[N°630] - Entretien avec Damien Déjardins, co-fondateur de rez-de-chaussee.com

par YS
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«S’offrir une pièce en plus»

Damien Déjardins est co-fondateur de la société rez-de-chaussee.com créée en 2009. La vocation de l’entreprise est «d’apporter une réelle expertise aux propriétaires de biens en rez-de-chaussée et de satisfaire la demande pour ces biens souvent atypiques». Dans son portefeuille d’affaires, 20 % des biens sont des rez-de-chaussée pourvus soit d’un étage (duplex) soit d’un sous-sol (souplex). Dans ce numéro consacré aux sous-sols, il nous apporte un éclairage particulier sur le marché des souplex.

Quels sont les avantages du souplex ?

Le principal atout des souplex est la décote du prix - en plus de celle du rez-de-chaussée auquel ils sont attachés. C’est la première motivation des clients visant ce type de biens. Par rapport à un rez-de-chaussée qui offre déjà une pondération moyenne autour de 15 %, un espace en souplex entraîne une décote allant de 50 à 90 % selon l’état et l’aménagement technique du sous-sol et de son statut juridique. C’est le moyen pour certains clients de s’offrir une pièce en plus, de la surface supplémentaire ou un quartier plus cher pour un
budget donné.


Quelle est la clientèle des souplex ? Quelles sont ses motivations ?

Au-delà de la recherche d’une surface à bas prix, la majorité des acquéreurs de souplex a une motivation spécifique les poussant vers ce type de biens originaux : musiciens ou techniciens de l’audio-visuel en recherche d’un studio, les artistes et bricoleurs désireux d’avoir un atelier, les personnes travaillant en home-office, les sportifs pour une salle de sport personnelle, les amateurs d’un espace sauna-balnéo, ou simplement un home-cinéma ou une salle de jeux pour les enfants, autant de raisons d’investir dans un souplex pour répondre à ces besoins, sans dépenser le prix
d’un m2 à plein tarif.


Quels sont les points de vigilance juridiques ?

Les surfaces en sous-sol peuvent revêtir plusieurs formes juridiques. En fonction de la sécurité et de la lisibilité apportées par le statut, la valeur d’un souplex pourra fortement varier. Ces statuts sont définis par le règlement de copropriété et doivent être repris sur le titre de propriété. Il est donc important pour les acquéreurs de se fier à ces documents pour apprécier la valeur d’un souplex. A la base, on trouve la simple cave, reliée au rez-de-chaussée, mais dont le statut reste celui historique. Ensuite, et c’est souvent le cas des locaux commerciaux ou anciens locaux commerciaux en souplex, on peut trouver des sous-sols, pièces annexes, stockages, remises et autres ateliers. Ces définitions de pièces sont certes plus rassurantes qu’une simple cave pour un acquéreur, mais ne permettent pas de considérer ces surfaces comme optimales. L’idéal consiste à réaliser une réunification de lots et constituer un lot unique entre le rez-de-chaussée et le sous-sol. Si elle n’est pas déjà réalisée et justifiable juridiquement, cette procédure nécessite l’accord de la copropriété. Mais elle permet d’intégrer les surfaces en sous-sol dans la surface ‘’loi Carrez’’, et donc de rassurer sur le réalité des surfaces concernées. Elle rend donc ces surfaces plus ‘’lisibles’’.
Un autre point important à vérifier est l’existence juridique de la trémie d’escalier. Que l’escalier ait été créé par le passé ou que ce soit un projet, il est impératif, de pouvoir justifier de l’autorisation de la copropriété (lors d’une assemblée générale). En effet, le sol entre le rez-de-chaussée et un sous-sol est une partie commune et toute modification par un copropriétaire relève d’une autorisation soumise au vote en assemblée. Les travaux peuvent requérir certaines obligations : recours à un architecte, à un ingénieur structure et à une assurance dommage-ouvrage. Dès lors, la vigilance est de mise en cas d’achat ou de projet de ce type.
À noter qu’à Paris comme dans d’autres villes, le règlement municipal ne reconnaît pas les surfaces en sous-sol comme habitables. A ce titre, la mairie de Paris ne délivrera pas, en théorie, de permis de construire (nécessaire dans le cas d’un changement de destination d’un local) pour des pièces de vie en sous-sol, même si leur surface est intégrée dans la surface “Carrez”. Comme pièce de vie on entend salon, séjour et chambres. Dans un projet de changement de destination avec aménagement d’un souplex, il sera donc préférable de mettre en rez-de-chaussée toutes les pièces de vie et de privilégier pour le sous-sol, les pièces annexes comme cuisine, pièces d’eau, dressings, rangements, buanderie…


Quels conseils techniques pouvez-vous donner aux candidats à l’acquisition d’un souplex ?

Le niveau des prestations techniques influence également la valorisation d’un souplex. On observera trois critères importants pour définir l’habitabilité et le confort d’un souplex : la lumière, l’aération et l’humidité. Et ces mêmes points seront à considérer dans un futur projet de rénovation
de souplex.
Un sous-sol en cour anglaise ou dans un rez-de-chaussée surélevé permettra de créer de vraies fenêtres et donc un accès à la lumière naturelle et à l’air. Sa valeur sera plus intéressante qu’un espace aveugle. L’installation d’un puits de lumière avec dalle de verre est aussi une solution appréciable pour amener de la lumière dans un espace aveugle en sous-sol si on ne peut pas profiter de soupiraux existants.
L’aération est un élément à ne pas oublier dans un souplex. L’installation de VMC- simple, double ou triple flux en fonction des conditions, ne doit pas être négligée.
L’humidité éventuelle d’une pièce en sous-sol sera également à considérer dans l’achat comme dans la rénovation d’un souplex. On pourra laisser un mur en pierres naturelles respirer en utilisant un simple enduit à la chaux, on utilisera le principe de la ‘’double peau’’, ou un doublage hydrofuge. Autant de questions à se poser en fonction de chaque cas.
Un autre élément important à vérifier dans le sous-sol est la présence ou non d’évacuation des eaux usées raccordables par gravité. Elle conditionne la possibilité de créer des pièces d’eau dans ces surfaces sans avoir à installer des pompes de relevages toujours
plus complexes.
C’est le confort et l’agrément d’utilisation du souplex qui dépendent de ces paramètres

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