«Le compte séparé fait ressortir un manque chronique de trésorerie.»
Qu’a changé la loi ALUR pour la profession de syndic ?
La rédaction a interrogé Jean-Luc Lieutaud, directeur général Square Habitat Alpes Provence (réseau immobilier du Crédit agricole) qui assure également la présidence du pôle PACA de l’UNIS (Union des Syndicats de l’Immobilier).
La loi ALUR est venue modifier sensiblement les missions du syndic de copropriété. Quel a été concrètement l’impact de la réforme sur votre pratique de la gestion d’une copropriété ?
La loi ALUR a considérablement alourdi les coûts de gestion pour nos cabinets :
- l’ouverture d’un compte bancaire par copropriété auquel il faut ajouter celui du fonds travaux ;
- l’immatriculation des copropriétés avec sa mise à jour annuelle (que cela cache-t-il pour nos copropriétaires ?) ;
- la mise en œuvre de l’audit énergétique ;
- la mise en œuvre du diagnostic technique global ;
- la création et la mise à jour d’une fiche signalétique par copropriété ;
- la réforme de la validité des cartes professionnelles qui, en moins de 5 ans, est passée de trois ans à dix ans pour en revenir à… trois ans (!!!) ;
- la réduction à un mois des délais des préavis des locataires, ce qui ne laisse pas assez de temps pour une relocation éventuelle ;
- la règlementation anti-blanchiment.
Toutes ces nouvelles obligations, même si elles sont légitimes, entraînent une réorganisation profonde pour les cabinets, avec un alourdissement non négligeable des charges.
La loi du 24 mars 2014 a instauré un fonds de travaux dans la plupart des immeubles en copropriété. Comment cette mesure est-elle ressentie par les copropriétaires ?
Dans un récent sondage organisé par le journal la Provence auprès de ses lecteurs, ceux-ci se sont prononcés favorablement à plus de 75 % pour la création de ce fonds de travaux.
Si sur le fond (c’est le cas de le dire), ce compte s’avère cohérent dans le cadre d’une bonne gestion prévisionnelle de l’entretien du patrimoine et de la transition énergétique à laquelle il devra souscrire, le caractère obligatoire et non «incitatif» (fiscalement) est surprenant pour ne pas dire regrettable. Il l’est d’autant plus qu’il sous-estime, une fois de plus, la capacité des copropriétaires à se gérer eux-mêmes d’une manière responsable.
Les contours de son application ne sont pas aboutis, en particulier sur sa mise en œuvre dans les copropriétés importantes à plusieurs bâtiments avec des travaux multiples relevant d’imputations sur des tantièmes différents par rapport au gros-œuvre, au chauffage ou à l’ascenseur, pour ne prendre que cet exemple.
Rappelons que le fonds de réserve instauré par la loi SRU (loi sur la solidarité et renouvellement urbains), et non obligatoire, avait déjà été adopté par bon nombre de copropriétés.
Les pouvoirs publics auraient été mieux inspirés en rendant obligatoire l’instauration de l’avance permanente de trésorerie prévue par la loi SRU (remboursable au vendeur).
En effet, la création d’un compte séparé par copropriété, qui n’est pas forcément une mauvaise chose, fait ressortir, à l’usage, un manque chronique de trésorerie courante du fait de budgets de fonctionnement souvent calculés de façon trop justes.
Cette situation entraîne des allongements de délais de paiement qui mettent en difficultés financières les petites et moyennes entreprises qui «rechignent» de plus en plus à intervenir dans les copropriétés et qui sont pourtant une source d’emplois non négligeable.
Pouvez-vous nous éclairer sur l’apport du Code de déontologie pour votre profession ?
Le Code de déontologie, institué par la loi ALUR, est une bonne chose en soi que l’UNIS appelait de tous ses vœux depuis fort longtemps. L’UNIS ayant elle-même anticipé la chose en s’étant dotée de son propre Code de déontologie.
Il n’en demeure pas moins que si les pouvoirs publics avaient accédé aux demandes, fort nombreuses, des professionnelles pour la création d’un ordre professionnel, le problème aurait été réglé depuis longtemps et aurait donné une vraie garantie aux clients de copropriété ou de gestion locative qui sont, avant tout, des copropriétaires, des bailleurs et des locataires et non des «consommateurs».
Ce Code de déontologie doit être respecté par tous les acteurs de l’immobilier. Souhaitons qu’avec le développement de l’“ubérisation”, celui-ci ne soit pas très vite atteint d’obsolescence par rapport à la réalité de la pratique de l’immobilier au travers de la mondialisation et des réseaux sociaux.
Une saine concurrence passera par le strict respect des règles de ce Code de déontologie que tout un chacun doit s’engager à suivre pour la valorisation de notre profession, si décriée par des personnes qui ne la connaissent pas ou très mal.
Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI) sera chargé de son respect mais ne devra aucun cas, de l’avis des professionnels, se substituer au pouvoir judiciaire. Par ailleurs, on peut regretter qu’il soit financé par les professionnels et non par les pouvoirs publics.
