Etudes et rapports

Cinq ans après sa dernière enquête, et à la suite des modifications réglementaires intervenues, l’UFC-Que Choisir a réactualisé son étude relative à la fiabilité des diagnostics de performances énergétiques dont les résultats sont publiés dans le numéro de septembre de Que choisir. Selon l’association, l’étude des 34 diagnostics réalisés dans sept maisons situées aux quatre coins de la France est affligeante : la classe énergétique est toujours à géométrie variable selon les diagnostiqueurs dont les prestations restent trop souvent aléatoires. Soucieuse d’obtenir une réelle fiabilisation des DPE, dont au-delà de l’impact environnemental, l’impact financier est grandissant,l’UFC-Que Choisir presse donc le gouvernement d’adopter sans délai de nouvelles mesures techniques pour fiabiliser les diagnostics de performance énergétique, notamment une meilleure formation et certification des diagnostiqueurs, et renforcer les contrôles. Elle lui demande également de rendre immédiatement opposable le DPE au bailleur et au vendeur pour que la responsabilité du diagnostiqueur puisse être concrètement engagée en cas de diagnostic erroné.

Le 27 mars 2017, le service statistique des ministères de l’environnement et du logement a publié les résultats d’une enquête intitulée “Les ménages et la consommation d’énergie”, aux termes desquels près de la moitié des ménages ayant effectué des travaux déclarent que l’existence d’aides a eu un effet sur leur décision en la matière. Il apparaît que les dispositifs les plus utilisés sont le crédit d’impôt transition énergétique, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) à taux réduit et les autres déductions fiscales. Les travaux visent la plupart du temps à rénover l’enveloppe du bâtiment, un peu moins à renouveler les équipements, et concernent peu les énergies renouvelables. Cependant, une fois les travaux réalisés, l’économie d’énergie n’est pas toujours au rendez-vous. Une des explications avancée a pour origine le phénomène que l’on qualifie d’effet rebond : les ménages auraient tendance à augmenter leur confort ou à diminuer leurs restrictions dans leur logement rénové, dès lors que le service de chauffage leur coûte moins cher.

Un bilan en forme de satisfecit en matière de copropriété

Le 25 janvier 2017, a été enregistré à la présidence de l’Assemblée nationale un rapport d’informations déposé par la Commission des affaires économiques, et présenté par  D. Goldberg (PS) et J.-M. Tétart (LR). Ce rapport parlementaire dresse un bilan de l’application de la loi ALUR, notamment et en matière de fonctionnement des immeubles gérés en copropriété. En voici de larges extraits.

Voici, reproduit in extenso, un communiqué du médiateur de l’énergie sur l’épineuse question de la rénovation des colonnes montantes électriques qui intéressent plusieurs dizaines de milliers de bâtiments en copropriété.

Syneval, courtier de syndics, vient de réaliser une étude sur les grilles d’honoraires de 92 cabinets de syndics pour 2017. Cette étude prend en compte également les tarifs annexes. L’étude porte sur un échantillon de près de 15 000 copropriétés. En voici les principaux enseignements :
Le montant minimal facturé par un syndic à une copropriété, quelle que soit sa taille, a fortement augmenté. Paris est la zone la plus impactée : en juin 2015, le forfait minimum s’élevait en moyenne à 3 000 € ; 18 mois plus tard, il s’élève à 3 700 € soit une hausse de 23 %.

Lyon demeure relativement épargnée avec un forfait minimum s’élevant en moyenne à 2 000 €.

En fonction des villes, deux-tiers des prestations imputables à la copropriété sont facturées au coût horaire. Autant ce mode de facturation paraît nécessaire pour certaines prestations (modification du règlement de copropriété, suivi d’un dossier contentieux...), autant ce n’est pas le cas sur d’autres (déplacement sur les lieux d’un sinistre, mise en place d’un protocole d’accord...). La facturation au coût horaire ne permet pas à la copropriété de bénéficier d’une visibilité sur le montant réellement facturé, ce dernier dépendant du nombre d’heures que le syndic consacrera à la réalisation de cette prestation.

