[N°623] - Contrat-type de syndic : certaines dispositions retoquées par le Conseil d’État

par JMR
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Plusieurs de requêtes ont été déposées par la Fédération nationale de l’immobilier, l’Union des syndicats de l’immobilier, le Syndicat national des professionnels immobiliers et la Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie, notamment aux fins d’annuler pour excès de pouvoir le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières. Ces requêtes ont été jointes afin de statuer par une seule décision. Il s’agit de l’arrêt n° 390465 et n° 390491 du 5 octobre 2016.

Si certains argumentaires ont été rejetés par les juges du Palais Royal, d’autres ont entraîné l’annulation de plusieurs points mentionnés dans le texte réglementaire. Il en va ainsi du point 9 du décret de 2015, lequel comprend les subdivisions «9.1-Frais de recouvrement», «9.2-Frais et honoraires liés aux mutations» et «9.3-Frais de délivrance des documents sur support papier», qui établissent la liste des prestations concernées. Pour chacune de ces prestations, le contrat type prévoit la mention du coût proposé par le syndic au sein du contrat qu’il soumet au syndicat des copropriétaires.

Sur ces aspects, les conclusions de la Fédération nationale de l’immobilier, de l’Union des syndicats de l’immobilier et du Syndicat national des professionnels immobiliers ont été suivies.

Tout d’abord, le décret précisait que le coût des prestations suivantes :
- frais de recouvrement (art. 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965) ;
- frais et honoraires liés aux mutations ;
- frais de délivrance des documents sur support papier (art. 33 du décret du 17 mars 1967 et R. 134-3 du Code de la construction et de l’habitation) ;
était imputable au seul copropriétaire concerné «et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre». Il a été précisé, à ce sujet, qu’aux termes de l’article 1165 du Code civil (qui correspond aujourd’hui à l’article 1199 du même code) : «Les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers (...)». Il résulte de ces dispositions qu’un contrat passé entre un syndicat de copropriétaires et son syndic ne peut, sauf disposition législative contraire, mettre directement des dépenses à la charge des copropriétaires et ne peut créer d’obligations qu’au syndicat lui-même. Il découle, par ailleurs, des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que, par dérogation au principe général de répartition des charges de copropriété prévu à l’article 10 de la même loi, certains frais et honoraires exposés par le syndicat sont, après avoir été engagés par lui, imputables au seul copropriétaire concerné. Ces dispositions, en conséquence, ne sauraient être regardées comme ayant pour objet de laisser à la charge du syndic ces frais et honoraires si ce copropriétaire est définitivement insolvable. Il en est résulté le prononcé par le Conseil d’État de l’annulation, au sein du premier alinéa de l’article 9 du contrat type, des mots «et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre».

Ensuite, le paragraphe II de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : «préalablement à l’établissement de l’acte authentique de vente d’un lot ou d’une fraction de lot... le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur … ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. Dans un délai d’un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d’un mois attestant :
1° Soit que l’acquéreur ... leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l’immeuble concerné par la mutation ; 
2° Soit, si l’une de ces personnes est copropriétaire de l’immeuble concerné par la mutation, qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours.
(...)».
Or, le point 9.2 du contrat type prévoyait que le coût d’établissement du certificat établi par le syndic en application de ces dispositions, était supporté par le seul copropriétaire concerné, qui ne pouvait être que le vendeur du lot en question, même si le contrat type n’apportait pas cette précision. Or, aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété «proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots», sans que l’article 10-1 de cette loi ne prévoie de dérogation à ce principe s’agissant du coût du certificat prévu par l’article 20 du même texte. Il a été retenu que le point 9.2 du contrat type, en tant qu’il impute le coût d’établissement du certificat prévu par le II de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 au copropriétaire concerné, a méconnu l’article 10 du même texte et les compétences du législateur, qui seul pouvait prévoir, par dérogation à cet article, l’imputation d’une catégorie de charges uniquement au copropriétaire concerné. En conséquence, le Conseil d’État a décidé d’annuler les mots «Délivrance du certificat prévu à l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965» au sein de la liste de frais et honoraires fixée au point 9.2 du contrat type.

Arrêt du Conseil d’État du 05 octobre 2016, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 fixant le contrat-type de syndic et l’étude de Camille Beddeleem, Le nouveau contrat-type de syndic [Également dans la revue n° 609, juin 2015].