actuel des textes et de la jurisprudence, les pouvoirs publics n’envisageaient pas de procéder à une quelconque modification de la législation en la matière (Rép. min. parue au JO du 27 sept. 2011, p. 10398, IRC, novembre 2011, p. 24).
Au demeurant, force est de constater que des copropriétaires, souvent mal intentionnés, ont parfois recours à des stratagèmes juridiques (donation ou vente à des proches, apport à une SCI familiale,…) dans l’unique but de préserver leurs droits de vote au sein de l’assemblée générale et, par là, d’assurer leur mainmise sur la gestion de l’immeuble grâce aux pouvoirs qu’ils se feront remettre en vue de la réunion de l’organe délibérant.
Or, dans la mesure où la fraude doit être démontrée pour que la justice puisse intervenir efficacement, ce qui n’est pas toujours aisé, un détournement des normes de droit est toujours à craindre dans ce type d’opération. Tout au plus peut-on appeler à la vigilance des personnes directement concernées (syndics, notaires, conseils syndicaux,…)

 

[N° 574] - Avis aux copropriétés qui s’ignorent !

Décembre 2011

En vertu de l’article 1er, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, il y a copropriété lorsque l’on se trouve en présence d’un immeuble bâti ou d’un groupe d’immeubles bâtis, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. La naissance d’une copropriété entraîne automatiquement la création d’un syndicat constitué par la collectivité des copropriétaires (L. 1965, art. 14, al. 4). Or, il n’est besoin d’aucune démarche particulière pour créer ce syndicat qui existe de plein droit et dispose, en tant que tel, de la personnalité morale par l’effet de la loi. C’est ce que vient de rappeler opportunément un arrêt de la Cour de cassation du 4 octobre 2011 en soulignant qu’aucune formalité ni aucune déclaration n’étaient requises.
Toutefois, la pratique rapporte parfois la présence de copropriétés dites «inorganisées» dans lesquelles aucune gestion collective n’a été instaurée par les occupants. Il n’en demeure pas moins qu’un syndicat est bel et bien présent au sein de ces immeubles. Il suffit de le structurer par la réunion d’une assemblée générale, la mise en place d’un conseil syndical et, bien entendu, la désignation d’un syndic. Avis est donc lancé aux copropriétaires concernés…

 

[N° 573] - A quand la notification par voie électronique ?

Novembre 2011

Les Informations Rapides de la Copropriété se sont faites l’écho des questions récurrentes posées aux pouvoirs publics en matière de convocations ou de procèsverbaux par courrier électronique (V. notamment, Inf. Rap. Copr. janv.-févr. 2011, p. 24 et Inf. Rap. Copr. avr. 2011, p. 27). Les grandes fédérations des professionnels de l’immobilier appellent également de leurs voeux cette éventualité. Si le fax a fait son entrée dans les procédés légaux de notification en 2007, il est assez logique (et écologique et économique) de continuer l’évolution via le réseau Internet. Tel est l’objectif d’un groupe de travail sur la dématérialisation des notifications dans les copropriétés, créé à l’initiative de la Chancellerie et du secrétariat d’Etat chargé du Logement, dont les travaux sont actuellement à l’étude. Si l’effort est louable, il faudra impérativement donner la priorité à la sécurité juridique à laquelle tout copropriétaire est en droit d’aspirer. Il en va de la validité de nos futures assemblées générales, tout comme du contentieux qu’elles peuvent générer.

 

[N° 572] - Le syndicat des copropriétaires et la loi Chatel

Octobre 2011

La protection du contractant dit «faible» est assurée en grande partie par les dispositions du Code de la consommation. Les contrats de consommation ont ainsi vu leur régime juridique quelque peu modifié par la loi n° 2005-67 du 28 janvier 2005 (loi Chatel). Ce texte instaure l’obligation pour un professionnel d’informer le consommateur par écrit de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite (C. conso, art. L. 136-1, al. 1er). Si les copropriétaires eux-mêmes sont directement concernés par ces dispositions, la question se posait à propos des syndicats de copropriétaires qui ont pour but la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.
Par un arrêt en date du 23 juin 2011 rendu par la première chambre de la Cour de cassation, les personnes morales ne sont pas exclues de la catégorie des nonprofessionnels susceptibles d’invoquer les règles protectrices. On ne peut que se réjouir de la position adoptée par la haute juridiction, le syndicat trouvant par là un moyen de lutter efficacement contre les abus de certains prestataires de services qui ont parfois tendance à manquer de transparence envers leurs clients dans l’exécution de leurs conventions.