Parmi les prestations facturables au copropriétaire concerné, l’état daté cristallise le plus l’attention des copropriétaires. Leur montant moyen facturé s’élève à 462 € à Paris, 424 € dans le reste de l’Ile-de-France et 361 € à Lyon.
Les montants prévus au titre de l’immatriculation initiale du syndicat diffèrent très fortement d’un syndic à l’autre. A Paris, les tarifs s’échelonnent de 60 € à 1 800 € !

«Il était acté que la loi ALUR avait eu pour conséquence d’entraîner une forte hausse des honoraires de base (entre 10 et 15 % en moyenne) mais on constate dorénavant que les tarifications annexes suivent la même tendance, certaines augmentant très sensiblement au cours des 18 derniers mois», conclut Rachid Laaraj, directeur de Syneval.

À qui la charge de l’entretien et de la rénovation des colonnes montantes, ces câbles électriques qui desservent les immeubles de logements collectifs ?

Environ 300 000 d’entre elles seraient vétustes et donc à rénover selon le dernier rapport annuel du médiateur de l’énergie (à télécharger sur www.energie-mediateur.fr, pages 74 et 75). «Pour savoir qui doit financer leur rénovation, il faut déterminer si elles appartiennent aux copropriétés ou si elles font partie du réseau de distribution. (...) L’analyse du médiateur national de l’énergie sur le sujet est claire : les colonnes montantes font partie du réseau et relèvent donc de la responsabilité du gestionnaire de réseau. Redoutant des accidents graves, principalement des débuts d’incendies, et face à la résistance d’ERDF [aujourd’hui appelée Enedis – ndlr], qui ne souhaite pas prendre à sa charge ces indispensables rénovations, le médiateur a incité le législateur à se saisir du sujet.»

Pour rappel, la loi Royal sur la transition énergétique prévoit, dans son article 33, qu’un rapport sur le statut des colonnes montantes soit remis au Parlement à l’automne 2016. Si pour le financement des rénovations, le médiateur prône un financement tripartite entre les syndicats de copropriétaires, le gestionnaire de réseau et les collectivités locales, il reste que la lettre de mission du gouvernement pour les rapporteurs ignore la question centrale du régime juridique des colonnes montantes source d’un contentieux de plus en plus abondant, avec 59 recommandations émises par le médiateur en 2015, contre 28 en 2014.
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Le carnet numérique du logement

La loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte a inséré dans le Code de la construction et de l’habitation un article L. 111-10-5 qui prévoit un «carnet numérique de suivi et d’entretien du logement».
La mise en œuvre de cette disposition concernera, dans un premier temps, les constructions neuves dont le permis de construire sera déposé à compter du 1er janvier 2017 puis, dans un deuxième temps, tous les logements faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025. Les modalités d’application de cet article feront l’objet d’un décret en Conseil d’État. Missionné afin de préparer le travail d’élaboration de ce décret, Alain Neveü, ingénieur général des Ponts, des eaux et des forêts, a remis un rapport visant à définir le contenu et les modalités de gestion du carnet numérique de suivi et d’entretien des logements. Publié le 6 avril dernier, ce rapport s’inscrit dans le cadre du Plan de transition numérique dans le bâtiment (PTNB), lancé en décembre 2014 par le ministère du logement.

Le logement à l’ère du numérique

Le rapport constate dans un premier temps que le numérique se déploie progressivement chez les professionnels de la construction avec notamment la modélisation des informations du bâtiment (BIM). Le numérique arrive également dans la gestion des copropriétés avec l’utilisation de logiciels de gestion par les syndics et par la mise en place des extranets de copropriété entre les copropriétaires, le conseil syndical et le syndic (art. 55 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR). De même, les acteurs publics qui gèrent des programmes de rénovation énergétique des logements, se dotent de plates-formes collaboratives en ligne. Par exemple, la plateforme CoachCopro® créée par l’Agence parisienne du climat, déployée sur 13 territoires, rassemble 31 % des copropriétés françaises. En outre, la production de données numériques relatives au logement et à son usage, va rapidement se multiplier via le déploiement massif des compteurs communicants et des objets connectés. Le gouvernement a ainsi décidé la généralisation d’ici 2021, des compteurs communicants Linky par remplacement progressif des compteurs électriques existants et la généralisation d’ici 2022, des compteurs communicants Gazpar par remplacement des compteurs gaz existants.

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Fusion avec le carnet d’entretien

La loi dispose qu’ «il est créé un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement» et elle prévoit deux dates d’entrée en vigueur en termes d’obligation d’existence du carnet selon que le logement est neuf ou existant. Elle ne précise pas sur qui pèse quelle obligation que ce soit en termes de renseignement, de mise à jour ou de transmission du carnet. Cette imprécision du texte rend difficile toute mise en œuvre de la disposition. Il apparaît donc indispensable de préciser quelques obligations.
Ainsi, pour les logements existants relevant du statut de la copropriété, la préconisation du rapport est que «la création et la mise à jour de la partie «parties communes» des carnets numériques devraient incomber au syndic. Cette responsabilité serait donc, à inscrire à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Dans une approche de simplification, cette nouvelle obligation se substituerait à l’obligation correspondante relative au carnet d’entretien de la copropriété visé par les dispositions de loi ALUR. Ainsi, pour d’évidentes raisons de simplicité, le syndic pourrait être chargé de créer, sans les renseigner, les carnets numériques de l’ensemble des logements de la copropriété, en même temps qu’il en crée la partie relative aux parties communes. Il devrait bien évidemment informer chaque copropriétaire de cette création et lui transmettre les informations nécessaires à sa prise en main».
Ensuite, les copropriétaires devraient renseigner et tenir à jour les informations relatives aux parties privatives de leurs logements. Dans le cas où ils loueraient le logement où le mettraient gracieusement à la disposition d’un tiers, ils auraient l’obligation de donner à l’occupant un accès aux données, qui l’intéressent, du carnet de son logement. L’obligation de renseignement et de mise à jour serait alors répartie entre le propriétaire et l’occupant, selon leurs responsabilités respectives telles qu’elles sont définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 plus communément appelé “décret charges”.

Qui paiera ?

Il reste à savoir qui assumera la charge financière de ce carnet numérique ; qui de l’État, des collectivités territoriales ou des syndicats de copropriétaires, voire des entreprises opérateurs, payera la mise en œuvre de ce carnet numérique? Le rapport indique incidemment que l’État a pris en charge la mise en place du registre de l’immatriculation des syndicats de copropriétaires pour un montant estimé à 700 000 euros (soit 1 euro environ par copropriété). Pour la mise en œuvre du carnet numérique, il est question de plusieurs millions d’euros. Enfin, le rapport rappelle la nécessaire confidentialité des données ainsi recueillies.
A télécharger sur www.developpement-durable.gouv.fr

La direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a publié le 14 mars un rapport concernant les syndics de copropriété.
Ce contrôle portait sur les contrats de mandat conclus entre les syndics et les syndicats de copropriétaires avec pour objet de rechercher la présence de clauses abusives et/ou illicites.
Sur 324 professionnels, la DGCCRF a dressé 74 avertissements et 107 injonctions.
Ces contrôles ont été effectués au regard de la règlementation applicable au secteur des syndics, notamment de l’arrêté du 19 mars 2010 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels.
Le rapport distingue les contrats proposés par les syndics indépendants, différents de ceux proposés par les syndics des grandes enseignes. Selon ce document, «les premiers contiennent les clauses essentielles au fonctionnement de la copropriété, dont quelques-unes sont ambigües, tandis que les seconds revêtent des présentations quasi-uniformes selon les réseaux».
Les enquêteurs ont constaté :
- «une sensible augmentation du nombre de prestations particulières depuis l’entrée en vigueur de l’arrêté du 19 mars 2010 ;
- une complexification des contrats rendant les comparaisons des prestations offertes par les différents professionnels plus difficiles pour les copropriétaires alors que l’arrêté du 19 mars 2010, dit arrêté “Novelli” devait les simplifier en donnant une grille de lecture standardisée des tarifs des syndics ;
- de nombreux manquements liés à la distinction entre deux catégories d’honoraires : le forfait annuel de gestion courante, correspondant obligatoirement, et a minima, à une liste de 44 prestations, et les autres prestations pouvant, selon le choix des parties, être comprises dans le forfait annuel de gestion courante ou au contraire être facturées en tant que prestations supplémentaires».

Prestations complémentaires
Des prestations normalement incluses dans le forfait annuel (établissement et mise à jour du carnet d’entretien, gestion des diagnostics, déclaration de sinistres, gestion d’archives dormantes) ont ainsi été facturées en sus du forfait. Dans la majorité des cas, cela était lié à une absence de la mention de la prestation de gestion courante dans le contrat, celle-ci étant généralement assurée par le syndic sans surcoût.
En outre, certains contrats présentaient des services «inclus dans le forfait annuel selon le choix des parties alors qu’ils relevaient obligatoirement de ce forfait en vertu de l’arrêté Novelli du 19 mars 2010. Ceci peut constituer une pratique commerciale trompeuse dans la mesure où elle laisse faussement croire aux copropriétaires que des prestations sont offertes».
 

Le député Daniel Goldberg a remis le 27 mars, son rapport sur “les coûts de la production en France”, notamment au sein des pays européens. Parmi ceux-ci, le rapport relève que : «Les Français consacrent une partie croissante de leurs revenus pour se loger. En vingt ans, le poste logement des Français représente désormais 25 % à 28 % du budget des ménages contre 12 % à 15 % en Allemagne.» Ainsi, le ménage français concède deux fois plus d’efforts financiers pour se loger que son voisin outre-Rhin.
La hausse des prix immobiliers en France contribue à “renchérir le coût du travail”. «La flambée des prix a un impact direct au niveau salarial : les entreprises sont contraintes d’en tenir compte dans la détermination de leurs masses salariales.» Enfin, «le prix de l’immobilier et du foncier a un impact sur l’ensemble de l’économie, en orientant l’épargne vers les crédits immobiliers plutôt que vers le financement des entreprises.» Louis Gallois, commissaire à la compétitivité, a récemment regretté de n’avoir pas pensé à citer le logement dans son rapport : «c’est une différence décisive pour la compétitivité entre les deux pays et c’est une pression très forte sur les salaires des Français.»
http://www.assemblee-nationale.fr

La loi de 1965 : «Utile, toujours nécessaire mais à toiletter»

Dominique Braye, président de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), ancien sénateur des Yvelines, a remis récemment son rapport sur la prévention des difficultés des copropriétés au secrétaire d’État au logement Benoist Apparu. Il répond à nos questions.

Crédit : Anah/Crhistophe Caudroy

Le rapport sur les copropriétés que vous avez présenté au secrétaire d’État, Benoist Apparu, est une condamnation de la loi de juillet 1965. Quelles sont les dispositions que vous remettez en cause ?
Ce rapport n’est pas une condamnation de la loi de 1965. Je pense que cette loi est utile et toujours nécessaire. Cependant, elle est assez ancienne et a été beaucoup remaniée sans complètement répondre aux nouveaux enjeux des copropriétés qui sont entrées, pour certaines, dans une spirale de dégradation liée au cycle de vie du bâti. C’est notamment le cas pour la moitié du parc des copropriétés qui a été construite au lendemain de la seconde guerre mondiale. Cette loi de 1965 n’est aussi plus adaptée aux situations dramatiques financièrement dans lesquelles se retrouvent certains copropriétaires. C’est pourquoi le rapport que j’ai remis au secrétaire d’Etat au logement propose de “toiletter“ la loi de 1965. Parmi les propositions que j’ai émises, la principale mesure réside dans le triptyque «diagnostic global - plan pluriannuel de travaux - fonds de travaux» obligatoires pour toutes les copropriétés. Par ailleurs, afin de conserver la copropriété en bonne santé financière, des propositions sont faites pour éviter tout développement d’impayés, en amenant les syndics à mettre plus rapidement en œuvre les procédures existantes, voire à les renforcer (je pense notamment à l’extension des possibilités d’action en référé). En fait, la gouvernance et la gestion des copropriétés doivent être améliorées : beaucoup est à faire en la matière, notamment pour rétablir la confiance entre les copropriétaires et les syndics. Il s’agit à la fois de mieux réguler la profession (déontologie, formation, médiation...), de clarifier les conditions de gestion, notamment à travers l’instauration du compte séparé sans possibilité de dérogation ou, au moins, de sous-comptes à condition qu’ils garantissent le même niveau de contrôle et de transparence. Il s’agit, enfin, d’améliorer la définition des missions du syndic. Quelques modifications sont également proposées dans le régime de prise de décision pour faciliter les travaux d’amélioration.

Vous préconisez de rendre obligatoire le triptyque “diagnostic, plan pluriannuel et fonds travaux“. Comment cela fonctionnerait-il ?
L’objectif de ce fameux triptyque est, tout d‘abord, à travers le diagnostic général de la copropriété, de faire en sorte que les copropriétaires puissent, connaître l’état technique de leur copropriété dans son ensemble, ce que ne permettent pas aujourd’hui les multiples diagnostics thématiques.
Les travaux doivent ensuite être planifiés, en établissant des priorités. C’est le rôle du plan pluriannuel de travaux qui permettra à la copropriété d’établir une prévision d’échelonnement cohérent de travaux à réaliser, en tenant compte de la capacité financière des copropriétaires.
Enfin, un mécanisme tel que le fonds prévisionnel de travaux, déjà obligatoire dans certains pays comme le Québec^* ou l’Espagne, doit permettre de “lisser“ l’effort financier des copropriétaires, en instituant une forme de financement de “l’usure“ des parties communes par les copropriétaires successifs. Ce fonds de travaux sera alimenté par les copropriétaires à hauteur d’environ 5% du budget annuel de la copropriété. Géré via un compte spécifique, il pourrait être conforté par la mise en place d’un produit d’épargne incitatif, et complété par un recours accru aux prêts collectifs. Les versements à ce fonds de travaux resteront attachés au lot. Ils ne seront pas restitués aux copropriétaires au moment de la vente de leur bien. Il ne s’agit pas, en effet, d’une épargne mais bien d’une contribution à l’usage de la copropriété, qui permettra d’instaurer une vraie équité entre les copropriétaires successifs.

Pouvez-vous nous rappeler quelle est la mission de l’Anah ? Quels sont ses moyens ? Quel pourrait être son rôle demain à l’égard des copropriétés dégradées ?
L’Agence nationale de l’habitat a été créée il y a 40 ans pour lutter contre l’inconfort des logements, du parc privé, une notion qui a heureusement, presque disparu aujourd’hui. Seuls 2 à 3% du parc immobilier privé est considéré aujourd’hui comme inconfortable en France. La lutte contre l’habitat indigne reste néanmoins une priorité pour l’Anah : nous ne pouvons tolérer qu’une partie du parc immobilier, si infime soit-elle, soit insalubre, car derrière la dégradation de l’habitat, se trouvent des situations humaines inacceptables, avec parfois des conséquences importantes sur la santé ou la sécurité physique des occupants. L’insalubrité se conjugue souvent avec la précarité énergétique. Les missions de l’Anah ont été récemment renforcées sur ce sujet à travers le programme «Habiter Mieux» qui vise la rénovation thermique de 300 000 logements d’ici 2017. L’Anah intervient également pour adapter les logements à la perte d’autonomie, un enjeu de société très important avec le vieillissement de la population. Enfin, nous œuvrons en faveur des copropriétés en difficulté depuis plus de 15 ans. A travers l’aide aux syndicats de copropriétaires ou l’aide directe aux copropriétaires, nous aidons au redressement des copropriétés en difficulté. Nous accompagnons les copropriétaires sur le plan financier bien sûr, mais aussi social, juridique et technique. Il ne suffit pas de réaliser des travaux dans une copropriété pour la redresser, il faut également que les copropriétaires qui l’occupent soient en mesure de faire face aux dépenses courantes de leur copropriété, qu’ils s’investissent, notamment par leur présence lors des assemblées générales, qu’ils établissent une relation de confiance avec leurs syndics… C’est pourquoi je souhaite que l’Anah renforce encore son action en faveur des copropriétés et notamment intervienne davantage de manière préventive, comme le préconise mon rapport.
En 2011, nous avons consacré 91 millions d’euros au redressement des copropriétés, avec une réelle difficulté à faire face à des besoins toujours croissants. L’effort sera poursuivi en 2012, malgré le contexte de rigueur budgétaire que nous connaissons.
Propos recueillis par la rédaction

* cf présentation de ce dispositif par maître Yves Joli-Cœur en page 23